дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Зерноград 29 июля 2020 года

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Дробот Н.В.

при секретаре Золотых А.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СК «Регион - Юг», третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, компенсации морального вреда, взыскании убытков и штрафа, и по встречному исковому заявлению ООО СК «Регион - Юг» к ФИО1 о взыскании доплаты за увеличение площади, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Зерноградский районный суд Ростовской области с иском к ООО СК «Регион - Юг», о признании недействительным акта об односторонней передачи квартиры от 05 марта 2020 года, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, компенсации морального вреда в размере 100 тысяч рублей, взыскании убытков в размере 10 тысяч рублей и штрафа, мотивируя свои требования тем, что 11 октября 2018 года между ООО «СК Регион-Юг» и ФИО1 заключен договор № о строительстве объекта долевого строительства однокомнатной квартиры (строительный №), общей проектной площадью 34,0 кв.м., расположенной на 3-м этаже жилого дома, на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> Срок передачи квартиры участнику долевого строительства не может быть позднее 31 марта 2020 года. Договор долевого строительства зарегистрирован 07.11.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО, номер регистрации № 

29.11.2019 г. при осмотре объекта долевого строительства были выявлены недостатки, а именно, отсутствие технологических отверстий для проводки канализации и подвода воды в кухне. 

03.12.2019 г. истцу поступило письмо исх. № 75, согласно которому в результате обмера, произведенного кадастровым инженером фактическая площадь 

<

адрес> составила 34,9 кв.м., то есть, площадь квартиры увеличилась на 0,9 кв.м., в связи с чем, необходимо доплатить за фактическое увеличение площади квартиры денежные средства в размере 68030,10 руб. 

10.12.2019 г. истцом получено уведомление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию дома и принятии объекта долевого строительства по вышеуказанному адресу. 11 декабря 2019 года истом в адрес ответчика было направлено заявление о несогласии с замерами и о предоставлении документов об увеличении площади на 0,9 кв.м, а также о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства условиям договора.

13.12.2019 г. представителем истца был проведен предварительный осмотр объекта долевого строительства – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>. В результате осмотра истцом были выявлены существенные и несущественные недостатки, которые должны были быть внесены в акт соответствия требований технических регламентов, представитель застройщика отказался от составления акта несоответствия объекта долевого строительства с внесением всех существенных и несущественных недостатков. 

14 декабря 2019 года истцом было направлено заявление застройщику об уклонении застройщика от подписания акта несоответствия.

16 декабря 2019 года истцом было направлено уведомление застройщику о готовности принять объект долевого строительства и для составления акта приема –передачи, осмотра и фиксирования соответствия действующим стандартам, нормам и правилам в соответствии с п.5 ст. 8 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. 

20 декабря 2019 года истцом направлено повторное требование о предоставлении документов в обоснование увеличения площади квартиры на 0,9 кв.м, осмотра, сверки площади квартиры и составления акта несоответствия объекта долевого строительства, с внесением всех существенных и несущественных недостатков. 

23 декабря 2019 года при проведении совместного осмотра с участием представителя застройщика, представителя технадзора, свидетелей были выявлены существенные недостатки, не соответствующие требованиям Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года, а именно: 

- при передаче квартиры застройщик не передал инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

- в соответствии с договором долевого участия № от 11.10.2018 г. вышеуказанный дом является 8 этажным, а по факту объект представляет из себя 7-ми этажное здание, без соответствующего уведомления и согласования изменений проектной документации с участником долевого строительства;

- не работает вентиляция на кухне;

- отсутствует подпись в положительном заключении экспертизы от 22 июня 2017 года эксперта в области экспертизы проектной документации по направлению «Теплогазоснабжение, водоотведение, водоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование».

Не существенные недостатки:

- прокладка пластмассового канализационного стояка и стояков горячей и холодной воды выполнена в ванной комнате открыто, что является нарушением требований абзаца 4 подпункта «А» п. 17.9 СНИП «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

- входные двери не выполняют качественно функционального значения по шумоизоляции; 

Представитель застройщика отказался составлять акт несоответствия, истец вынужден был вручить представителю претензию, в которой были указаны все вышеперечисленные недостатки, на которую истцом был получен ответ застройщика. 31 декабря 2019 года истцом был получен ответ на претензию, в которой ответчиком были выборочно даны ответы на заявленные требования. 31 декабря 2019 года истцом было направлено заявление застройщику о предоставлении развернутого ответа о причинах отсутствия подписи эксперта.

10 марта 2020 года истцом был получен акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, то есть квартиры (односторонний акт) от 05 марта 2020 года, в котором был отражен момент об уклонении истца от принятия объекта. В связи с данным обстоятельством истцом 11 марта 2020 года застройщику была отправлена претензия о признании одностороннего акта недействительным и 20 марта 2020 года заявление об уклонении застройщика от получения досудебной претензии, которая ожидала адресата в месте вручения с 13 марта 2020 года. 

ООО «СК РЕГИОН-ЮГ» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании суммы доплаты за увеличение площади в размере 68030,10 коп., неустойки за период с 14.12.2019 г. по 20.05.2020 г. в размере 10816 руб. 77 коп., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 2563 руб. 00 коп. (л.д. 97-98). В обоснование встречных исковых требований ООО СК «Регион - Юг» указывает, что между ООО СК «Регион - Юг» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от 11.10.2018 г. объектом долевого строительства является 

<

адрес> общей проектной площадью 34 кв.м., расположенная на 3 этаже дома по адресу: 

<

адрес> В соответствии с договором долевого участия участник долевого строительства уплачивает застройщику денежную сумму в размере 2 570026 руб., стоимость 1 кв.м. составляет 75589руб. в соответствии с п. 5 ст. 5 договора долевого участия, если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п. 1 ст. 3 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату, исходя из стоимости 1 кв.м. на последнюю дату оплаты по договору. Уточнение площади квартиры осуществляется Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течение 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема – передачи. Согласно обмерам Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», указанным в техническом паспорте многоквартирного жилого дома от 19.06.2019 г. 

<

адрес>, расположенная на 3 этаже имеет общую площадь 34,9 кв.м. Таким образом, площадь 

<

адрес> увеличилась на 0,9 кв.м. исходя из стоимости 1 кв.м. квартиры, указанной в пункте 2 ст. 5 договора в размере 75589 руб., размер доплаты, которую должна произвести ФИО1 составляет 68030,10 руб. Письмом от 06.12.2019 г. исх. № 75 ООО «СК Регион - Юг» уведомило ФИО1, о необходимости погашения задолженности, однако оплата произведена не была. 

В соответствии с п. 7 ст. 7 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, в случае просрочки дольщиком внесения оплаты по п. 5 ст. 5 договора, застройщик вправе взыскать неустойку в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. ФИО1 должна была произвести доплату в срок по 13.12.2019 года включительно, однако, доплата произведена не была, в связи с чем, ООО «СК Регион-Юг» просит взыскать неустойку за период с 14.12.2019 г. по 20.05.2020 года в размере 10816,77 (68030,10 руб. *0,1%*159 дней), а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины. 

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, судом надлежащим образом извещена о месте, времени и дате рассмотрения дела, в представленном ходатайстве просила рассмотреть дело с участием ее представителя. 

Представитель истца ( ответчика по встречному исковому заявлению) ФИО3, действующий на основании ордера № от 07.07.2020, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по доводам указанным в отзыве. 

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО4, действующая на основании доверенности от 02.12.2019г. в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 по доводам указанным в возражениях, встречные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме. 

Третье лицо на стороне истца по первоначальному иску ФИО2 полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворении, законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, пояснив, что истец не согласен с замерами квартиры, так как фактическая площадь не соответствовала заявленным, застройщиком не представлены надлежащим образом заверенные акты несоответствия площадей за подписью кадастрового инженера. Ответчиком не устранены недостатки в квартире. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Ростовской области извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Суд, с учетом мнения явившихся сторон, полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства, оценив их в совокупности, приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 9 ГК РФ определяет право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им права.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 2 ст. 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ защите подлежит нарушенное право.

Правосудие по гражданским делам в соответствии с требованиями ст.12 ГПК РФ осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом каждая из сторон согласно ст.56 ГПК РФ должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу 1 статьи 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона 

N 214-ФЗ).

Частями 4 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ установлен порядок извещения застройщиком дольщиков о завершении строительства и процедуре передачи им объектов долевого строительства, в том числе предусмотрены случаи, когда застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче дольщику объекта долевого строительства.

В силу пункта 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается соответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Судом установлено, что 11 октября 2018 года между ООО «СК Регион-Юг» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № Л05 (л.д.21).

Согласно условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок (октябрь 2019 года, ст. 4 договора) построить (создать) многоквартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику долевого строительства 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> – этажном, 49- квартирном, общая площадь жилого дома 1943,90 кв.м. (п. 1 ст. 1 договора, л.д. 21). 

Согласно статье 3 указанного договора объектом долевого строительства является 

<

адрес>, расположенная на 3-ем этаже дома, с общей проектной площадью 34,0 кв.м., в состоянии «стройвариант» (л.д.22). Цена договора составляет 2 570 026 руб. (п. 2 ст. 5).

В соответствии с частью 5 ст. 5 вышеуказанного договора долевого участия предусмотрено, что если фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п. 1 ст. 3 договора, участник долевого строительства, обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв.м. на последнюю дату оплаты по договору. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в п. 1 ст. 3 договора, производится на основании обмера Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течении 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема-передачи (л.д.24).

На основании ст. 9 договора передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартиры направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и передаче квартиры. В течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика о вводе дома в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, участник обязан принять от застройщика по передаточному акту квартиру. Если участник долевого строительства в указанный срок не прибыл для приемки квартиры или иным способом уклоняется от подписания передаточного акта, застройщик на восьмой календарный день со дня получения сообщения, составляет односторонний акт о передаче квартиры с указанием обстоятельств. Обязательства застройщика передать квартиру участнику считается исполненным надлежащим образом с момента оформления одностороннего акта о передаче квартиры (л.д.21).

Указанный договор подписан сторонами и каких-либо замечаний не содержит (л.д.29).

08 ноября 2019 года департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № возведен на основании разрешения на строительство № от 27.11.2017 г., общей площадью жилых помещений 1638,67 кв.м., количество квартир 42, однокомнатных квартир 30, двухкомнатных квартир 12, этажность 7, введен в эксплуатацию (л.д.159-161). 

15 ноября 2019 года застройщиком в адрес участника долевого строительства ФИО1 направлено уведомление о вводе в эксплуатацию жилого дома, и готовности застройщика на передачу ФИО1 объекта долевого строительства, которое поступило истцу по месту вручения 22 ноября 2020 года, и было получено ФИО1 только 10 декабря 2020 года. 

29 ноября 2019 года представителем ФИО1 совместно с представителями застройщика был произведен осмотр объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В ходе осмотра были выявлены недостатки в виде отсутствия технологического отверстия для проводки канализации и подводки воды в кухне. По поводу указанных недостатков ФИО1 в адрес застройщика была направлена претензия, с требованием произвести также контрольный замер площади квартиры. 

05 декабря 2019 года застройщиком направлен ответ на претензию согласно которому, участнику долевого строительства ФИО1, разъяснено, что все замеры проведены кадастровым инженером самостоятельно, с выходом на объект и изготовлением технического плана. Указанные документы подаются в департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону одновременно с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ДАиГ самостоятельно передает технический план объекта в Росреестр для постановки его на кадастровый учет. ФИО1 также было разъяснено, что в случае несогласия с замерами, произведенными кадастровыми инженером, истец вправе обратиться в Ростовский филиал АО «Ростехинвентаризация» с соответствующим заявлением. Одновременно ФИО1 была уведомлена о необходимости произвести доплату за увеличение площади в размере 68030,10 руб., предупреждена о праве застройщика на составление одностороннего акта приема передачи в связи с уклонением истца от приемки квартиры(л.д.63-64). Истцу вместе с ответом на претензию были направлены заверенные копии технического паспорта по 

<

адрес>, подтверждающие увеличение площади квартиры (л.д. 63-64).

06.12.2019 г. ФИО1 в адрес ООО СК Регион-Юг была направлена претензия об уклонении застройщика от подписания акта приема-передачи квартиры, в ответ на данную претензию застройщик повторно сообщает истцу о получении разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и о том, что ранее направленная в адрес истца корреспонденция согласно отчета об обслуживании ожидает адресата с 22 ноября 2019 по месту вручения (л.д. 69). Одновременно ФИО1 была предупреждена застройщиком о праве последнего при условии уклонения участника долевого строительства от приемки объекта – квартиры, составить в одностороннем порядке акт, предупредив заказчика о возникновении такого права у застройщика с 05 декабря 2019 года (л.д. 67).

11 декабря 2019 года истом ФИО1 в адрес ответчика было направлено заявление о несогласии с замерами и о предоставлении документов об увеличении площади на 0,9 кв.м, а также о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства договору, ответ на которую был направлен ООО СК «Регион-Юг» в адрес ФИО1 11 декабря 2019 года с повторными разъяснениями относительно заявленных в претензии недостатков, касающихся увеличения площади квартиры (л.д. 70-71, 139).

13.12.2019 г. представителем истца ФИО1 был проведен предварительный осмотр объекта долевого строительства – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>. В результате осмотра истцом ФИО5 было заявлено о выявлении существенных и несущественных недостатков, подлежащих внесению в акт соответствия требованиям технических регламентов, которые заключались в следующем: 

1.Существенные недостатки, не соответствующие требованиям Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года, а именно: 

- при передаче квартиры застройщик не передал инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

- в соответствии с договором долевого участия № от 11.10.2018 г. вышеуказанный дом является 8 этажным, по факту объект представляет из себя 7-ми этажное здание, без соответствующего уведомления и согласования изменений проектной документации с участником долевого строительства;

- не работает вентиляция на кухне – отсутствует подпись в положительном заключении экспертизы от 22 июня 2017 года эксперта в области экспертизы проектной документации по направлению «Теплогазоснабжение, водоотведение, водоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование».

2. Не существенные недостатки:

- прокладка пластмассового канализационного стояка и стояков горячей и холодной воды выполнена в ванной комнате открыто, что является нарушением требований абзаца 4 подпункта «А» п. 17.9 СНИП «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

- входные двери не выполняют качественно функционального значения по шумоизоляции.

14 декабря 2019 года истцом ФИО1 в адрес ООО «СК Регин-Юг» направлена претензия о необходимости устранения недостатков и одновременно уведомление о готовности принять объект долевого строительства, на данную претензию застройщиком в адрес ФИО1 17 декабря 2019 года был направлен ответ (л.д. 74), согласно которому приведены разъяснения на обозначенные ФИО1 в претензии недостатки, с указанием на необходимость произвести доплату за увеличение площади (л.д. 74). 

20.12.2019 г. ФИО1 вновь направлена претензия, с требованием предоставления документов, подтверждающих увеличение площади квартиры, осмотра квартиры и составления акта несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, с отражением существенных и несущественных недостатков (л.д. 140).

23 декабря 2019 года сторонами был произведен совместный осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого итоговый документ акт приема-передачи квартиры составлен сторонами не был, по причине предъявления представителем ФИО1 требований по исполнению всех условий ранее направленных истцом претензий в адрес застройщика. 

23.12.2019 г. ФИО1 в адрес застройщика вновь направлена претензия, с указанием существенных и несущественных недостатков, а именно: по договору дом является 8 этажным, а по факту 7 этажным; в эксплуатацию введены 30 однокомнатных квартир, что противоречит проектной декларации, согласно которой, предусмотрено 24 однокомнатных квартир и 6 квартир – студий; не передана инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, не работает вентиляция на кухне, отсутствует подпись в положительном заключении экспертизы от 22 июня 2017 года эксперта в области экспертизы проектной документации по направлению «Теплогазоснабжение, водоснабжение, водоотведение», несущественные недостатки - прокладка пластмассового канализационного стояка и стояков горячей и холодной воды выполнена в ванной комнате открыто, что является нарушением требований абзаца 4 подпункта «А» п. 17.9 СНИП «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

- входные двери не выполняют качественно функционального значения по шумоизоляции (л.д.32-33). 

26.12.2019 г. в адрес ФИО1 направлен ответ на претензию, согласно которому многоквартирный жилой дом, в соответствии с разрешением на строительство № от 27.11.2017 г. состоит из общей проектной площади 1638,67 кв.м., количество квартир 42, этажность 8, количество подземных этажей 1, этажность 7, то есть при указании этажности здания, подземный этаж не учитывается. 08.11.20019 г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, с показателями общая площадь жилых помещений – 1670,50 кв.м., количество квартир 42, количество этажей -8, в том числе подземных 1, этажность 7. Указанная в претензии площадь 1943 кв.м. является общей площадью всего жилого дома, включающая в себя площадь квартир, мест общего пользования и нежилых помещений. Указание в договоре долевого участия количество квартир «49» является опечаткой, так как на дату заключения договора разрешение на строительство застройщиком было получено и содержало сведения о 42 квартирах в жилом доме. В части количества однокомнатных квартир разъяснено, что в проектной документации заявлено 6 квартир – студий, которые в техническом учете считаются как однокомнатные квартиры. Относительно вентиляции указано, что в 

<

адрес> предусмотрено принудительное устройство вентиляции, путем установки в вентканале электрического вентилятора, который собственник включает по необходимости, при этом согласно условиям договора, квартира предоставляется в «стройвариант»е, где электроснабжение – ввод в квартиру с установкой электросчетчика на этаже. Отсутствие подписи эксперта ФИО6 не состоятельны, так как ею утверждено экспертное заключение как руководителем организации (л.д.120-121)

5 марта 2020 года в связи с уклонением ФИО1 от подписания акта о передаче объекта долевого строительства, ООО «СК Регион-Юг» был составлен односторонний акт в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве (л.д.52).

С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца ФИО1 не имеется, суд исходит из следующего: 

Истец в обоснование исковых требований указывает, на наличие существенных и несущественных недостатков, допущенных застройщиком, которые нарушают его права как потребителя и препятствуют ему в принятии квартиры и его использовании. Так истцом по первоначальному иску ФИО1 указаны следующие недостатки: 

существенные недостатки: при передаче квартиры застройщик не передал инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий; в соответствии с договором долевого участия № от 11.10.2018 г. вышеуказанный дом является 8 этажным, а по факту домовладение представляет из себя 7 этажное здание без соответствующего уведомления и согласования изменений проектной документации с участником долевого строительства; не работает вентиляция на кухне. Несущественные недостатки: прокладка пластмассового канализационного стояка выполнена открыто, что является нарушением требований абзаца 4 и подпункта «а» п. 17.9 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»; входные двери не выполняют качественно функционального значения по шумоизоляции.

В судебном заседании установлено, что такой недостаток как выполненная открыто прокладка пластмассового канализационного стояка застройщиком устранена, данное обстоятельство истцовой стороной по первоначальному иску не оспаривалось. 

Существенный, по мнению ФИО1 недостаток связанный с не предоставлением при передаче квартиры застройщиком инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, является несостоятельным. 

Согласно п. 1.1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства). Статьей 8 указанного закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 как самостоятельно, так и через своих представителей уклоняется от подписания акта на передачу объекта долевого строительства, в связи с данным обстоятельством, по мнению суда застройщик лишен возможности передачи инструкции по эксплуатации квартиры заказчику. 

Относительно этажностей жилого дома, застройщиком неоднократно разъяснялось ФИО1 понятие количества этажей и этажности. В частности, согласно разрешению на строительство № от 27.11.2017 г. проектные показатели многоквартирного жилого дома следующие: количество этажей 8, количество подземных этажей 1, этажность 7, то есть, при указании этажности здания подземные этажи не учитываются, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию содержится аналогичная информация. В связи с изложенным, уведомление участника долевого строительства и согласование с ним застройщику не требовалось. 

Доводы истца о необоснованном увеличении площади квартиры и отсутствие доказательств увеличения площади противоречат материалам дела, в том числе условиям договора участия в долевом строительстве. 

В соответствии с частью 5 ст. 5 вышеуказанного договора долевого участия № Л05 предусмотрено, что если фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п. 1 ст. 3 договора, участник долевого строительства, обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв.м. на последнюю дату оплаты по договору. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в п. 1 ст. 3 договора, производится на основании обмера Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течение 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной по подписания акта приема-передачи (л.д.21-29).

Изменение площади 

<

адрес> установлено на основании технического паспорта от 19.06.2019 г., подготовленного Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», соответствует условиям договора долевого участия. Результаты замеров истцом не оспорены, доказательств несоответствия данных замеров фактической площади квартиры, суду не представлено. Требование ФИО1 о необходимости представления сведений об изменении площади с мастичными печатями несостоятельны, не лишают истца самостоятельно реализовать свое права, обратившись в Ростовский филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» для получения данной информации, и разрешение данного требования по мнению суда не является определяющим в возникших спорных правоотношениях между сторонами.

В обоснование доводов истца о том, что не работает вентиляция на кухне, доказательств истцом не представлено Согласно ответам ООО «СК Регион-Юг», квартира в соответствии с договором долевого участия № Л05, передается участнику долевого строительства в «стройварианте», предполагающим наличие электрической разводки при вводе в квартиру. Из проектной документации следует, что в квартире истца установлена принудительная вентиляция путем электрического вентилятора в вентканале. В связи с тем, что истцом в вентканале в настоящее время не установлена принудительная электрическая вентиляция, что истцом не отрицается, утверждение о неработающей вентиляции несостоятельно, противоречит проектной документации и основано на его личных убеждениях. Каких-либо относимых и допустимых доказательств подтверждающих доводы истца суду не представлено. Сведений об отсутствии вентиляции после установки электрического вентилятора суду не представлено. Более того, суду представлен акт № о техническом состоянии вентиляционных и дымовых каналов от 12.04.2019 г. согласно которому каких-либо нарушений не выявлено (л.д. 62). 

Ссылка истца на отсутствие подписи эксперта в положительном заключении экспертизы №, что, по мнению ФИО1 свидетельствует о наличии недостатков в вентиляции домовладения, является необоснованной, так как положительное заключение утверждено директором ООО «Строительно-проектная Экспертиза» ФИО6 22.06.2017 г., где на титульном листе имеется подпись ФИО6, на отсутствие подписи которой указывает истец (л.д.51). Отсутствие подписи в заключении не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в вентиляции домовладения, так как данное заключение утверждено директором ООО «Строительно-проектная Экспертиза» и многоквартирный дом введен в эксплуатацию. 

Утверждение ФИО1 о том, что представители ООО «СК Регион - юг» отказались составлять акт с недостатками ничем не подтвержден, более того истцом суду не представлен акт с недостатками подписанным им самим, как участником долевого строительства, а также иными лицами, подтверждающими отказ представителя застройщика от подписи в акте с недостатками. Каких-либо актов с указанием недостатков 

<

адрес> истцом в обоснование вышеуказанных доводов суду не представлено, что дает суду полагать об отсутствии указанного документа. 

Ссылка Черпаковой Е.Ю, на недостатки входной двери, с указанием на невыполнение функционального назначения по шумоизоляции, материалами дела не подтверждается, доказательств в обоснование данного требования ФИО1, ее представителем в судебное заседание не представлено. В то же время ответной стороной по иску ФИО1 подтверждено, что установленная дверь имеет сертификат соответствия (л.д.86).

Доказательств, подтверждающих наличие недостатков, делающих объект долевого участия непригодным для использования по назначению, не соответствующим условиям договора, истцом ФИО1 не представлено. Объект в установленном порядке принят в эксплуатацию, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих наличие на объекте существенных и несущественных недостатков, дающих основание участнику долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения, не имеется.

В нарушение требования ст.56 ГПК РФ, истец ФИО1 не предоставила относимых, допустимых, достаточных доказательств, свидетельствующих о нарушении права ФИО1 как участника долевого строительства, препятствующих нй принять квартиру по двухстороннему акту и использованию квартиры по назначению. Материалы дела также не содержат доказательств нарушения прав истца в результате возведения определенного количества этажей, количества однокомнатных квартир и т.д. Фактически требования истца направлены на уклонение от подписания двухстороненного акта приема – передачи и осуществления доплаты суммы за увеличение площади квартиры.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец необоснованно уклонился от подписания акта приема – передачи квартиры, в связи с чем, у застройщика имелись предусмотренные ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также условиями договора, основания для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Акт составлен в соответствии с действующим законодательством, условиями договора и не ущемляет права истца как потребителя. 

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ООО «СК Регион - Юг» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, компенсации морального вреда, взыскании убытков и штрафа удовлетворению не подлежат. 

Относительно встречных исковых требований ООО «СК Регион - Юг» к ФИО1 о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры, неустойки, судебных расходов суд полагает, что встречные требования подлежат удовлетворению. 

Судом установлено, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Л05 от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 3 указанного договора участия в долевом строительстве № от 11.10.2018 г., объектом долевого строительства является 

<

адрес>, расположенная на 3-ом этаже дома, площадью 34 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с договором долевого участия участник долевого строительства уплачивает застройщику денежную сумму в размере 2 570026 руб., стоимость 1 кв.м. составляет 75589руб. в соответствии с п. 5 ст. 5 договора долевого участия, если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п. 1 ст. 3 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходы из стоимости 1 кв.м. на последнюю даты оплаты по договору. Уточнение площади квартиры осуществляется Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течение 10 календарных дней, с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема – передачи. 

Согласно представленного представителем истца по встречному иску расчета, стоимость одного квадратного метра составляет 75589 руб. 

Согласно обмерам Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», площадь 

<

адрес> составила 34,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.112-114).

Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 0,9 кв.м., и сумма доплаты составляет, исходя из расчета 1 кв.м. – 75589 руб. - 68030,10 руб., представленный истцом по встречному иску расчет суммы доплаты судом проверен и признан правильным, подлежит взысканию с ФИО1 в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 7 ст. 7 вышеуказанного договора долевого участия в случае просрочки дольщиком внесения оплаты по п. 5 застройщик вправе взыскать неустойку в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора долевого участия предусмотрено, что расчет должен производиться в течение 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема-передачи (л.д.19). 

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Застройщиком заявлено об осуществлении доплаты 03 декабря 2019 года в ответе № 75 на претензию, направленную в адрес ФИО7 что дольщиком не оспаривается (л.д. 63). 

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, с ответчика по встречному исковому заявлению подлежит взысканию неустойка в размере 68030,10 за период с 14.12.2019 г. по 20.05.2020 года в размере 10816,77 рублей (68030,10 руб. *0,1%*159 дней)

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в статье 98 ГПК РФ судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с учетом удовлетворения встречных исковых требований с ФИО8 в пользу ООО «СК Регион-юг» подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2565 руб. (л.д. 99). 

ФИО1 при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. как за одно требование неимущественного характера, вместе с тем, ФИО1 заявлено три самостоятельных требования неимущественного характера, подлежащие самостоятельной оплате государственной пошлиной, в связи с чем, с ФИО1 в доход бюджета Зерноградского района подлежит взыскание недоплаченная государственная пошлина в размере 600 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СК «Регион - Юг», третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, компенсации морального вреда, взыскании убытков и штрафа, отказать.

Встречные исковые требования ООО СК «Регион - Юг» к ФИО1 о взыскании доплаты за увеличение площади, неустойки, судебных расходов, удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО СК «Регион - Юг» доплату за увеличение площади квартиры в размере 68030,10 рублей, неустойку в размере 10816 руб. 77 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2565 руб. 00 коп. 

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Зерноградского района Ростовской области государственную пошлину в размере 600 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2020 года. 

Судья Н.В.Дробот