Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 30 августа 2019 года 

Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Гараевой Р.Р., 

при секретаре Николаевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10/19 (№ 2-1589/18 объединено с № 2-1844/18) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании объектом недвижимого имущества незавершенный строительством жилой дом и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, и исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о признании объектом недвижимого имущества незавершенный строительством жилой дом, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. 

у с т а н о в и л :

ФИО1 первоначально обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи от 

<

дата>, заключенный в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны договора от 20.09.2017 в первоначальное состояние; признать совместно нажитым имуществом супругов ФИО17 незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> произвести раздел совместно нажитого имущества, выделив ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>».

Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 18.01.2018 (вступившим в законную силу на основании Апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 27.03.2018 г.) в удовлетворении указанных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании недвижимого имущества общей собственностью супругов и разделе имущества, отказано.

На основании Постановления Президиума Самарского областного суда от 04.10.2018 № 44г-80/2018, решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 18.01.2018 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 27.03.2018 - отменено, с направлением гражданского дела на новое рассмотрение.

Определением Куйбышевского районного суда г. Самары от 02.11.2018, объединено гражданское дело № 2-1589/18 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании объектом недвижимого имущества незавершенного строительством жилого дома, признании права собственности на долю незавершенного строительства жилого дома, и гражданское дело № 2-1844/18 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о признании сделки недействительной, признании недвижимого имущества общей собственностью супругов и разделе имущества, в одно производство с присвоением гражданским делам номер №, с последующим присвоение гражданскому делу номера – 2-10/2019.

В ходе судебного разбирательства 02.11.2018 г. истец ФИО1 представил уточненные исковые требования, согласующиеся с исковыми требованиями содержащимися в материалах гражданского дела № 2-1589/18, согласно которым истец просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1800, 00 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11.09.2017 г. между ФИО2 и ФИО3. Применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 

<

дата> №. Признать объектом недвижимого имущества незавершенный строительством трехэтажный жилой дом, общей площадь, 

<

...> кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровый №. Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю незавершенного строительства трехэтажного жилого дома, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>), кадастровый №. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали по доводам изложенным в исковом заявлении, согласно которым, и дополнениям, с 21.09.2011 ФИО1 состоит в браке с ответчиком ФИО2. От брака имеют сына ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Брак не расторгнут, брачный договор стороны не заключали. На момент обращения с иском стороны совместно не проживают. До заключения брака, а именно 06.06.2011 ответчиком ФИО2 по договору купли-продажи приобретен в собственность земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Фактически земельный участок приобретался за счет личных денежных средств истца. В период брака, в 2011-2013 г.г. на указанном земельном участке, с согласия ФИО2, при ее непосредственном участии и за счет общих доходов был возведен жилой дом оснащенный инженерными коммуникациями газо - и электроснабжения, что подтверждается техническими условиями на присоединение к газораспределительной сети объекта, актом разграничения балансовой принадлежности, договором от 05.06.2015 г. № 1550-003744, актом выполненных технических условий от 26.01.2016 г., техническими условиями для присоединения к электрическим сетям и договором электроснабжения от 26.01.2016 г. № 200111448790. В связи с не завершением строительства и отсутствием в доме внутренней отделки помещений, государственная регистрация прав на жилой дом супругами К-ными не производилась. 11.09.2017 г. ФИО2 произвела отчуждение вышеуказанного земельного участка, заключив договор купли-продажи со ФИО3, за которым 20.09.2017 г. зарегистрирован переход права собственности в Управлении Росреестра по Самарской области. В результате указанной сделки возникла спорная ситуация, из обстоятельств которой следует, что на приобретенном ФИО3 земельном участке расположен незавершенный строительством жилой дом, который не являлся предметом договора купли-продажи от 11.09.2017 г., и в отношении которого имеются притязания истца ФИО1 Согласно заключению специалиста от 

<

дата> выполненному ООО «ФИО20-центр», в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> «а» расположен объект капитального строительства - незавершенный строительством жилой дом, 2013 года постройки. В соответствии с техническим паспортом от 10.04.2018 г. жилой дом, расположенный на земельном участке № 

<

адрес> 

<

адрес>, содержит определенные характеристики здания, позволяющие индивидуализировать его как объект недвижимости, а именно: назначение – жилой дом, общей площадью 290,8 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных - 1, кирпичные и блочные материалы наружных стен, год завершения строительства – 2013 г. Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ разъяснений изложенных в п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. Исходя из содержания вышеприведенных законоположений, объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признании права собственности. Отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для включения его в состав имущества, подлежащего разделу между супругами и признании на него права собственности (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.06.2014 г. № 18-КГ 14-51). Предметом вышеуказанного договора купли-продажи явился только земельный участок, что противоречит требованиям ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и является основанием для признания сделки недействительной, поскольку на данном земельном участке расположен незавершенный строительством объект – жилой дом. Принимая во внимание, что жилой дом приобретен в период брака, то на указанное имущество распространяется режим общей совместной собственности. Однако согласие на отчуждение имущества получено не было, что свидетельствует о недобросовестности действий ФИО2. Ответчик ФИО3 также не может являться добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку приобретая недвижимость, не мог не видеть, что на продаваемом земельном участке возведен дом. Просил также учесть, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 395 532 рублей, в то время как земельный участок продан более чем за 2000000 рублей, что дает основание предполагать о продаже земельного участка и жилого дома. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просил иск удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Спекторова И.А., действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований и показала, что земельный участок по адресу: 

<

адрес>, является личной собственностью ФИО2, поскольку приобретен до заключения брака с ФИО1, и разделу как совместно нажитое имущество не подлежит. Брачный договор, изменяющий правовой статус данного земельного участка между супругами не заключался. Предметом договора купли-продажи от 20.09.2017 являлся только земельный участок. Полагает, что допустимых доказательств, подтверждающих принадлежность ответчику ФИО2 какого-либо строения на земельном участке, согласие ответчика ФИО2 на строительство на принадлежащем ей земельном участке какого-либо объекта, разрешения на строительство, приобретение строительных материалов и т.д., истцом не предоставлено. Просила учесть, что истец ФИО1 стороной договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2017 не являлся. Договор купли-продажи соответствует требованиям закона, существенные условия договора, в том числе стоимость земельного участка, сторонами согласованы, и сторонами договора исполнены, земельный участок передан ФИО3, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. На основании изложенного, просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО3 и его представитель – адвокат Косьмин С.О., действующий на основании ордера, в судебном заседании не оспаривая факт приобретения по сделки купли-продажи вышеуказанного земельного участка с находившимся на нем объектом капитального строительства, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам изложенным в представленных в письменном виде возражениях. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители ответчиков Администрации г.о. Самара, Администрации Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Представители третьих лиц Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Департамента градостроитеьства г.о. Самара, Самарского областного отделения Средне-Волжского филиала АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" и Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей ФИО8, ФИО9, экспертов ООО «ГОСТ» ФИО10, ФИО11 и ФИО12, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством (п.4).

Исходя из существа положения данной нормы закона, режим общей совместной собственности на супружеское имущество действует с момента заключения брака вплоть до раздела имущества.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Общим имуществом супругов являются, в том числеприобретенныеза счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст.34 СК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации и статьей 254 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст.ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Установлено, что ФИО1 и ФИО13 (до брака ФИО14) ФИО4 состоят в браке, зарегистрированном в Отделе ЗАГС Железнодорожного района г.о. Самара управления ЗАГС 

<

адрес> 

<

дата>, за актовой записью №.

В то же время судом установлено и подтверждено сторонами, что совместное проживание между истцом и ответчиком прекращено, общее хозяйство не ведется. 

Как выше указано, общей совместной собственностью супругов в силу требований ст. 34 СК РФ является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в соответствии со ст.ст. 128, 129, п.п.1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим имущества.

Исходя из данных правовых норм, положения Семейного кодекса РФ подлежат применению к имущественным правоотношениям, возникающим между такой категорией субъектов права как супруги, имевшим место в период их совместного брака.

В соответствии с требованиями ст. 38 СК РФ в случае спора определение долей супругов имуществе производится в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что брачный договор между супругами, определяющий их имущественные права и обязанности не заключался. Следовательно, действует законный режим имущества супругов.

Согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Исходя из положений п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжениибрака" общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации), является любое нажитое ими в периодбрака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, еслибрачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу требований ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

В соответствии со ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно п. 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.06.2011, зарегистрированного Управлением Росреестра по Самарской области 04.07.2011, ответчиком ФИО2 приобретен в собственность земельный участок, кадастровый №, назначение: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1800,00 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В договоре купли-продажи от 

<

дата> на имя ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, участок 73 «а», отсутствуют сведения о расположенных на нем объектах строительства. 

Государственная регистрация права собственности произведена 20.09.2017.

Принимая во внимание, что указанное имущество, приобретено ФИО2 до регистрации брака с истцом ФИО1, то на это имущество не распространяется режим совместности его приобретения, вследствие чего данный земельный участок является личной собственностью ФИО2.

В судебном заседании истец ФИО1, утверждая, что земельный участок приобретен за счет его личных денежных средств, надлежащих доказательств, подтверждающих указанные доводы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставил.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 11.09.2017 ФИО2 продала ФИО3 земельный участок площадью 1800,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок №

По взаимному соглашению сторон цена земельного участка определена в размере 2350000,00 рублей (п. 3 Договора).

Денежные средства в размере 2350000 рублей Покупатель уплачивает в срок не позднее дня, следующего за днем регистрации перехода права собственности на земельный участок от Продавца к Покупателю наличными средствами (п. 4 Договора).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 20.09.2017.

Настаивая на признании данной сделки недействительной, истец ссылается на то, что отчуждение земельного участка произведено без передачи прав на строение.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев, установленных законом.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Как выше указано, к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся в том числе, приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из положений приведенных выше норм в их взаимосвязи, объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу. При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства либо отсутствие государственной регистрации на него не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно технического паспорта на объект незавершенного строительства, составленного АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 26.06.2018 г. – процент готовности объекта незавершенного строительства, площадью всех помещений и общей площадью 292,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 0,75 %.

На основании Постановления Администрации Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара от 31.07.2018 г. № 219 «О присвоении адреса земельному участку, расположенному по ул. Волжская в Куйбышевском районе», по результатам представленных документов постановлено: присвоить земельному участку с кадастровым номером: № по ул. Волжская следующий адрес: 

<

адрес>. Считать недействительным адрес: установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: ориентира: 

<

адрес> ранее числившийся за земельным участком с кадастровым номером: №.

Из Заключения эксперта № 10663 от 23.07.2019 г. изготовленного ООО «ГОСТ» в рамках проведенной комплексной судебной строительно-технической экспертизы, следует, что незавершенный строительством объект капитального строительства (жилой дом), находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, относится к объекту недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 130 ГК РФ Процент готовности строительного объекта составляет 60 %. На момент проведения экспертизы объект капитального строительства (жилой дом) расположен в границах земельного участка, предъявленного к осмотру и заявленного как земельный участок с кадастровым номером 63:17:0702005:238, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Общая площадь по периметру объекта капитального строительства (жилого дома), находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>», составляет 174 м2. Общая поэтажная площадь объекта капитального строительства (жилого дома), находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, составляет: подвал - 99,9 кв.м.; 1-й этаж – 97,1 кв.м.; 2-й этаж -95,6 кв.м. Итоговая общая площадь жилого дома составляет 292,6 кв.м. Год постройки спорного объекта капитального строительства (жилого дома), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенным по адресу: 

<

адрес> - не ранее 2011 года, хронологический возраст здания оценивается экспертами от 5 до 8 лет. 

Согласно исследовательской части указанного экспертного заключения, процент готовности незавершенного строительством объекта капитального строительства (жилого дома), расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет, с учетом округления - 60 %, из которых скорректированный удельный вес конструктивного элемента в процентном соотношении составляет:

- 8 % - фундаменты;

- 23 % - стены и перегородки;

- 10 % - перекрытия;

- 3 % - кровля;

- 1,1 % - полы;

- 5,4 % - проемы;

- 3,8 % - отделочные работы;

- 2 % - внутренние санитарно-технические и электрические устройства;

- 3,5 % -прочие работы.

В подтверждении доводов изложенных в исковом заявлении относительно возведения указанного объекта капитального строительства, в материалы гражданского дела истцом ФИО1 представлены: Технические условия (ТУпр) от 03.03.2014 г. на присоединение к газораспределительной сети объекта и газификации природным газом - индивидуального жилого дома площадью 150 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу (л.д. 11-12 т.1); Акт от 15.02.2016 г. разрешения балансовой принадлежности электрических сетей (электроустановок) и эксплуатационной ответственности между ФИО2 и филиалом ПА «МРСК Волги» -«Самарские распределительные сети» к жилому дому по указанному адресу (л.д. 13-14, 15, 16, 17 т.1); Договор от 05.06.2015 г. и Технические условия от 05.06.2015 г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 18-19,20,21-23 т.1); фотографии объекта – незавершенного строительством жилого дома (л.д. 24-26, т. 1).

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО3 не оспаривался тот факт, что на момент приобретения земельного участка по сделке купли продажи от 11.09.2017 г., на приобретаемом им земельном участке с кадастровым номером 63:17:0702005:238, находился спорный объект капитального строительства, состоящий из конструктивных элементов: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, проемы, кровля (крыша).

Данные обстоятельства также подтверждены распечатками снимка с помощью картографического сервиса программы Google и Аvito о продаже земельного участка с расположенным на нем домом, а также показаниями допрошенных в ходе судебного разбирательства свидетелей ФИО8, ФИО9, которые также подтвердили возведение спорного объекта капитального строительства по состоянию на 11.09.2017 г. и осведомленности ФИО2 о строительстве указанного объекта на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. 

К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.

С учетом не доведения до конца строительных работ и степени готовности спорного объекта капитального строительства по состоянию на 

<

дата>, в процентном соотношении составляющего более 50 % :

- 8 % - фундаменты;

- 23 % - стены и перегородки;

- 10 % - перекрытия;

- 3 % - кровля;

- 5,4 % - проемы;

- 3,5 % - прочие работы.

суд приходит к выводу о том, что указанный спорный объект капитального строительства по состоянию на 11.09.2017 г. - относился к объекту незавершенного строительства (обладал его признаками).

Вместе с тем, вышеприведенные доказательства позволяют суду сделать бесспорный вывод о строительстве вышеуказанного спорного объекта капитального строительства в период брака ФИО15, за счет совместно нажитых средств.

Суд не принимает во внимание довод ответчицы ФИО2 о том, что она не осуществляла строительство спорного объекта капитального строительства на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 63:17:0702005:238, и не давала кому-либо разрешения на его возведение, опровергается вышеприведенными доказательствами.

Из системного толкования норм Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации следует, что преимущественное право на приобретение права на земельный участок и его части, необходимой для использования здания, строения, сооружения при переходе права на них к другому лицу, принадлежит только собственникам капитальных объектов.

Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о доказанности факта принадлежности ФИО2 как земельного участка, так и находящегося на нем спорного объекта капитального строительства, заключение собственником указанного имущества ФИО2 договора купли-продажи, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение по сделке купли продажи находящегося на нем объекта капитального строительства - объекта незавершенного строительства, относящегося к объектам недвижимого имущества, вследствие чего усматривает нарушение требований закона - пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, содержащего запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и применении последствия недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Судом установлено, и не оспорено сторонами процесса, что с 11.09.2017 г. по настоящее время ответчиком ФИО3 в вышеуказанном спорной объекте капитального строительства - объекта незавершенного строительства, велись строительные работы.

Также, в качестве доказательств, подтверждающих строительство жилого дома на спорном земельном участке за счет совместно нажитых средств, истцом ФИО1 предоставлены товарные чеки, накладные и счета-фактуры на приобретение строительных материалов, в том числе, кирпича, щебня бордюрного камня, блоков стеновых и т.д.., а также договора беспроцентных денежных займов между ФИО16 и ООО «Монолит» в период с 2010 года по июль 2011 года, договоры поставки, акты о зачете взаимных требований к указанным договорам.

В материалы гражданского дела представлены: экспертное заключение № 113 «Строительно-техническая экспертиза» по состоянию на 06.09.2018 г. изготовленное ООО «ЭкспертПроектСтрой» и Заключение на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности объекта « 18/48 от 10.09.2018 г., выданного ООО «Фонд пожарной безопасности».

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу пункта 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что возведение самовольного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно на земельном участке предоставленном в установленном порядке, в случае, если единственными признаками самовольного объекта недвижимости являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольное возведение объекта, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом самовольно возведенный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из Заключения эксперта № 10663 от 23.07.2019 г. изготовленного ООО «ГОСТ» в рамках проведенной комплексной судебной строительно-технической экспертизы, следует, что экспертам не представилось возможным ответить в полном объеме на вопрос о соответствии спорного объекта капитального строительства строительным нормам и правилам, санитарно- эпидемиологическим и противопожарным требованиям, наличия или отсутствия угроз жизни и здоровью граждан при эксплуатации указанного объекта.

Вместе с тем, в материалах дела также отсутствует заключение компетентного органа о соответствии спорного объекта капитального строительства санитарно- эпидемиологическим нормам и правилам.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что спорный объект капитального строительства - объект незавершенного строительства, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, соответствует требованиям СНиП, а также не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, вследствие чего не подлежат удовлетворению требования истца о признании объектом недвижимого имущества незавершенный строительством трехэтажный жилой дом, общей площадью 290,8 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Волжская, д. 68 (Самарская область, Волжский район, с. Рубежное, участок 73 «а»), кадастровый номер 63:17:0702005:238, и признании за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в указанном объекте недвижимого имущества.

При этом суд также считает заявленные требования преждевременными, поскольку на момент их рассмотрения в установленном законом порядке не применены последствия недействительности сделки заключенной 11.09.2017 г. между ФИО2 и ФИО3, а также не реализовано преимущественное право на приобретение права на земельный участок или его части, необходимой для использования спорного объекта капитального строительства - обладающего признаками объекта незавершенного строительства (относящегося к нему).

По указанным основаниям, суд считает нецелесообразным давать правовую оценку представленным сторонами процесса документам подтверждающими строительство спорного объекта капитального строительства и не разрешает заявленное представителем ответчика ходатайство об исключении доказательств, а именно приведенных в ходатайстве товарных чеков и накладных.

Заявленные в протокольной форме требования истца о взыскании с ответчиков судебных расходов подлежат разрешению при заявительном характере указанных требований изложенных в письменной форме, что не лишает истца такого обращения после вынесения решения суда в заявительном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1800, 00 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11.09.2017 г. между ФИО2 и ФИО3. Применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 63:17:0702005:238, площадью 1800, 00 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>», и аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 

<

дата> №.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2019 г.

Судья Р.Р. Гараева