3а-18/2025 (3а-71/2024)

УИД: 01OS0№-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Майкоп 10 июля 2025 года

Верховный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Самоговой Д.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица администрация муниципального образования «

<

адрес>», администрация муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» 

<

адрес> Республики Адыгея, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец АО «Тандер» обратился в Верховный суд Республики Адыгея к административным ответчикам ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

Мотивируя заявленные требования, административный истец указал, что является собственником объектов недвижимого имущества, кадастровая стоимость которых по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1599,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> – 47 947 269,89 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес> – 42 403 481,29 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, помещение 2, – 27 386 460,64 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 26 196 731,52 рублей.

Между тем, размер кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, определенный в порядке сплошной государственной оценки, административный истец полагал завышенным, не соответствующим их реальной рыночной стоимости, нарушающим права собственника как налогоплательщика. 

В подтверждение требований административного иска, представил Отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №К-24-1-25, от ДД.ММ.ГГГГ №К-24-1-27, выполненные по заказу административного истца оценщиком ИП ФИО2

Согласно представленным отчетам об оценке, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости на дату ДД.ММ.ГГГГ составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1599,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> – 32 112 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес> – 30 408 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, помещение 2 – 19 682 000 рублей.

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> – 16 526 000 рублей.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости явно завышенной, в целях снижения налоговой нагрузки при уплате налога на имущество организаций, исчисляемого на базе кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость перечисленных выше объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-25 и № К-24-1-27, о чем внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости. 

В судебное заседание представитель административного истца АО «Тандер» по доверенности – ФИО11, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие руководителя или представителя АО «Тандер». Кроме того, ссылаясь на необоснованность выводов судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной Сочинским филиалом ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России», просил назначить по делу дополнительную экспертизу, поручив ее проведение той же экспертной организации, для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом изложенных в ходатайстве замечаний. В качестве замечаний на заключение судебной оценочной экспертизы представитель административного истца указал, что в нарушение ФСО № «Оценка рыночной стоимости» экспертом нарушен принцип сопоставимости объектов, поскольку объекты-аналоги значительно разнятся по основным характеристикам с объектом оценки. Также в нарушение ФСО № «Оценка стоимости недвижимости» судебным экспертом необоснованно применены завышенные корректировки на объекты аналоги, не соответствующие существующему рынку недвижимости. Кроме того, представитель административного истца указывает, что в нарушение ФСО № «Оценка рыночной стоимости имущества» эксперт применяет скидку на торг, что не соответствует требованиям законодательства, предусматривающего применение такой скидки лишь в случаях, подтвержденных рыночными данными. Между тем, считает, что такие данные по настоящему делу не установлены. Полагает, что наличие указанных нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в заключении, ставит под сомнение достоверность выводов судебного эксперта, вследствие чего заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. 

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» по доверенности – ФИО3 против удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении дополнительной экспертизы возражала, полагала его необоснованным. На заключение судебной оценочной экспертизы Сочинского филиала ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России» от ДД.ММ.ГГГГ № представила письменный отзыв от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором содержится вывод об обоснованности заключения судебного эксперта, выполненного на основании действующего законодательства по оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки (ФСО). Учитывая, что экспертное заключение подтвердило искажения расчетов, предоставленных в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-25 и № К-24-1-27 о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представитель административного ответчика просила установить размер кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере, определенном в заключении судебного эксперта. 

Представители административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности – ФИО4, заинтересованного лица администрации муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея по доверенности – ФИО5, поддержали отзыв административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки», полагали возможным удовлетворить требования административного истца по результатам судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы просили отказать. 

Представители заинтересованных лиц администрации муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» 

<

адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес>, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, от представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> по доверенности – ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, изучив заключение судебной экспертизы, ходатайство административного истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Согласно статье 6 этого же Закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании представленных в материалы дела доказательств, в том числе, выписок из ЕГРН, установлено, что административный истец АО «Тандер» является собственником объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес> (т.1, л.д. 105 - 114). 

Административным ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» в порядке статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 47 947 269,89 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес>, в размере 42 403 481,29 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, помещение 2, в размере 27 386 460,64 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 26 196 731,52 рублей (т.1, л.д. 101 - 104).

Вышеуказанная кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ №.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, административный истец ссылался в качестве доказательств на представленные отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-25, а также от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-27, выполненные независимым оценщиком ИП ФИО2, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на отчетную дату (ДД.ММ.ГГГГ) составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м, - 32 112 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1212,9 кв.м. - 30 408 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, - 19 682 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м, - 16 526 000 рублей (т.1, л.д. 37 - 100).

В связи с поступившими возражениями административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» на указанные отчеты об оценке, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных административным истцом отчетах об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также определении размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату ДД.ММ.ГГГГ в случае несоответствия отчетов об оценке требованиям ФСО, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы было поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», осуществляющему свою деятельность по адресу: 109028, 

<

...> (т.1, л.д. 160 - 163 оборот).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 02.06.2025 №5748/11-4/16.2, выполненной экспертом Сочинского филиала ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста РФ» ФИО7, отчеты об оценке от 12.08.2024 № К-24-1-25, от 12.08.2024 № К-24-1-27, выполненные оценщиком недвижимости ИП ФИО2, содержат нарушения требований федеральных стандартов оценки (№, №6, №7, №8, №9, №10, №11) и Федерального закона об оценочной деятельности (статья 4), предъявляемых к выбору объектов-аналогов, соответствию цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке (избегая завышенные, заниженные цены предложения), проведению сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки, внесению в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом установлено, что представленные отчеты вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование, не содержат достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту понять логику и объем проведенного исследования, убедиться в его достаточности для цели оценки. Допущены нарушения к форме, содержанию используемой информации. 

Ввиду несоответствия исследуемых отчетов об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, заключением судебной оценочной экспертизы округленно определена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 01 января 2023 года: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1599,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 47 494 571 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес>, в размере 41 003 132 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, помещение 2, в размере 27 235 481 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 26 009 644 рублей (т.2, л.д. 12 - 107).

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы Сочинского филиала ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста РФ» от 02.06.2025 №5748/11-4/16.2, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно соответствует Федеральному закону от 31 мая 2001 года №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", его содержание отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости судебным экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в регионе, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебным экспертом проведен полный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявлены предложения к продаже, сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, правомерно применены необходимые корректировки в связи с установленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, соответствующий стаж экспертной работы. 

Отклоняя ходатайство представителя административного истца, о назначении дополнительной судебной экспертизы ввиду допущенных судебным экспертом нарушений федеральных стандартов оценки при составлении заключения, суд находит его несостоятельным, опровергающимся материалами административного дела и выводами судебного эксперта в оспариваемом заключении. 

Так, вопреки замечаниям, указанным в ходатайстве, о нарушении экспертом принципа сопоставимости по приведенным объектам-аналогам к объектам оценки с указанием на площадь, установлено, что:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м с применением объектов-аналогов площадью - 436 кв.м; 872 кв.м; 532 кв.м, экспертом в заключении правомерно применена «Корректировка на площадь (фактор масштаба)» для сопоставимости с объектом оценки к каждому объекту-аналогу (т.2, л.д. 73 оборот);

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м, с применением объектов-аналогов площадью - 436 кв.м; 872 кв.м; 532 кв.м, правильно использована «Корректировка на площадь (фактор масштаба)» для сопоставимости с объектом оценки к каждому объекту-аналогу (т.2, л.д. 76);

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м с применением объектов-аналогов площадью - 1 101 кв.м; 641 кв.м; 652 кв.м в экспертном заключении произведен расчет с «Корректировкой на площадь (фактор масштаба)» для сопоставимости с объектом оценки к каждому объекту-аналогу (т.2, л.д. 60 оборот); 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м, с применением объектов-аналогов площадью - 1 101 кв.м; 641 кв.м; 652 кв.м, судебным экспертом применена «Корректировка на площадь (фактор масштаба)» для сопоставимости с объектом оценки к каждому объекту-аналогу (т.2, л.д. 62 оборот).

Таким образом, из изложенного следует, что судебный эксперт правильно руководствовался требованиями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», соответственно, подобранные объекты-аналоги обоснованно приведены экспертом к сопоставимости с объектами оценки.

Замечания представителя административного истца о влиянии этажности на расчет рыночной стоимости объектов оценки суд находит несостоятельными, поскольку к объекту оценки с кадастровым номером №, расположенном на 1 и 2 этажах, судебным экспертом в расчетах приняты объекты-аналоги № 2, № 3 с их расположением в цокольном этаже и подвале. При этом в связи с разницей в расположении этажей, экспертом применена «Корректировка на вид объекта недвижимости», где к объекту-аналогу № 2 применена корректировка 10%, к объекту-аналогу № 3 – 7%, что делает аналоги равноценными к объекту оценки. В отношении объекта оценки с кадастровым номером №, также расположенном на 1 и 2 этажах, в расчетах применены объекты-аналоги № 2, № 3 с расположением помещений в цокольном и на втором этаже. Ввиду наличия разницы в расположении помещений, судебным экспертом применена «Корректировка на этаж расположения»: к объекту-аналогу № 2 – 18%, к объекту-аналогу №3 – 2 %, что также делает равноценными объекты-аналоги к объекту оценки (т.2, л.д. 73 оборот). 

Также не заслуживают внимания замечания представителя административного истца относительно необоснованного применения в экспертном заключении завышенных корректировок, поскольку они не конкретизированы. В ходатайстве отсутствуют сведения, указывающие, к каким именно объектам оценки относятся замечания представителя административного истца. Из исследуемого заключения судебной экспертизы усматривается, что при определении корректировок эксперт руководствовался положениями пунктов 13, 14 ФСО II, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 №200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 №611, правомерно определил рыночную стоимость объектов оценки с применением надлежащих корректировок к каждому объекту-аналогу для наиболее точного результата.

Указание административным ответчиком замечания о неверном применении корректировки на торг, с учетом того, что объект оценки не сдается в аренду, является необоснованным, так как судебным экспертом правильно учтено, что скидка на торг применяется не от условия аренды, а от условий рынка в регионе по установленной законом методике. Так, выбор значения скидки на торг судебным экспертом осуществлен на основании проведенного анализа рынка недвижимости по каждому из сегментов, а также социально-экономической ситуации в Республике Адыгея. Кроме того, экспертом проанализирована динамика цен на рынке недвижимости, и в связи с отсутствием положительной динамики, учитывая объем предложения на рынке, уровень покупательской способности населения и организаций региона, эксперт использовал в расчетах значения скидок на торг. Допустимых доказательств, с достоверностью опровергающих приведенные выше выводы судебного эксперта, административным истцом не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд находит заключение судебной экспертизы выполненным в соответствии с положениями действующего законодательства об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки. Выводы судебного эксперта не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и материалам административного дела.

Вместе с тем, учитывая, судебным экспертом в заключении установлен факт нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, допущенных оценщиком в отчетах об оценке от 12.08.2024 № К-24-1-25 и от 12.08.2024 № К-24-1-27, выполненные оценщиком ИП ФИО8, суд не принимает их в качестве допустимых доказательств об определении размера кадастровой стоимости спорных объектов оценки в размере их рыночной стоимости.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе исследования заключения судебной экспертизы от 02.06.2025 №5748/11-4/16.2, содержащего подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит его обоснованным. Допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности выводов судебного эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.

Таким образом, установленные законом сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, содержатся в заключении Сочинского филиала ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 02.06.2025 № 5748/11-4/16.2.

С учетом изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимого имущества в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизой от 02.06.2025 № 5748/11-4/16.2 на дату 01 января 2023 года: 

- нежилого помещения с кадастровым №, площадью 1599,3 кв.м в размере 47 494 51 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м в размере 41 003 132 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м в размере 27 235 481 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м в размере 26 009 644 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в силу статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, с учетом положений статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, что соответствует дате ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 6).

Установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Из смысла статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает понесенные судебные расходы.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017 указано, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями нежилого здания объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки. В то время, как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Как установлено по настоящему административному делу, расхождение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 1599,3 кв.м, на дату оценки (47 947 269,89 рублей) и расчетной рыночной стоимости (47 494 571 рублей) составило 452 698,89 рублей или 0,95%;

расхождение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м., на дату оценки (42 403 481,29 рублей) и расчетной рыночной стоимости (41 003 132 рублей) составило 1 400 349,29 рублей или 3,36%;

расхождение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м., на дату оценки (27 386 460,64 рублей) и расчетной рыночной стоимости (27 235 481 рублей) составило 150 979,64 рублей или 0,55%;

расхождение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., на дату оценки (26 196 731,52 рублей) и расчетной рыночной стоимости (26 009 644 рублей) составило 187 087,52 рублей или 0,72%.

При этом допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении кадастровой оценки спорных объектов капитального строительства имели место нарушения методологии массовой оценки по делу, не имеется. Напротив, в ходе рассмотрения настоящего дела нашли свое подтверждение доводы представителей административных ответчиков о недостоверности представленных административным истцом ФИО10 об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-25, от ДД.ММ.ГГГГ № К-24-1-27. Соответственно, административным истцом реализовано право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей его рыночной стоимости, однако их расхождение укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений.

Следовательно, исходя из системного толкования приведенных выше законоположений, принимая во внимание, что, удовлетворение административного искового заявления не обусловлено в данном случае установлением фактов нарушения прав АО «Тандер» административными ответчиками, понесенные административным истцом судебные расходы, связанные в связи с рассмотрением настоящего административного дела, распределению между лицами, участвующими в деле, не подлежат.

Принимая во внимание изложенное, заявление о перечислении денежных средств и расчет стоимости судебной оценочной экспертизы, представленный заместителем директора Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО9, размер которой составил 252 000 рублей, денежные средства, поступившие на счет экспертного учреждения Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в качестве оплаты за выполненную экспертизу в размере 252 000 суд, признав необходимыми судебными расходами, считает необходимым оставить в распоряжении экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Тандер» к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица администрация муниципального образования «

<

адрес>», администрация муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» 

<

адрес> Республики Адыгея, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 47 494 51 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес>, в размере 41 003 132 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, в размере 27 235 481 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 26 009 644 рублей.

Датой подачи административного искового заявления АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес>, нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ, считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания стоимости объектов недвижимого имущества: 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1599,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 47 494 51 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1212,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, пер. Гагарина, 

<

адрес>, в размере 41 003 132 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 736,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. ФИО1, 

<

адрес>, в размере 27 235 481 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 745,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 26 009 644 рублей.

В удовлетворении остальной части требований административного искового заявления АО «Тандер» – отказать.

Денежные средства, поступившие на счет экспертного учреждения Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в качестве оплаты за выполненную экспертизу в размере 252 000,00 рублей, считать необходимыми судебными расходами и оставить в распоряжении экспертного учреждения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354000, 

<

...>) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

В окончательной форме решение принято 24 июля 2025 года.

Председательствующий Е.А. Тхагапсова