Гр. дело № 2-212/19

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе: 

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Перепечаевой З.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский городской округ», ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующему за себя и несовершеннолетнего ФИО3, ФИО8, ФИО4 о сохранении квартиры в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде, признании права собственности на квартиру с учетом реконструкции, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что в октябре 2016 года она приобрела 

<

адрес> в 

<

адрес> и в настоящее время является ее единоличным собственником. Уже после приобретения жилья ей стало известно, что квартира была самовольно реконструирована, перепланирована и переустроена, однако реконструкция прежними собственниками не была узаконена. Полагает, что ей необходимо привести документы в соответствие с фактическим состоянием квартиры. Также указывает, что на реконструкцию имеется согласие всех собственников квартир многоквартирного жилого дома. В связи с чем, она обратилась в агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, однако ей в этом было отказано. Истица обратилась в специализированную организацию ОАО «Оргпроект» и был составлен технический отчет 07-2018-ТО, из выводов которого следует, что основные несущие конструкции квартиры находятся в работоспособном состоянии. Выполненные реконструкция, перепланировка и переустройство повысили уровень благоустройства квартиры 1, не противоречат строительным нормам, не нанесли ущерба основным конструкциям дома, не ухудшили условий эксплуатации и не затронули интересов третьих лиц. Работы выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», СП 70.13330.2011 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», технического регламента о требованиях пожарной безопасности и санитарных норм. Квартира 1 жилой площадью 28,60 кв.м., общей площадью с холодными помещениями 47,10 кв.м, для эксплуатации по назначению пригодна. Согласно Градостроительного плана земельного участка № RU39320000-155-2018/А, реконструкция произведена в границах земельного участка с кадастровым номером 39:05:010111:28, выделенного под обслуживание дома № 3 по ул. Полищука в г. Зеленоградске. 

Со ссылкой на положения п.4 ст. 29 ЖК РФ, ст. 218, ч.3 ст. 222 ГК РФ, просит суд: сохранить в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии 3х-комнатную 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью с холодными помещениями 47,1 кв.м, жилой площадью 28,6 кв.м, количество жилых комнат – 3 и признать за истицей право собственности на данный объект недвижимости. Внести изменение в технические характеристики данного объекта права. 

Истица ФИО1 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась. В судебном заседании ее представитель по доверенности ФИО9 иск поддержала по изложенным в нем основаниям. 

Ответчик Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, представлен письменный отзыв, в котором указано, что не считает себя надлежащим ответчиком по делу, при этом, полагает, что данная реконструкция произведена без получения соответствующих разрешений. Эксплуатация такого объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем. Судебный порядок в виде признания права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, применяемый только если лицо было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект, в порядке, установленном законом. Надлежащим образом в Агентство ФИО1 не обращалась, т.к. к ее заявлениям не были приложены все необходимые документы, в связи с чем, ее заявления были оставлены без рассмотрения. Таким образом, полагает, что истицей не соблюдены все необходимые правила, установленные Градостроительным кодексом РФ. Представленный ею отчет не содержит сведений о соответствии выполненной реконструкции многоквартирного жилого дома градостроительным регламентам, строительным. экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В отчете отсутствуют сведения о соответствии объекта градостроительным нормам. Данный дом расположен в охранных зонах объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, что ограничивает право реконструкции данного объекта. Считает оснований для ввода в эксплуатацию данного объекта в реконструированном виде, не имеется.

Ответчик администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, представлен ответ на запрос суда о том, что в данном жилом доме находится объект, находящийся в муниципальной собственности и согласия на реконструкцию 

<

адрес>, не предоставлялось.

Ответчики ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующий за себя и несовершеннолетнего ФИО3, ФИО8, ФИО10 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, представлены заявления и о рассмотрении дела в их отсутствие, с иском согласны. 

Заслушав представителя истицы, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению в силу следующих юридически значимых обстоятельств. 

Судом установлено, что ФИО1 с 27.10.2016 является собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 34,4 кв.м. 

Квартира истицы расположена в многоквартирном жилом доме, состоящем из шести квартир, принадлежащих соответственно: 

<

адрес> – ФИО1, 

<

адрес> – ФИО2, 

<

адрес> – ФИО5, 

<

адрес> – по 1/3 у каждого –ФИО7, ФИО8, несовершеннолетний ФИО3, 

<

адрес> – муниципальная собственность, 

<

адрес>- ФИО6 

Под данным многоквартирным жилым домом для его обслуживания сформирован земельный участок с КН № площадью 602 кв.м, в границах защитных зон объектов культурного наследия местного (муниципального) значения (весь участок), в историческом центре города. 

Из плана расположения помещений, содержащегося в выписке из ЕГРН на объект недвижимости, принадлежащий истице, технического паспорта на 

<

адрес> по 4-му 

<

адрес> (в настоящее время 

<

адрес>) в 

<

адрес>, составленного по состоянию на 15.04.2004, следует, что данная квартира имела общую площадь с холодными помещениями 44,8 кв.м, в том числе общую площадь 34,4 кв.м, жилую – 22,7 кв.м и состояла из: жилой комнаты 22,7 кв.м, кухни 7,7 кв.м, ванной 4,0 кв.м, двух холодных веранд площадями 5,8 кв.м, 4,6 кв.м.

По данным технического описания 

<

адрес>, составленного кадастровым инженером ФИО11 по состоянию на 05.04.2018, данное жилое помещение, в том числе в настоящее время имеет общую площадь с холодными помещениями 47,1 кв.м, в том числе общую площадь 47,1 кв.м, жилую 28,6 кв.м, состоит из: коридора площадью 2,7кв.м, трех жилых комнат площадями 7,0 кв.м, 10,1 кв.м, 11,5 кв.м, кухни площадью 6,1 кв.м, ванная площадью 4,7 кв.м, двух террас 2,3 кв.м, 2,7 кв.м. 

Увеличение площади жилого помещения, изменение его технических характеристик произошло в результате произведенных реконструкции, перепланировки и переустройства. 

Реконструкция 

<

адрес> заключается: в сносе ранее существовавшей пристройки с крыльцом и помещениями веранд 5,8 кв.м, 4,6 кв.м, со строительством новой пристройки с образованием в ней коридора площадью 2,7 кв.м, жилой комнаты площадью 7,0 кв.м и двух террас площадями 2,3 кв.м, 2,7 кв.м: одна перед входом в квартиру путем установки деревянных стоек, на которые упирается плита балкона мансардного этажа и прозрачный козырек над входом в квартиру, между стойками устроено деревянное ограждение; вторая - со стороны главного фасада, в створ с выступающей стеной пристройки, и в сторону торца дома, с освоением площадки сложной формы путем установки металлического каркаса из стоек, устройства навеса с покрытием из металлопрофиля. 

Перепланировка заключается: в разборке кирпичной печи в жилой комнате, в установке гипсокартонной перегородки сложной формы с проёмом, вставка дверного блока. В результате на площади бывшей жилой комнаты образованы две смежные жилые комнаты площадями 10,1 кв.м и 11,5 кв.м; демонтаж дверного блока между кухней и жилой комнатой, часть проёма заложена кирпичом; смещение дверного проёма на новое место с подведением над ним металлической перемычки из двух швеллеров, стянутых между собой болтами; в санузле демонтаж дверного блока, разобрана деревянная перегородка между санузлом и кухней, новая перегородка из влагостойкой плиты с проемом установлена на части площади кухни, вставлен дверной блок; в санузле выполнена гидроизоляция пола из двух слоёв гидроизола на битумной мастике с заведением на стены на высоту 0,15 м. В результате площадь кухни стала 6,1 кв.м, санузла - 4, 7 кв.м.

Переустройство заключается в следующем: в санузле демонтированы отопительный котел и ванна, установлен душевой поддон устроена душевая; унитаз переустановлен на новое место; для горячей воды установлен электрический бойлер. Подключение сантехнического оборудования в санузле выполнено в существующие внутридомовые трубопроводы, без изменений диаметров; в кухне установлен электрический отопительный котел, выполнена подводка полипропиленовых трубопроводов, по помещениям установлены отопительные радиаторы, выполнены теплые полы; сеть электроснабжения квартиры выполнена отдельная, установлен электрощиток с вводными автоматами и защитными выключателями и прибором по учету электроэнергии.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – реконструкция, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания п.6 ч. 7 ст. 51 указанного Кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, нормами действующего жилищного законодательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) не предусмотрено сохранение жилого помещения в реконструированном виде и признание права собственности на реконструированный объект, поскольку данные нормы допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии. 

Однако, суд полагает возможным применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ), применив к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

В силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., признание права собственности на самовольную постройку (реконструированный объект) в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме…, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома… 

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

К распоряжению имуществом относятся в том числе и действия по изменению объекта.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Возведение пристройки к многоквартирному дому на земельном участке, предназначенном для его эксплуатации, с включением вновь образованных помещений в состав квартиры, а также строительство двух террас в данном случае, как усматривается из материалов дела, затронуло общее имущество, а также расширило использование истицей части земельного участка, предназначенного для эксплуатации дома, и наружных стен, которые являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен и кровли затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства, т.к. влечет не только изменение параметров квартиры ФИО1, но и всего объекта капитального строительства, а также изменение режима использования общего имущества многоквартирного дома и уменьшение его размера.

Несмотря на то, что истица представила суду согласие собственников квартир № №,3,4,6 на сохранение произведенной в ее квартире реконструкции, однако, учитывая, что 

<

адрес> является муниципальной, судом было запрошены у органа местного самоуправления сведения даче такого согласия. Из представленного суду ответа следует, что администраций МО «Зеленоградский городской округ» согласия ФИО1 на реконструкцию не предоставляло. 

При таком положении, очевидно, что отсутствует одно из условий возможности легализации самовольной реконструкции спорного объекта – наличие согласия всех собственников. При этом, не имеет правового значения осуществляла ли истица реконструкцию сама или прежний собственник, поскольку, как указала в судебном заседании представитель истицы, претензий к прежнему собственнику, осуществившему работы по реконструкции, ФИО1 не имеет и предъявлять не намерена. При этом, именно она заявляет требования о легализации самовольной постройки, и, как правопреемник предыдущего собственника, обязана представить суду доказательства, подтверждающие возможность такой легализации. 

При таком положении, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в этой части. 

При этом, суд считает, что в соответствии со ст. 29 ЖК РФ квартира истицы может быть сохранена в перепланированном и переустроенном виде по следующим основаниям. 

Как следует из технического отчета № 07-2018-ТО, составленного ОАО «Оргпроект» по результатам обследования, произведенного в июле 2018, в жилом помещении истицы произведены вышеуказанные работы по перепланировке и переустройству. При этом, из выводов специалиста следует, что основные несущие квартиры – стены, перекрытия, кровля и прочие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Произведенные работы повысили уровень благоустройства квартиры, не противоречат строительным нормам, не нанесли ущерба основным конструкциям дома и не ухудшили условия эксплуатации. Работы выполнены технически грамотно с соблюдением санитарных и противопожарных норм. 

05.03.2019 истица ФИО1 обращалась в орган местного самоуправления за легализацией произведенных ею работ, однако 11.03.2019 ей в этом было отказано по причине их самовольности. 

Таким образом, с учетом того, что работы по перепланировке и переустройству выполнены в соответствии со строительными, санитарными и противопожарными нормами, не нанесли ущерба основным конструкциям, следовательно, не создают угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают прав других сособственников и третьих лиц, в этой части заявленных требований иск подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Сохранить 

<

адрес> в перепланированном и переустроенном виде, состоящей из: двух жилых комнат площадями соответственно 10,1 кв.м, 11,5 кв.м, кухни площадью 6,1 кв.м, ванной площадью 4,7 кв.м, по состоянию технического описания, составленного кадастровым инженером ФИО11 по состоянию 05.04.2018. 

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований – отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 13.05.2019. 

Решение в окончательной форме изготовлено 13.05.2019. 

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева