КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000283-93

Дело № 3а-128/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Пилар» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области, администрация МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», управление муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Пилар» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 15 апреля 2025 года №ОРС-39/2025/000107 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 и об установлении по состоянию на 30 января 2025 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 47 600 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1 от 30 января 2025 года № Н-0043-2025.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ООО «Пилар» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 в размере 47 600 рублей, указав, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость земельного участка в размере 248 292 рублей необоснованно завышена. 

08 августа 2025 года в Калининградский областной суд поступило ходатайство ООО «Пилар» об уточнении административных исковых требований, в котором административный истец просил признать решение бюджетного учреждения от 15 апреля 2025 года №ОРС-39/2025/000107 незаконным, установить по состоянию на 30 января 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 в размере 97 000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представителем ООО «Пилар» ФИО2 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца. 

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительства Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области, администрация МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», управление муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» В судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Пилар» с 31 июля 2023 года является арендатором переданного управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181, площадью 400 +/- 14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под установку временной опоры для размещения оборудования связи, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Черняховский район, пос. Доваторовка. 

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 в размере 248 292 рубля. 

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

28 марта 2025 года ООО «Пилар» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:13:020703:181, равной рыночной стоимости, по состоянию на 30 января 2025 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1 от 30 января 2025 года № Н-0043-2025.

Как следует из оспариваемого решения от 15 апреля 2025 года № ОРС-39/2025/000107, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 30 января 2025 года № Н-0043-2025 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования статьи 11 Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В тексте Отчета оценщик ссылается на устаревшие документы, которые на дату оценки утратили свою юридическую силу (сноски на стр. 2, 40 Отчета).

Не выполнены требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. 

Оценщик использовал объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, а именно – местоположение, общая площадь, вид передаваемых прав. Это следствие неполного или неверно произведенного анализа рынка объекта оценки, что привело к искажению результатов, а именно: к занижению рыночной стоимости. Кроме того, восточная часть Калининградской области на наличие предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку оценщиком не проанализирована. Оценщик не обосновано расширил территорию исследования за счет территорий, не схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта оценки.

Приведение данных о сделках/предложениях о продаже/сдаче в аренду объектов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегментом вводит пользователей заключения в заблуждение о тенденциях рынка недвижимости объекта оценки. Диапазон цен на аналогичные оцениваемому участку объекты в Отчете не приведен.

Не выполнены требования подпунктов «б», «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Анализ данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости содержат земельные участки, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Кроме того, из всех приведенных в анализе рынка аналогов оценщиком отобраны самые дешевые и значительно превышающие оцениваемый участок по площади, что говорит о том, что аналоги в расчетах использованы избирательно.

Не выполнены требования пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Анализ земельного фонда Калининградской области, описанный на странице 17-21 Отчета проведен на 2012 год. Указанная информация устарела и не является актуально на дату оценки.

Страница 37 Отчета скидка на торг принята оценщиком в размере -12%, хотя из скриншота следует, что среднее значение скидки на торг для земель из категории - Земли населенных пунктов для смешанной коммерческой (офисные, торговые, коммунальные, складские, производственные) и жилой застройки - в зависимости от плотности застройки и престижности окружающей территории, вида разрешенного использования, пешеходного и транспортного трафика, общей площади и инженерной обеспеченности участка, качества дорог составляет -5%. Обоснованные выводы о принятой корректировке на торг в размере 12 % в Отчете отсутствуют.

Отказ от применения в Отчете корректировки на масштаб оценщиком не обоснован. Оцениваемый земельный участок используется в коммерческих целях, сдан для эксплуатации станции сотовой радиотелефонной связи. При этом в источниках справочной информации, в том числе и в тех, на которые ссылается оценщик «СтатРиелт» указано, что в результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади. Данные выводы также подтверждены Справочником оценщика недвижимости - 2024 под редакцией ФИО3.

Аналитический материал, подтверждающий выводы оценщика о том, что масштаб не оказывает влияния на стоимость участка в Отчете не приведен. Доводы оценщика, что участок коммерчески не привлекателен некорректны, поскольку участок сдан в аренду по договору аренды земельного участка № 18-с/2012 от 12.09.2012 г.

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 30 января 2025 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости. 

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ООО «Пилар» 24 июня 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н-0043-2025 от 30 января 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 30 января 2025 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:13:020703:181. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4 № 08-07/ЭС-2025 от 04 августа 2025 года отчет об оценке № Н-0043-2025 от 30 января 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 30 января 2025 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:13:020703:181 определена экспертом в размере 97 000 рублей.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям подпунктов «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. 

Экспертом указано, что для цели исследования сегмент рынка объекта недвижимости определяется исходя из фактического вида разрешенного использования земельного участка, однако, в анализе рыночных данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, присутствуют объекты-аналоги, не относящиеся к сегмента «индустриальная застройка». 

Кроме того, в нарушение требования пункта 10 ФСО III в отчете отсутствует профессиональное суждение оценщика относительно признания информации надежной, существенной и достаточной. 

Оценщиком необоснованно применена скидка на торг в размере 12 %. Объект оценки отнесен к сегменту земельных участков для индустриальной производственно-складской или промышленной застройки, но при этом оцениваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, для которой, по данным Статриэлт, предусмотрена торговая скидка в размере – 5 % (0,95). 

Указанные замечания, по мнению эксперта, могут оказать влияние на величину рыночной стоимости объектов оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена. 

По результатам исследования экспертного заключения, суд пришел к выводу о том, что эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № Н-0043-2025 от 30 января 2025 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении. 

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО4, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет диплом по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», диплом Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА) «Судебная финансово - экономическая судебная экспертиза», свидетельство о членстве в НП «Финансово-экономических судебных экспертов», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, старшим преподавателем направления «Землеустройство и кадастры» Института природопользования и территориального развития БФУ им. И Канта, её стаж работы в оценочной деятельности - 29 лет.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

По результатам исследования совокупности имеющихся в деле доказательств суд пришел к выводу о законности решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», в связи с чем не подлежат удовлетворению административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

В удовлетворении аналогичных требований к Правительству Калининградской области надлежит отказать, так как данный орган исполнительной власти оспариваемое решение не принимал.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненное требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 30 января 2025 года итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 в размере 97 000 рублей. 

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 28 марта 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Пилар» удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 15 апреля 2025 года №ОРС-39/2025/000107 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 30 января 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020703:181 в размере 97000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 28 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова