<

данные изъяты>

Дело № 2-1320/2021

31RS0016-01-2021-000023-39

Решение

Именем Российской Федерации

18 июня 2021 г ода г.Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Бурдиной Н.А.,

с участием представителя истца, ответчика ФИО1,

в отсутствие истицы ФИО2, ответчицы ФИО3, представителя третьего лица ПАО Сбербанк,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о возложении обязанности оформить передачу жилого помещения в собственность, государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права пользования жилым помещением,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3, в котором просит обязать ФИО1, ФИО3 оформить передачу жилого помещения, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый № путем подписания акта приема-передачи; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от ФИО1, ФИО3 к ФИО2; взыскать с ФИО1, ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 15100 рублей; признать ФИО1, ФИО3 и членов их семей утратившими право пользования жилым помещением площадью 19,9 кв.м, расположенным по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и снять их с регистрационного учета.

В обоснование указано, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 заключен договор найма квартиры с выкупом. В соответствии с п.1.1 Договора ответчики предоставляют истцу в аренду принадлежащее им на праве собственности жилое помещение с последующим выкупом, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. В соответствии с п.1.2 договора, на момент заключения договора, на недвижимое имущество существуют ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: ипотека в силу закона, весь объект. Данное обременение ответчики обязуются снять до конца срока аренды в случае досрочного выкупа недвижимого имущества в течение шести дней. В соответствии с п.1.6 договора стоимость выкупа недвижимого имущества по соглашению сторон составляет 1200000 рублей. В соответствии с п.1.7 Договора Денежные средства в счет выкупа объекта недвижимости вносятся истцом на счет ответчика ФИО1 ежемесячно в размере 50000 рублей. В соответствии с п.1.9 Договора после полной оплаты стоимости недвижимости арендодатели обязуются в течение 10 дней заключить с арендатором договор купли-продажи на жилое помещение 

<

адрес>, кадастровый №. В соответствии с п.1.13 договора, при досрочной оплате стоимости объекта недвижимости арендодатели обязуются в течение десяти дней подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Истец осуществила следующие платежи на указанный в договоре счет: 22.06.2018-50000 рублей; 06.08.2018-50000 рублей; 11.09.2018-50000 рублей; 19.10.2018-50000 рублей; 20.10.2018-50000 рублей; 26.11.2018-50000 рублей; 26.12.2018 года-50000 рублей; 21.02.2019-50000 рублей; 21.02.2019-50000 рублей; 22.04.2019-150000 рублей; 13.07.2019-150000 рублей; 23.09.2020-450000 рублей. 23.09.2020 ответчикам было направлено почтой России уведомление о том, что истцом в полном объеме были выполнены обязательства по выкупу объекта недвижимости расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Обязательства по выкупу недвижимости были исполнены досрочно, денежные средства были переведены на счет ФИО1, реквизиты которого указаны в п.1.7 Договора. Досрочное погашение было совершено путем внесения наличных денежных средств на счет ответчика ФИО1 через операциониста АО «Райффайзенбанка» в присутствии ответчика ФИО1. В уведомлении было указано на необходимость совершения ответчиками действий во исполнение их обязательств по договору найма квартиры с выкупом от 22.06.2018, в именно: в соответствии с п.1.2 договора снять обременение в течение 6 дней; в соответствии с п.1.13 договора в течение десяти дней подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Ответчики не исполнили свои обязательства по договору. С даты заключения договора истец владеет и пользуется квартирой как своей собственной, несет расходы по ее содержанию и ремонту, владеет квартирой до настоящего времени при отсутствии каких-либо претензий со стороны продавцов, третьих лиц, оплачивает коммунальные услуги в соответствии с п.1.4 договора. По данным из справки о задолженности по состоянию на 03.06.2021 ФИО1 исполнил все обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Извещенная о дате, времени и месте судебного заседания истца в судебное заседание не явилась, причину неявки не сообщила, обеспечила явку представителя.

Представитель истицы заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО1 иск признал, указал на обоснованность требований и доводов истицы, сослался на то, что лишен возможности надлежащим образом оформить договор в связи с отсутствием ФИО3, которая выехала в неизвестном направлении с детьми. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, причину неявки не сообщила, ходатайств не направила, возражений не представила, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в судебное заседание, не представила. Ответчик извещался о дате, времени и месте судебного заседания путем направления судебных извещений по известному суду месту жительства.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделки связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации”.

В соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ судебные извещения были направлены в адрес ответчика по месту его регистрации и по месту жительства.

С учетом изложенного, принимая во внимание то обстоятельство, что суд предпринял все возможные меры к извещению ответчика, его процессуальные права и законные интересы со стороны суда были гарантированы. Исходя из действия принципов добросовестности и разумности, ответчик должен был обеспечить возможность получения им почтовой и иной корреспонденции, что им выполнено не было по субъективным мотивам, поскольку доказательств, подтверждающих иное в материалы дела не представлено. 

Поскольку о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела ответчик извещен надлежащим образом, в силу положений ст. 167 ГПК РФ его неявка не является препятствием для рассмотрения гражданского дела по существу.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 1ГК РФ предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на свободе договора.

В силу положений ст. 420 ГК Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Договорзаключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

В соответствии со ст. 310ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.454 ГПК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.456 ГПК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 457 ГПК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.458ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 460ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 398ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст.554ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

<

адрес>, кадастровый № принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доли в праве собственности ФИО1 и ФИО3.

На квартиру зарегистрировано в ЕГРН обременение- ипотека в силу закона в полу ПАО «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3- арендодатели и ФИО2 Вадимовна-арендатор заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договор найма квартиры с выкупом, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду, принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, назначение: жилое, площадью: общей 19,9 кв.м., этаж: технический, номер на поэтажном плане :1,2, адрес местоположение: 

<

адрес>, кадастровый № на срок 24 месяца. Недвижимое имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности по 1/2 доли в праве каждому. на момент заключения договора на недвижимое имущество существуют ограничение прав и обременением объекта недвижимости: вид: ипотека в силу закона, весь объект. Дата государственной регистрации 17.11.2014, номе государственной регистрации :№. Данное обременение арендодатели обязуются снять до конца срока аренды. В случае досрочного выкупа недвижимого имуществ в течение 6 дней. На момент заключения договора в недвижимом имуществе зарегистрирован: ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до 01.12.2018. Арендатор использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания), несет бремя по его содержанию, за свой счет производит ремонт объекта невидимости. Стоимость арендной платы за пользование объектом недвижимости составляет один рубль. Стоимость выкупа недвижимого имущества по соглашению сторон составляет 1200000 рублей. Денежные средства в счет выкупа объекта недвижимости вносятся арендатором на счет арендодателя ФИО1, номер счет: №, Банк получателя :АО «Райффайзенбанк» ежемесячно в размере 50000 рублей до 30 числа текущего месяца. Первый платеж в счет выкупа Объекта недвижимости производиться в день подписания договора на счет арендодателя ФИО1. После полной оплаты стоимости объекта недвижимости арендодателя обязуются в течение 10 дней заключить с арендатором договор купли-продажи на жилое помещение : 

<

адрес>, кадастровый №. В случае отказа арендодателей от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с арендатором, арендодатель обязуется вернуть денежные средства, уплаченные в счет выкупа объекта недвижимости в полном объеме в течение 5 дней. В случае если от арендатора в течение 2-х месяцев не поступает оплата в счет выкупа объекта недвижимости в сроки указанные в п.1.7 Договора, договор расторгается, объект недвижимости выставляется на продажу. Денежные средства уплаченные арендатором в счет выкупа объекта недвижимости возвращаются в полном объеме в течение 5 дней после реализации квартиры. При досрочной оплате стоимости объекта недвижимости арендодатели обязуются в течение десяти дней подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. В период действия договора арендодатели не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам. 

ФИО2 перечислила во исполнение условий договора следующие суммы: 22.06.2018-50000 рублей, 06.08.2018-50000 рублей, 11.09.2018-50000 рублей, 19.10.2018-50000 рублей, 20.10.2018-50000 рублей, 26.11.2018-50000 рублей, 26.12.2018-50000 рублей, 21.02.2019-50000 рублей, 21.02.2019-50000 рублей, 22.04.2019-150000 рублей, 13.07.2019-150000 рублей, 23.09.2020-450000 рублей, всего 1200000 рублей.

Обязательства по заключению с ФИО2 договора купли-продажи квартиры возникли у ФИО1 и ФИО3 с 24.09.2020 и подлежали исполнению в срок до 03 октября 2020 года в с илу пункта 1.9 Договора найма квартиры с выкупом от 22 июня 2018 года (п.1 ст. 421 ГК РФ). 

Указанные обязательства ФИО1 и ФИО3 не исполнили.

Ответчики не представили в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин объективно препятствующих исполнению ими условий п.1.9 Договора найма квартиры с выкупом от 22 июня 2018 года, также не представили доказательств, что они приняли на себя обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры не имея на это воли, не добровольно. (абз. 2 ч.1 ст. 421 ГК РФ).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании подтвердил наличие обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, указав, что не имеет возможности заключить договор ввиду отсутствия ФИО3, которая выехала в неизвестном направлении с детьми. При этом ответчик ФИО1 в судебном заседании подтвердил факт выплаты ФИО2 1200000 рублей и ее право на приобретение права собственности на квартиру, указав, что все обременения на квартиру сняты, обязательства по кредитному договору перед банком погашены.

<

адрес> предоставлена в залог ПАО «Сбербанк России» в счет исполнения обязательств ФИО1 и ФИО3 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке ПАО «Сбербанк» по состоянию на 18.06.2021 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ погашена в полном объеме.

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО1 у него в собственности имеется иное недвижимое имущество пригодное для проживания его, детей и супруги, переход права собственности на квартиру не повлечет нарушение прав детей и супруги ФИО3.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о возложении обязанности оформить передачу жилого помещения в собственность, государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить в части.

Обязать ФИО1, ФИО3 оформить передачу жилого помещения, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № путем подписания акта приема-передачи.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от ФИО1, ФИО3 к ФИО2.

Признать ФИО1, ФИО3 и членов их семьи утратившими право пользования жилым помещением, назначение жилое, площадью 19,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 7550 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 7550 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья 

Решение09.09.2021