Дело №2-2564/10-2025

46RS0030-01-2025-002431-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2025 года

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего - судьи В.В. Митюшкина,

при секретаре – Подгорной В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» об устранении недостатков товара, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась к ответчику с указанным иском. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> по 

<

адрес> 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ были выявлены недостатки товара: протекающие стыки балкона технического этажа и протечки на балкон и в комнату квартиры; протекающие швы и стыки стен и пола, а также плесень и промерзания на балконе; в комнате № на окне конденсат, плесень, плесень на линолеуме под окном; на кухне на окне конденсат, плесень. ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал на необходимость устранения недостатков. Однако выполненными работами выявленные недостатки устранены не были. Повторная претензия от ДД.ММ.ГГГГ была проигнорирована. В связи с этим просит обязать ответчика устранить выявленные недостатки, а именно протечки на балконе в течение 1 месяца с момента вынесения решения суда, взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 252000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 60000 рублей, штраф.

Впоследствии требования неоднократно уточняла, в окончательном виде в редакции от ДД.ММ.ГГГГ просила обязать ответчика в течение 30 дней с момента вынесения решения устранить выявленные строительные дефекты, а именно: в помещении № (комната с балконом) произвести демонтаж оконного блока ПВХ, демонтаж оконного блока с балконной дверью ПВХ, антисептическую обработку биоцидами (откосы и стена с проемом), монтаж оконного блока ПВХ в соответствии с ГОСТ 30971-2-12, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи), монтаж оконного блока с балконной дверью ПВХ в соответствии с ГОСТ 30971-2-12, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи), снятие обоев, демонтаж потолочного плинтуса, демонтаж напольного плинтуса, демонтаж напольного покрытия (линолеум), антисептическая обработка биоцидами (стена), антисептическая обработка биоцидами (пол), оклейка стены обоями, монтаж потолочного плинтуса; монтаж напольного покрытия (линолеум), монтаж напольного плинтуса; кухня – демонтаж оконного блока ПВХ, антисептическая обработка биоцидами (откосы и стена с проемом), монтаж оконного блока в соответствии с ГОСТ 30971-2-12, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи); коридор – снятие обоев, демонтаж напольного плинтуса, демонтаж потолочного плинтуса, сплошное выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание) из сухих растворных смесей, оклейка стены обоями, монтаж потолочного плинтуса, монтаж напольного плинтуса; ванная – демонтаж напольного покрытия (плитка), антисептическая обработка биоцидами, монтаж напольного покрытия (плитка); балкон – переустройство узлов примыкания, монтаж парапетных фартуков по правильной технологии (с фальцевым соединением и креплением на костыли), прочистка и обеспечение работы водостоков на перекрытии балкона квартиры на уровне технического этажа, полная разборка (перекладка) ограждающих конструкций лоджии с выполнением работ в полном соответствии с требованиями СП 70.13330.2012; взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6012000 рублей за несвоевременное устранение строительных дефектов (плесень), компенсацию морального вреда в размере 60000 рублей, штраф. 

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 в удовлетворении иска просил отказать. Не оспаривая фактических обстоятельств о наличии недостатков, в обоснование возражений указал, что работы по устранению недостатков были выполнены ответчиком в полном объеме в 2023 году. Претензий к их качеству истец не имела. В январе 2025 года вновь поступила претензия по качеству отделки квартиры. В феврале 2025 года ответчиком были выполнены работы по устранению выявленных недостатков. Указанный в иске перечень недостатков не был указан при подаче заявления об устранении недостатков от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, срок предъявления требований об устранении недостатков истек ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если суд придет к выводу об удовлетворении требований, просил применить к требованиям о взыскании неустойки и штрафа положения ст.333 ГК РФ. 

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, ООО «УК Монолит», будучи надлежаще уведомленным, не явился. 

Выслушав объяснения участвующих лиц, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пп.1,2,4 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Согласно п.1 ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п.2 ст.474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

На основании п.1 ст.475, пп.1,2 ст.476, пп.1,2 ст.477 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы. 

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пп.1-3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу пп.1,2 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. 

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15) (ст.1082 ГК РФ). 

В соответствии с п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Пунктом 1 ст.19 указанного Федерального закона предусмотрено, что потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности. В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. 

В случае устранения недостатков товара гарантийный срок на него продлевается на период, в течение которого товар не использовался. Указанный период исчисляется со дня обращения потребителя с требованием об устранении недостатков товара до дня выдачи его по окончании ремонта. При выдаче товара изготовитель (продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) обязан предоставить в письменной форме потребителю информацию о дате обращения потребителя с требованием об устранении обнаруженных им недостатков товара, о дате передачи товара потребителем для устранения недостатков товара, о дате устранения недостатков товара с их описанием, об использованных запасных частях (деталях, материалах) и о дате выдачи товара потребителю по окончании устранения недостатков товара (пп.1,3 ст.20 Закона). 

Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования (ст.22).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), обязался приобрести в собственность у продавца объект недвижимости, кадастровый №, расположенный на 16 этаже, находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Стоимость объекта составила 6012000 рублей. До подписания настоящего договора покупателем произведен осмотр передаваемой квартиры. При осмотре покупателю была предоставлена возможность установить качество выполненных работ в квартире любым по его выбору способом: визуально, с применением метрических и измерительных инструментов (рулетка, уровень, правило и т.д.), с привлечением специалистов, проведением за свой счет соответствующей экспертизы. В связи с чем покупатель подтверждает, что качество выполненных работ в квартире его устраивает. Недостатки квартиры, которые могли быть обнаружены покупателем при осмотре квартиры, не являются основанием для применения после подписания настоящего договора ст.475 ГК РФ. 

В тот же день квартира была передана покупателю по передаточному акту, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией к качеству отделки квартиры: внутри окна, расположенного в комнате, по всему периметру отделки образовалась плесень, далее обсыпается штукатурка без фактических механических вмешательств; снаружи окна, расположенного на кухне, присутствует техническое загрязнение; снаружи дверного проема обсыпалась штукатурка и провисла дверь.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик провел обследование квартиры, по результатом которого установил следующие недостатки: со стороны балкона в левом верхнем углу дверного проема следы замачивания кирпичной кладки; в комнате на торцевой стене обнаружено раскисание складки на обоях в месте сопряжения кирпичной кладки с колонной, складка под прямым углом «переходит» на линолеум на расстояние около 1300 мм. В помещении ванной комнаты местами частичное повреждение отделочного слоя рядом с опорой (кронштейном) шторы для ванны и поверх ванны вдоль длинной стороны. В местах протечки образовалась плесень, штукатурка отсутствует до бетонного покрытия. 

По результатам обследования квартиры ответчик ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца о необходимости производства следующих работ: восстановление герметизации отливов, примыкающих к наружной стене балкона технического этажа, а также ремонт кровельного ковра на балконе технического этажа; работы промышленными альпинистами для устранения замечаний согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ; ремонт поверхности стены на участке сопряжения колонны с кирпичной кладкой с переклеиванием обоев. Будет убрана складка на линолеуме, восстановлена отделка откосов и левого дверного откоса входной двери. 

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ истец подтвердила выполнение следующих работ: обработка от плесени откосов, балкона, оштукатуривание откосов, шпаклевка, покраска, частично поклейка обоев, покраска балкона, дверной проем – штукатурка, шпаклевка, покраска, расшивка, заделывание трещин на стене. 

ДД.ММ.ГГГГ по заявке истца от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК Монолит» провело осмотр квартиры истца, в ходе которого было установлено: в зале над оконным блоком на верхнем откосе наблюдаются желтые пятна, частичное отслоение краски на площади 0,2 кв.м.. Со слов собственника во время обильных осадков по балконной двери со стороны балкона стекает вода. ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания уведомила истца о направлении претензии в адрес ответчика (застройщика) на предмет установления и устранения дефектов по гарантии. 

ДД.ММ.ГГГГ в ходе обследования квартиры ответчиком было установлено: в угловой комнате над окном и дверью выхода на балкон верхний откос со следами замачивания, штукатурка частично разрушена. При осмотре балкона техэтажа над обследуемой квартирой обнаружен контуруклон, поверхность кровельного ковра сырая. Примыкание ковра к наружной стене неплотное. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК Монолит» проведен осмотр квартиры истца, по результатам которого установлено: зал – на окнах наблюдается конденсат в нижней части оконного блока, на остеклении оконного блока наблюдается конденсат. На верхнем откосе оконного блока наблюдаются многочисленные желтые пятна и частичное отслоение краски. Со слов собственника в нижних углах оконного проема появляются сырые пятна; кухня – со слов собственника в нижних углах оконного проема появляются сырые пятна. 

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в управляющую компанию с заявлением по факту течи балконного перекрытия и неустранения недостатков. 

ДД.ММ.ГГГГ управляющей компанией проведен осмотр квартиры, по результатам которого установлено: зал – на окнах наблюдается конденсат, в нижних углах боковых откосов наблюдаются сырые пятна. Отлив сильно шатается. Окно №: на верхнем откосе наблюдаются многочисленные желтые пятна и частичное отслоение краски на площади 0,5 кв.м.. На полу наблюдается вздутие линолеума; балкон – в правом верхнем углу балконного проема наблюдается сырое пятно площадью 0,01 кв.м.. На балконной двери наблюдается потек. В левом нижнем углу наблюдается потек от подоконника до пола зеленого цвета; кухня – от левого ближнего до левого дальнего угла на стене наблюдается вздутие в двух местах обоев. На окнах наблюдается конденсат. 

ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания уведомила истца о необходимости обращения за устранением дефектов к застройщику. 

На заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания сообщила, что комиссионно с застройщиком для определения объема незавершенных работ по устранению строительных дефектов, а также для приемки выполненных работ согласовано проведение комиссионного обследования многоквартирного 

<

адрес> по 

<

адрес> 

<

адрес>, в том числе жилого помещения истца, в целях их завершения и принятия в рамках гарантийных обязательств. 

ДД.ММ.ГГГГ управляющей компанией произведен осмотр квартиры истца, по результатам которого в зале на линолеуме появились 2 больших желтых пятна, на верхнем откосе оконного проема наблюдаются многочисленные желтые пятна и частичное отслоение краски.

По результатам обращения истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ДД.ММ.ГГГГ произвел комиссионное обследование, по результатам которого установил: в комнате по торцевому окну и кухонному окну на откосах внизу обнаружены следы отслоения отдельного слоя в углах примыкания к оконной раме. В комнате с окном и оконным блоком (торцевая комната) на верхнем откосе имеются следы протечек с повреждением отделочного слоя. Со слов собственника протекание было при сильном дожде в ноябре 2024 года. Под торцевым окном на расстоянии около 150 мм имеются 2 пятна на линолеуме светло-коричневого цвета хаотичной формы. Со слов собственника пятна появились в мае-июне 2024 года. При осмотре балкона техэтажа установлено, что состояние кровли удовлетворительное, замечаний нет. На облицовочном слое наружной стены имеются микротрещины по швам кирпичной кладки. Верхний слой облицовочного слоя частично выступает за перекрытие наружу, герметизация шва не проверялась. На крыше отсутствует отлив по парапету над обследуемой квартирой. Со слов собственника балкон во время дождя протекает по кирпичной кладке по левой торцевой стене. При осмотре обнаружены следы протечек по кирпичной кладке по торцевой стене ограждения балкона. На кухне в местах сопряжения колонны и стены имеются вертикальные складки на обоях. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о производстве следующих работ: утепление оконных и балконных откосов, переустановка подоконных досок, замена уплотнительной резинки по торцевому окну, устранение вибрации отлива, утепление под отливами, герметизация зазоров между торцами отливов и кирпичной кладкой оконных проемов; по согласованию с собственником установка вентиляционных клапанов на окнах, восстановление нижнего монтажного шва балконного блока с выполнением герметизации; восстановление отделки откосов, устранение складки на обоях, замена линолеума с утеплением низа торцевой наружной стены, при необходимости поправка отделки откосов с балконным блоком; проверка работы вентиляторов, при необходимости замена, на техническом этаже наращивание вентканалов воздуховодов, изготовление отлива; ревизия герметизации деф.шва за «Мармарок» на балконе технического этажа; установка отлива на парапете, ревизия по швам кирпичной кладки на балконе технического этажа, обработка поверхности наружной стены составом «Церезит» за 2 раза.

Расписками от ДД.ММ.ГГГГ истец подтвердила выполнение следующих работ: утепление откосов, переустановку подоконных досок, замену резинки на торцевом окне, устранение вибрации отлива, герметизация торца и др, нарощение вентканалов воздухоотведения. 

Согласно служебной записке мастера СМУ ответчика от ДД.ММ.ГГГГ были выполнены следующие работы: ревизия шва кирпичной кладки на балконе техэтажа, обработка поверхности наружной стены составом «Церезит» три раза. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №, выполненному ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «Эксперт», квартира, принадлежащая на праве собственности истцу, соответствует требованиям градостроительных норм и правил, условиям договора купли-продажи и не соответствует требованиям строительных норм и правил, технических регламентов и иным обязательным требованиям в следующей части: повышенная влажность в жилых комнатах; неисправная вентиляция в ванной комнате; нарушения при монтаже оконных блоков (отсутствует трехслойная конструкция монтажного шва, отсутствует наружный внутренний пароизоляционный слой, нарушен принцип «изнутри плотнее чем снаружи»); трещины в ограждающих конструкциях лоджии; дефекты кирпичной кладки лоджии (толщина швов не соответствует норме (вертикальные 6-20 мм при норме 10 мм, горизонтальные 12-20 мм при норме 12 мм), неравномерное заполнение швов и наплывы раствора; дефекты облицовки пола (неоднородная ширина межплиточных швов (3-5 мм при допустимом отклонении 0,5 мм); дефекты оклейки обоями (стены подготовлены некачественно (бугры и неровности видны под обоями), наличие недопустимых доклеек обоев фрагментами; признаки воздействия влаги (пятна, отслаивание покрытия) на откосах балконного проема и в области оконного проема в большой комнате. 

На дату производства экспертизы в квартире имеются недостатки (дефекты) строительных конструкций, внешних и внутренних инженерных сетей и др.. Основная и единственная причина возникновения выявленного комплекса дефектов – нарушение требований нормативной и технической документации на стадии строительства и отделки объекта. Данные нарушения носят системный характер и затрагивают как общестроительные работы (кладка), так и монтаж инженерных систем (вентиляция) и установку конструкций (окна). Каких-либо признаков, указывающих на возникновение дефектов по причинам ненадлежащей эксплуатации объекта, в ходе исследования не обнаружено. 

При проведении исследования выявлены как скрытые, так и явные недостатки объекта исследования: скрытые дефекты, связанные с нарушением технологии монтажа строительства (вентиляция и монтаж окон: работоспособность вентиляционной системы и корректность устройства монтажных узлов окон относятся к скрытым работам, их приемка должна сопровождаться составлением актов на скрытые работы, основанных на данных исполнительной документации и инструментального контроля. При приемке квартиры конечным потребителем такие проверки не проводятся. Дефекты проявляются опосредованно (конденсат, сырость), и их истинная причина без экспертного исследования неочевидна). Кладка лоджии на момент приемки была доступна для осмотра, однако определить дефект возможно только обладая специальными познаниями. Дефекты кровли, выявленные экспертами (нарушение примыканий, некорректный монтаж парапетных фартуков), не могли быть обнаружены покупателем, так как доступ на кровлю многоквартирного дома ограничен. Явные дефекты отделки: облицовка плиткой и оклейка обоями – эти недостатки носят явный характер, могли быть выявлены при тщательном визуальном осмотре помещений во время приемки. Таким образом, ключевые и наиболее существенные недостатки, такие как неработоспособность системы вентиляции, нарушение технологии монтажа оконных блоков, дефекты кирпичной кладки, кровли и фасада, носят скрытый характер.

Для устранения выявленных недостатков: в виде нарушения микроклимата (повышенной влажности) и неработоспособности вентиляции необходимо проведение капитального ремонта; нарушения в монтаже оконных блоков необходим полный демонтаж оконных блоков с последующей переустановкой в строгом соответствии с ГОСТ 30971-2012, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи); в виде трещин и дефектов кирпичной кладки лоджии необходима полная разборка (перекладка) ограждающих конструкций лоджии с выполнением новых работ в полном соответствии с требованиями СП 70.13330.2012; в виде дефектов облицовки пола необходим полный демонтаж существующего плиточного покрытия и выполнение новой облицовки с соблюдением требований СП 71.13330.2017; в виде дефектов оклейки обоями необходимо полное удаление старых обоев, качественное выравнивание стен (оштукатуривание/шпаклевание) и оклейка новыми материалами; в виде повреждений от влаги требуется устранение первопричин дефектов вентиляции, окон и кровли с последующим полным ремонтом внутренней отделки помещений: замена вздувшегося линолеума, переклейка обоев, перекраска откосов и тд.; в виде дефектов кровли и системы водостока требуется проведение капитального ремонта кровли (капитального ремонта участка кровли над помещением лоджии), включая: переустройство узлов примыкания, монтаж парапетных фартуков по правильной технологии (с фальцевым соединением и креплением на костыли), прочистку и обеспечение работоспособности водостоков; в виде дефектов облицовки фасада требуется проведение ремонтных работ на фасаде здания с расчисткой и герметизацией швов кладки (капитальный ремонт общедомовой). 

Стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет по состоянию на 3 квартал 20ДД.ММ.ГГГГ65 рублей 12 копеек. 

Допрошенная в качестве эксперта ФИО4 выводы экспертизы подтвердила. При этом указала, что трещины и дефекты кирпичной кладки лоджии не влияют на проникновение влаги в жилое помещение, а дефекты облицовки пола и дефекты оклейки обоями являются следствием некачественно выполненных отделочных работ, в не проникновения влаги. 

Выводы экспертов в части выявленных недостатков товара полны, объективны, сделаны на основании непосредственного осмотра имущества, мотивированы, имеются ссылки на источники информации, оснований не доверять им в силу заинтересованности в исходе дела, либо недостаточной компетентности, не имеется. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу действующего законодательства при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ) (п.28 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). 

Поскольку выявленные недостатки жилого помещения, стоимость устранения которых составляет 273065 рублей 12 копеек, носят производственный характер, а доказательств обратному сторона ответчика не представила, в силу ст.476 ГК РФ и ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответственность за указанные недостатки, как возникшие до передачи потребителю, несет ответчик. 

Кроме того, как было указано ранее, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. 

Доводы стороны ответчика о том, что заявленные к устранению в иске недостатки не были указаны в перечне недостатков, заявленных в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют установленным обстоятельствам. 

Как было указано ранее, все претензии и обращения истца в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сводились к устранению недостатков товара, влекущих проникновение влаги в жилое помещение, повреждение имущества истца (намокание, образование сырости, плесени др.). Предметом настоящего иска, в том числе является устранение недостатков товара, исключающих протечку воды в жилое помещение. 

Поскольку об устранении недостатков товара истец неоднократно обращался к истцу ДД.ММ.ГГГГ, в октябре 2023 года (после проведения работ по их устранению ДД.ММ.ГГГГ), а потом ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный срок, не превышающий двух лет с момента передачи товара, при этом недостатки устранены не были, соответствующие доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока на обращение с настоящими требованиями отклоняются как необоснованные. 

При таких обстоятельствах с учетом выводов экспертов и в пределах заявленных требований об устранении недостатков товара подлежат частичному удовлетворению, на ответчика надлежит возложить обязанность: по полному демонтажу оконных блоков с последующей переустановкой в строгом соответствии с ГОСТ 30971-2012, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи), по снятию обоев, демонтажу потолочного и напольного плинтусов, демонтажу напольного покрытия (линолеума), антисептической обработке биоцидами (стена и пол), оклейке стен обоями, монтажу потолочного и напольного плинтуса, напольного покрытия в помещении № (комната с балконом) и помещении кухни; по переустройству узлов примыкания, монтажу парапетных фартуков по правильной технологии (с фальцевым соединением и креплением на костыли), прочистку и обеспечение работы водостоков на перекрытии балкона квартиры на уровне технического этажа. 

Приведенные недостатки в части нарушения монтажа оконных блоков, кровли и системы водостока являются причиной проникновения влаги в помещение истца, а дефекты внутренней отделки помещений комнаты и кухни следствием воздействия влаги.

Учитывая объем и сложность работ, необходимых для устранения недостатков, суд в соответствии с положениями ст.206 ГПК РФ полагает установить срок для устранения недостатков – 90 суток с момента вступления решения суда в законную силу. 

Разрешая требования об обязании ответчика произвести работы по устранению дефектов кирпичной кладки лоджии с полной разборкой (перекладкой) ограждающих конструкций лоджии, по устранению дефектов облицовки напольного покрытия путем полного демонтажа существующего плиточного покрытия и монтажа нового напольного покрытия в ванной комнате, дефектов оклейки обоями с полным удалением старых обоев, с выравниванием стен (оштукатуривание/шпаклевание) и оклейкой новыми материалами в коридоре, суд учитывает следующее. 

Как было указано ранее, данные дефекты кирпичной кладки не влияют на проникновение влаги в жилое помещение истца, а дефекты отделки помещения (ванной комнаты и коридора) являются следствием некачественно выполненных отделочных работ, а не проникновения влаги. Требования об их устранении ранее ответчику не заявлялись. 

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии с п.4.12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на конструктивные несущие элементы многоквартирного жилого дома, в котором располагается квартира, установлена гарантия застройщика пять лет, которая исчисляется со дня ввода дома в эксплуатацию. На оборудование, материалы и элементы отделки квартиры (санфаянс, окна, балконные ограждения, двери, электроплита, смесители, приборы учета потребления, холодной и горячей воды, приборы противопожарной безопасности и иное оборудование квартиры), гарантия установлена и исчисляется в соответствии с гарантийным сроком, указанным производителем в документации, относящейся к конкретному оборудованию, материалам и элементам отделки. 

В соответствии с п.9.10 СП15.13330.2020 «Свод правил. Каменные и армокаменные конструкции. СНиП 11-22-81», утвержденного приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, каменные стены в зависимости от конструктивной схемы здания подразделяются на: несущие, воспринимающие кроме нагрузок о собственного веса и ветра, нагрузки от покрытий, перекрытий, кранов и тп.; ненесущие (в том числе навесные, стены с лицевым слоем, опирающимся на перекрытие или стальные кронштейны), воспринимающие нагрузку только от собственного веса и ветра в пределах одного этажа при высоте его не более 6 м.; при большей высоте этажа эти стены относятся к самонесущим. 

Исходя из данного определения, элементы кирпичной кладки лоджии, элементы отделки жилого помещения не относятся к несущим конструктивным элементам многоквартирного дома, на которые установлена гарантия застройщика пять лет. 

Согласно гарантийному паспорту-сертификату на многоквартирный дом гарантийный срок установлен: на ненесущие строительные конструкции – 2 года, отделку фасада – 2 года, внутреннюю отделку – 1 год, швы примыкания оконных блоков к стенам здания – 2 года, остекление балконов – 2 года, устройство вентиляции, благоустройство – 1 год. 

Поскольку с требованиями, связанными с указанными недостатками товара, истец обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении двух лет со дня передачи товара (ДД.ММ.ГГГГ), правовых оснований для удовлетворения требований в соответствующей части не усматривается. 

То обстоятельство, что данные дефекты на момент приемки могли носить скрытый характер, правового значения для исчисления срока предъявления требований, связанных с недостатками товара, не имеет, поскольку закон связывает начало течения данного срока с днем передачи товара, а не с возможностью их обнаружения покупателем. 

В соответствии с п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Поскольку претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ об устранении недостатков, в том числе установленных заключением судебной экспертизы, не была удовлетворена ответчиком, с него в пользу истца подлежит взысканию соответствующая неустойка за нарушение срока выполнения требования потребителя об устранении недостатков товара.

Расчет неустойки, представленный истцом в размере 49478760 рублей (6012000 * 823 : 100), основан на положениях законодательства (ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Однако расчет неустойки от стоимости устранения недостатков не может быть принят во внимание, поскольку вышеуказанными положениями закона не предусмотрен. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п.34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). 

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 21.12.2000 г. № 263-О, в соответствии с ч.3 ст.55 Конституции РФ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размер неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Размер неустойки, рассчитанный исходя из положений Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 49478760 рублей и уменьшенный истцом до 6012000 рублей, явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства и общей стоимости устранения недостатков (273 065 рублей). При определении размера неустойки суд исходит из стоимости работ по устранению недостатков, а также учитывает то обстоятельство, что ответчик по требованию потребителя частично устранял выявленные недостатки товара.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что заявленный истцом размер неустойки и штрафа не соразмерен последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, и считает необходимым снизить размер неустойки с учетом длительности нарушения прав потребителя по устранению недостатков (более 2-х лет) до 450 000 рублей.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает факт и длительность нарушения прав истца ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования полностью в размере 60000 рублей.

Согласно п.6 ст.13 вышеуказанного Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчик в добровольном порядке не удовлетворил заявленные требования потребителя об устранении выявленных недостатков товара, размер штрафа, подлежащий взысканию в пользу потребителя, составит 391532 рубля 50 копеек (273065 + 450 000 + 60000). С учетом установленных обстоятельств (стоимости работ по устранению недостатков, а также действий ответчика по частичному устранению выявленных недостатков товара) суд полагает необходимым снизить размер штрафа до 200000 рублей. 

На основании ст.ст.98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, от уплаты которой истец освобожден, в размере 19750 рублей (13750 рублей – по требованиям имущественного характера, 6000 рублей – по требованиям неимущественного характера об обязании устранить недостатки и о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Обязать АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» устранить недостатки 

<

адрес> по 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО1, выполнив работы: по полному демонтажу оконных блоков с последующей переустановкой в соответствии с ГОСТ 30971-2012, включая устройство трехслойного монтажного шва (пароизоляция изнутри, центральный слой из пены, гидроизоляция снаружи), по снятию обоев, демонтажу потолочного и напольного плинтусов, демонтажу напольного покрытия (линолеума), антисептической обработке биоцидами (стена и пол), оклейке стен обоями, монтажу потолочного и напольного плинтуса, напольного покрытия в помещении № (комната с балконом) и помещении кухни; по переустройству узлов примыкания, монтажу парапетных фартуков по правильной технологии (с фальцевым соединением и креплением на костыли), прочистку и обеспечение работы водостоков на перекрытии балкона квартиры на уровне технического этажа в течение 90 суток с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» в пользу ФИО1 неустойку в размере 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, штраф в размере 200000 (двести тысяч) рублей.

В остальной части требований об обязании устранить недостатки, взыскании неустойки отказать. 

Взыскать с АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19750 (девятнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение стороны могут получить 1 декабря 2025 года в 17 часов.

Судья