Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

10 февраля 2017 года 

Клинский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Борща А.П.,

при секретаре Сергодеевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-377/2017 по иску ФИО1 в интересах ФИО2 к Закрытому акционерному обществу «Алькор» о защите прав потребителя, 

Установил

/дата/ 2014 года между ЗАО Компания «АЛЬКОР» и ФИО3 заключен договор долевого участия № /номер/, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать ФИО3 трехкомнатную квартиру № /номер/, расположенную на /номер/ этаже ориентировочной проектной площадью /площадью/ кв. м, а ФИО3 обязалась уплатить целевой денежный взнос в размере /сумма/ рублей (л.д. 6-9).

После заключения брака /дата/ 2015 года ФИО3 присвоена фамилия «Иешина», что подтверждено свидетельством о заключении брака от /дата/ 2015 ода (л.д. 18).

/дата/ 2016 года ФИО2 обратилась в суд с иском к ЗАО Компания «Алькор» о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что /дата/ 2014 года между ЗАО «Компанией «Алькор» в лице Генерального директора ФИО4, и истицей, был заключен Договор долевого участия в строительстве, по условиям договора, п. 1.2, Застройщик - ЗАО Компания «Алькор» - принял на себя обязательство построить (создать) дом по адресу: /адрес/ и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру № /номер/, расположенную на 5-м этаже, ориентировочной площадью /площадью/ кв. м, в срок до /дата/ 2015 года, а участник долевого строительства, т.е. истица, обязалась оплатить и принять объект долевого строительства; договор № /номер/ от /дата/ 2014 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по МО, номер регистрации /номер/; во исполнение п. 3.1 Договора, истица принятые на себя обязательства исполнила в полном объеме, а именно произвела оплату денежных средств /дата/ 2014 года в размере /сумма/ рублей (л.д. 10); срок ввода в эксплуатацию, по условиям Договора, прописан не был, однако п. 2 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» гласит: «Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости», соответственно, срок до /дата/ 2015 года следует считать датой, установленной ответчиком ЗАО Компания «Алькор», для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; в /дата/ 2015 года истицей было получено письмо застройщика с уведомлением о завершении строительства многоквартирного жилого дома и необходимости, с её стороны, принять объект долевого строительства, в виде квартиры № /номер/ (л.д. 13, 14); в /дата/ 2015 года истица явилась по адресу объекта для осмотра квартиры № /номер/ и подписания акта приема-передачи, в квартиру № /номер/, расположенную на 5 этаже, её сопроводил сотрудник застройщика; в ходе осмотра квартиры № /номер/ истицей были выявлены явные недостатки, о которых она сообщила в устной форме представителю Застройщика; в /дата/ 2016 года истица повторно явилась в новую квартиру, осмотрела её и видимых недостатков не обнаружила, однако ключи ей были выданы при условии подписания акта приема-передачи, поэтому /дата/ 2015 данный Акт был ею подписан; данный Акт, однако, не имел никакой юридической силы, т.к. на тот момент Застройщик не имел права подписывать данный Акт и передавать объект долевого участия - квартиру, в связи с отсутствием основного документа, позволяющего это сделать на основании закона, - Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; подписывая промежуточный акт приема-передачи квартиры /дата/ 2015, Застройщик ввел в заблуждение Участников долевого в строительстве, в т.ч. истицу, рассчитывая, тем самым, избежать ответственность в соответствии с законодательством РФ об участии в долевом строительстве, ставя под угрозу жизнь и здоровье Участников, допуская их на не введенный в эксплуатацию жилой дом, а также создавая проблему для регистрации Участниками прав на объекты недвижимости, которая была невозможной без Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; поэтому ответчиком было организовано повторное подписание Акта приема-передачи квартиры, уже после получения /дата/ 2015 года Разрешения (л.д. 40-43); /дата/ 2016 года истица повторно, по приглашению ответчика, явилась на встречу с ним для подписания акта приема-передачи, как пояснил ответчик, для регистрации истицей права собственности на квартиру, в связи с чем истица была вынуждена подписать Акт от /дата/ 2016; п. 5 данного Акта об отсутствии любых претензий по исполнению Договора и об отсутствии убытков нарушает законные права истицы и, в этой части, является недействительным, т.к. ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку у истицы на момент подписания /дата/ 2016 Акта уже имелись претензии к ответчику относительно срока передачи квартиры истице; таким образом, просрочка сдачи дома в эксплуатацию и передача ей квартиры составила с /дата/ 2015 года по /дата/ 2016 года - 194 дней; поэтому истица просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере /сумма/ рублей, штраф в размере /сумма/ рублей и компенсацию морального вреда в размере /сумма/ рублей. 

В судебном заседании представитель истицы ФИО2 ФИО1 поддержала иск, по изложенным в нём основаниям, и пояснила, что Застройщик в одностороннем порядке перенес срок сдачи объекта в эксплуатацию, не уведомив об этом Застройщика.

Представитель ответчика - ЗАО Компания «Алькор» - ФИО5 - в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 45-47), пояснив, что в указанный в договоре с истицей срок, т.е. до /дата/ 2015 года, ЗАО Компания «Алькор» не имело возможности по объективным обстоятельствам выполнить свои обязательства по передаче объекта долевого строительства истице ФИО2; с середины 2014 года произошла дестабилизация экономической ситуации в стране, в частности, и во всем мире, в целом, в связи с чем произошли задержки в исполнении обязательств со стороны подрядных организаций, привлеченных ЗАО Компанией «Алькор» к строительству вышеуказанного жилого дома, произошло резкое повышение цен на оборудование, необходимое для обеспечения нормального функционирования систем эксплуатации и обслуживания вышеуказанного дома: счетчики (водяные, тепловые, электрические), насосы, котлы - элементы, которые монтируются в самую последнюю очередь, пластиковые окна, которыми оборудуются квартиры, и окна, которые устанавливаются на лоджиях и т.д.; кроме того, был изменен порядок сдачи- приемки объектов завершенного капитального строительства в эксплуатацию и выдачи соответствующих документов; до 2015 года документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдавались местными органами власти, с 2015 года эти полномочия были переданы в Главное Управление государственного строительного надзора Московской области, в связи с чем, сроки рассмотрения и выдачи этих документов существенно увеличились; со стороны ЗАО Компания «Алькор» предпринимались все объективно возможные действия, чтобы взятые по договорам долевого участия обязательства были выполнены в установленный срок: было написано обращение в Администрацию Клинского муниципального района в целях получения ходатайства о выдаче ЗАО Компания «Алькор» заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) в кратчайшие сроки, кроме того Глава Клинского муниципального района также направила ходатайство в Министерство строительного комплекса Московской области о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо жилого дома, в котором находится квартира истицы ФИО2, ЗАО Компания «Алькор» также осуществляло ранее строительство ещё 2 жилых домов по соседству, при этом все принятые ЗАО Компанией «Алькор» по договорам долевого участия обязательства по передаче объектов долевого строительства были выполнены в срок, что в том числе является косвенным подтверждением того факта, что, если бы не исключительные обстоятельства, возникшие не по вине ЗАО Копания «Алькор», объект долевого строительства был бы передан истице в установленные вышеуказанным договором сроки; более того, ЗАО Компания «Алькор» приняло все меры, чтобы не оставить дом без тепла до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, /дата/ 2015 года был заключен договор № /номер/ на отпуск-потребления тепловой энергии, в дом и квартиры поступала горячая и холодная вода, каждая квартиры была подключена к электроснабжению; кроме того, с начала /дата/ 2016 года в доме находился представитель с ключами от каждой квартиры, чтобы обеспечить возможность каждому из участников долевого строительства попасть в квартиру в целях осмотра квартиры на предмет обнаружения недостатков, проведения замеров и т.д., до момента получения квартиры по акту приема-передачи; данная работа проводилась ЗАО Компания «Алькор» как превентивные меры, направленные на то, чтобы к моменту выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, все недостатки, обнаруженные участниками долевого строительства в своих квартирах, были устранены; более того, требования об устранении недостатков, обнаруженных в квартире № /номер/ ФИО2 при осмотре, были своевременно устранены; также ЗАО Компания «Алькор» считает, что истица сама настаивала на подписании Акта приема-передачи /дата/ 2015, чтобы начать отделочные работы в своей квартире, а также не обращалась в органы государственной регистрации для оформления права собственности на квартиру, зная, что получит отказ; изложенное свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истицы, и ЗАО Компания «Алькор» просит применить ст. 333 ГК РФ, в связи с тем, что размер взыскиваемой неустойки должен быть разумным и не служить для кредитора источником получения дохода.

Выслушав объяснения представителей сторон и проверив материалы дела, суд пришёл к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ от 7.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с послед изм. и доп.), в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п.1 настоящей статьи новых сроков, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пени) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказания услуг) не определена - общей ценой заказа.

В соответствии со ст. 6 ч. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Судом установлено, что между Закрытым Акционерным Обществом «Алькор/номер/ 22/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от /дата/ 2014 года (л.д. 6-9).

По условиям договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать трехкомнатную квартиру №/номер/, расположенную на 5 этаже, ориентировочной проектной площадью /площадью/ кв. м (далее - «Квартира») Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Под проектной площадью подразумевается сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры, включая лоджии, веранды (п. 2.1 Договора).

Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (жилое помещение) № /номер/ ориентировочной проектной площадью /площадью/ кв. м, расположенная на 5 этаже многоквартирного дома по указанному выше адресу, создаваемая с привлечением денежных средств Участника и подлежащая передаче Участнику после Получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных Договором. 

Кроме того, в квартире должны были быть выполнены ряд отделочных работ, перечень которых предусмотрен п. 2.3 Договора и входит в стоимость объекта долевого строительства. 

Согласно п. 2.2 Договора, Застройщик обязуется в срок до /дата/ 2015 года передать квартиру Участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Положение п. 3.1 Договора предусматривает цену договора, которая составляет /сумма/ рублей, является окончательной и пересмотру не подлежит. 

Участник (истица) свои обязанности по оплате стоимости Объекта долевого строительства, предусмотренные п. 4.1.1 Договора, выполнил в полном объеме, осуществив платеж Застройщику в порядке п. 4.1. Договора, что подтверждается банковским ордером от /дата/ 2014 года (л.д. 10).

В свою очередь, застройщик ненадлежащим образом исполняет обязательства, принятые им, в соответствии с условиями заключенного Договора. 

Так, в силу п. п. 4.2.1, 4.2.3 Договора, Застройщик, после получения в установленном порядке Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, обеспечивает передачу Участнику Объекта долевого строительства в завершенном строительством Многоквартирном доме, путем подписания соответствующего акта приема-передачи Квартиры.

Данный пункт Договора также согласуется с ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении вменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-Ф3 (далее по тексту документа - Закон о долевом участи), согласно которому передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ч. 3 ст. 8 Закона о долевом участии, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Согласно ч. 3. ст. 6 Закона о долевом участии, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения казанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

ЗАО Компанией «Алькор» в адрес ФИО6, участнику долевого строительства, было направлено /дата/ 2015 года уведомление за подписью ген. директора ЗАО Компания «Алькор» ФИО4, в котором сообщалось о необходимости осмотреть и принять по акту приема-передачи квартиру (Объект долевого строительства). Подписание акта приема-передачи квартиры будет осуществляться в офисе ЗАО Компании «Алькор», в период с /дата/ 2015 года. Кроме того, в уведомлении также содержится информация о том, что в соответствии с ч.6 ст. 8 ФЗ от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (л.д. 13, 14).

Это Уведомление суд считает незаконным, т.к. лишь /дата/ 2015 года Министерством строительного комплекса Московской области Закрытому акционерному обществу «Компания «Алькор» выдано разрешение на ввод объекта - построенного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, - в эксплуатацию (л.д. 40-43). Аналогично, является незаконным и акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами /дата/ 2015 года (л.д. 12).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом участии, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. 

Однако, в нарушение сроков ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию, Объект долевого строительства (квартира), соответствующий условиям Договора, оплата за который Застройщиком осуществлена в полном объеме, Участнику был передан лишь /дата/ 2016 года, что подтверждено актом приема-передачи (л.д. 11). 

Факт нарушения срока передачи квартиры истице сторона ответчика подтвердила в судебном заседании.

В силу ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, или участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (в том числе предусмотрено п.7.4. Договора).

Учитывая тот факт, что последним днем передачи объекта долевого строительства участнику было /дата/ 2015 г., суд считает законным и обоснованным требование истицы о взыскании неустойки за период просрочки исполнения обязательства с /дата/ 2015 года по /дата/ 2016 года, расчет неустойки приведён в исковом заявлении и является правильным.

Вместе с тем, подлежащую взысканию сумму неустойки суд считает несоразмерной последствиям нарушения, и, на основании ст. 333 ГК РФ, и, по заявлению ответчика, считает возможным уменьшить размер неустойки с /сумма/ рублей до /сумма/ рублей, в связи с чем отказывает во взыскании остальной суммы неустойки в размере /сумма/ рублей.

Аналогично, суд уменьшает размер взыскиваемого штрафа с /сумма/ рублей до /сумма/ рублей, отказывая во взыскании остальной суммы штрафа в размере /сумма/ рублей.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Суд считает заявленный ФИО2 размер морального вреда разумным и справедливым в размере /сумма/ рублей, отказывая во взыскании остальных /сумма/ рублей.

На основании ст. 333.19 п. 1 пп. 3 Налогового кодекса РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере /сумма/ (/сумма/ + /сумма/ = /сумма/ - /сумма/ = /сумма/ х 0,01 + /сумма/ + /сумма/ (по моральному вреду) = /сумма/) рублей, от уплаты которой истица была освобождена определением суда от /дата/ 2016 года, при обращении в суд, на основании ст. 333.36 п. 2 пп. 4 Налогового кодекса РФ (л.д. 1).

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Решил

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Алькор» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, по договору долевого участия от /дата/ 2014 года № /номер/, в сумме /сумма/ рублей, штраф за отказ от добровольного исполнения требования потребителя в сумме /сумма/ рублей и в возмещение морального вреда /сумма/ рублей, а всего взыскать /сумма/ рублей, а во взыскании остальных сумм: неустойки - /сумма/ рублей, штрафа - /сумма/ рублей, морального вреда - /сумма/ рублей - ОТКАЗАТЬ. 

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Алькор» государственную пошлину в бюджет Клинского муниципального района в сумме /сумма/ рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись А. П. Борщ

Мотивированное решение по делу составлено /дата/ 2017 года.

Судья: подпись А. П. Борщ