РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-11/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

19 января 2018 г. г. Калининград 

Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В., 

при секретаре Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело

по административному исковому заявлению ООО «Инвестпроект» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации МО «Славский городской округ», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

УСТАНОВИЛ :

ООО «Инвестпроект» обратилось в суд с названным выше административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 39:12:030028:39 - площадью 1359350 кв. м, 39:12:030027:17 - площадью 1580055 кв. м, расположенных соответственно в 500 метрах по направлению на юг и в 410 м на юго-запад от пос. Тумановка Славского района Калининградской области; 39:12:030203:214 - площадью 1160000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Славский район, у пос. Ленинское.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 24.11.2016 г. № 551 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Калининградской области» определена по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость указанных выше земельных участков: с кадастровым номером 39:12:030028:39 – в размере 5709270 руб., с кадастровым номером 39:12:030027:17 – 6636231 руб., с кадастровым номером 39:12:030203:214 – 3468400 руб. 

В отчёте № от 02.10.2017 г., выполненном Независимым Агентством Консалтинга и Оценки (ИП П.), определена по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером 39:12:030028:39 – в размере 938 000 руб., с кадастровым номером 39:12:030027:17 – в размере 1090 000 руб., с кадастровым номером 39:12:030203:214 – в размере 800 000 руб. 

Сославшись на то, что завышение кадастровой стоимости земельных участков влечет необоснованное завышение размера уплачиваемой арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельных участков, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года в размере их рыночной стоимости, определенной в отчёте № от 02.10.2017 г., выполненном Независимым Агентством Консалтинга и Оценки (ИП П.). 

Представитель ООО «Инвестпроект» ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.

Представители администрации МО «Славский городской округ», Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

Выслушав объяснения представителя ООО «Инвестпроект» ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Инвестпроект» является арендатором трех земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных администрацией МО «Славский муниципальный район» на основании договоров аренды: земельного участка с кадастровым номером 39:12:030028:39 - на основании договора аренды от 18.10.2010 № на срок 10 лет; земельного участка 39:12:030027:17 – на основании договора аренды от 18.10.2010 г № на срок 10 лет; земельного участка 39:12:030203:214 - на основании договора аренды от 12.07.2013г. № на срок 10 лет (л.д. 11-32).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24.11.2016 № 551 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Калининградской области» определена по состоянию на 01 января 2017 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером 39:12:030028:39 – в размере 5709270 руб., с кадастровым номером 39:12:030027:17 – в размере 6636231 руб., с кадастровым номером 39:12:030203:214 – в размере 3468400 руб., что подтверждается справками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2017 г. (л.д. 8 – 10). 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

На основании ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, обязанного уплачивать арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Инвестпроект» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве аренды вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Предусмотренный статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

В обоснование административного иска ООО «Инвестпроект» представлен суду отчет № от 02.10.2017 г., выполненный Независимым Агентством Консалтинга и Оценки (ИП П.), согласно которому по состоянию на 01 января 2016 года определена рыночная стоимость арендуемых административным истцом земельных участков с кадастровым номером 39:12:030028:39 – в размере 938 000 руб., с кадастровым номером 39:12:030027:17 – 1090 000 руб., с кадастровым номером 39:12:030203:214 – 800 000 руб. 

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Представленный административным истцом отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. 

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» не обязывает оценщика использовать все три подхода к оценке. Оценщик сам определяет наиболее эффективный подход и метод в его рамках.

Из пунктов 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом МЭР России от 20.05.2015 г. № 297, следует, что оценщик вправе самостоятельно выбирать методы оценки, учитывая не только возможность применения каждого из подходов, но и цели, задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Используя метод сравнения продаж, оценщик подобрал объекты – аналоги с близкими характеристиками и применил все необходимые корректировки.

Так, оценщик из базы публичных предложений, близких к дате оценки, нашел 6 предложений, не противоречащих по стоимости диапозону цен предложений по земельным участкам сельскохозяйственного назначения (объекты №№ 1,2,3,6,7,8 таблица № 7 отчета), и включил все 6 объектов в число объектов для расчета.

В качестве аналогов не принимались предложения, носящие минимальное значение цены (объект №5), предложения участков с видом разрешенного использования КФХ, ЛПХ (объекты №4,5) как не удовлетворяющие принципу соответствия.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Исследованный отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. 

Оснований ставить представленный административным истцом отчет под сомнение у суда не имеется.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что вышеуказанные земельные участки по состоянию на 01 января 2016 года имели другую рыночную стоимость.

Судом не установлено нарушений законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при подготовке отчета № от 02.10.2017 г, которые повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлялось, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении административного иска.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Инвестпроект» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации МО «Славский городской округ», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 39:12:030028:39, 39:12:030027:17, 39:12:030203:214 удовлетворить. 

Установить по состоянию на 01 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:12:030028:39, площадью 1359350 кв. м, расположенного в 500 метрах по направлению на юг от пос. Тумановка Славского района Калининградской области равной его рыночной стоимости в размере 938 000 руб. 

Установить по состоянию на 01 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:12:030027:17, площадью 1580055 кв. м, расположенного в 410 м на юго-запад от пос. Тумановка Славского района Калининградской области равной его рыночной стоимости в размере 1090000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:12:030203:214, площадью 1160000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Славский район, у пос. Ленинское равной его рыночной стоимости в размере 800000 руб.

Датой подачи заявления ООО «Инвестпроект» считать 23 октября 2017 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2018 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова