Дело № 2-7/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нелидово 10 января 2019 года

Нелидовский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Е.С.,

при секретаре Руженцевой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Нелидовского городского округа Тверской области к ФИО2, ООО «Техэкс-М» о взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения по договору аренды земельного участка и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации Нелидовского городского округа Тверской области о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, 

установил:

Администрация Нелидовского района Тверской области, с учетом уточнения исковых требований, обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании с ФИО2 задолженности и пени по договору аренды земельного участка. В обоснование исковых требований указаны следующие обстоятельства. 23.01.2008 года межу Администрацией Нелидовского района Тверской области и ФИО2 заключен договор аренды ......, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (кадастровый ......), расположенного по адресу: ......, общей площадью ...... кв.м. При заключении договора подписан акт приема-передачи земельного участка. В нарушение норм права, предусматривающих взимание арендной платы за использование земельного участка, а также условий заключенного договора аренды ответчик своевременно не выполнял обязательства по выплате арендной платы за используемый земельный участок, в связи с чем образовалась задолженность за период с 15.07.2015 г. по 23.06.2017 г. в размере 79 795 руб., а также начислены пени за период с 15.07.2015 г. по 23.06.2017 г. в размер 23 537 руб. 67 коп. Администрация Нелидовского района Тверской области неоднократно направляла должнику претензии о погашении имеющейся задолженности по договору, однако задолженность не погашена, ответа на претензию от ответчика не поступило.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации Нелидовского района Тверской области о признании договора аренды от 23.01.2008 г. недействительной (ничтожной) сделкой. В обоснование исковых требований ссылался на следующие обстоятельства. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» территория (земельный участок), на котором располагается многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе. Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственником помещений в МКД в силу закона, с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005 г.) – в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет. 

Согласно копии кадастровой выписки от 04.05.2016 г., в перечне помещений, расположенных в здании сооружений, помещение ФИО2 значится под ......, с соответствующей площадью помещений ...... кв.м. Согласно ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ помещение и земля, на котором оно расположено, составляют единое и неделимое целое, что не соответствует договору аренды. Как указывает истец по встречному иску, придомовой участок един и нельзя выделить часть отдельной квартире или помещению для пользования, продажи и сдачи в аренду, по желанию Администрации. С момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ. Ранее, когда вся земля в жилой части г. Нелидово принадлежала Администрации (до 01.03.2005 г.), существовала практика заключения договоров аренды с собственниками нежилых помещений в МКД. Такие договора, заключенные до введения в действия ЖК РФ, нельзя признать недействительной сделкой, однако они прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице в момент возникновения права общей долевой собственности на землю. Соответственно, если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2005 г. Если договор аренды датирован более поздней датой по сравнению с моментом возникновения права общей долевой собственности на землю, он является недействительной сделкой. 

Истец указывает, что для возникновения права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется издания каких-либо специальных актов органами власти, главное – формирование участка и проведение его кадастрового учета (который в данном случае проведен). Если это условие выполнено, собственники помещений становятся собственниками и земельного участка. А это означает, что прекращается ранее существовавшее право собственности на эту землю у Администрации. Соответственно, у Администрации нет основания для взыскания арендных платежей с собственников нежилых помещений в МКД, даже если срок действия ранее заключенных договоров аренды еще не истек. 

Определением суда от 10.01.2018 г. Администрация Нелидовского района Тверской области в порядке ст. 44 ГПК РФ заменена ее правопреемником Администрацией Нелидовского городского округа Тверской области.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Техэкс-М», в качестве третьего лица ФИО3

В судебном заседании представитель Администрации Нелидовского городского округа Тверской области ФИО1 исковые требования подержала в полном объеме, с учетом уточнения, пояснив, что с ответчиком заключен договор аренды, на основании которого он должен вносить арендные платежи. Встречные исковые требования считала необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Администрации, поддержал доводы встречного искового заявления и просил его удовлетворить. 

Представитель ООО «Техэкс-М», третье лицо ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явились.

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит помещение магазина общей площадью ...... кв.м. по адресу: ......, пристроенное к многоквартирному жилому дому, расположенному по тому же адресу.

Как следует из кадастровой выписки на многоквартирный жилой дом по адресу: ......, от 04 мая 2016 года, указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ...... в перечне помещений многоквартирного дома под порядковым ...... значится помещение с кадастровым номером ......, площадью ...... кв.м., этаж ...... принадлежащее ФИО2 

23 января 2008 года между администрацией Нелидовского района Тверской области (арендодатель) и ФИО2, ФИО3 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка площадью ...... кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ......, по адресу: ......, для использования в целях эксплуатации пристроенного помещения кафе, парикмахерской и 1/2 доли магазина сроком аренды с 23 января 2008 года до 08 октября 2056 года.

На основании постановления Администрации Нелидовского района Тверской области №480-па от 19.06.2017 г. между Администрацией Нелидовского района Тверской области, ФИО2, ФИО3 заключено соглашение ...... от 23.06.2017 г. о расторжении договора аренды земельного участка ...... от 23.01.2008 г. Также между сторонами подписан акт приема-передачи спорного земельного участка. 

В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь.

Решением Нелидовского городского суда Тверской области от 15.02.2017 г. по делу №2-2/2017, оставленным без изменения Апелляционным определением Тверского областного суда от 23.05.2017 г., установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: ......, расположен на земельном участке с кадастровым номером ......, площадью ...... кв.м., разрешенным использованием для эксплуатации пятиэтажного жилого дома, номер которого был внесен в государственный кадастр недвижимости 17 ноября 2005 года, принадлежащем собственникам помещений многоквартирного дома. Границы земельного участка с кадастровым номером ...... не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, его граница пересекает границы земельного участка с кадастровым номером ....... Жилой дом и нежилые помещения, расположенные по адресу: ...... представляют собой одно строение 1987 года постройки, возведены на едином фундаменте, имеют единое помещение подвала, поставлены на учет под одним инвентарным номером ......, площадь пристроенного помещения составляет ...... кв.м., включена в общую площадь многоквартирного дома ...... кв.м.Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован нормами жилищного законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2011 г. № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу ч.ч.2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Как следует из ст. 16 Вводного закона переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

Как отмечено в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. №64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Данные выводы подтверждаются Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.

Как разъяснено в п. 67 указанного выше Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если земельный участок переформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

Однако, по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 304 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и постановлен на кадастровый учет 17.11.2005 г. следовательно, по убеждению суда, Администрация Нелидовского района Тверской области с указанной даты утратила право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: ......, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

Однако, несмотря на отсутствие такого права, Администрация Нелидовского района Тверской области незаконно заключила с ФИО2 и ФИО3 ничтожный договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 января 2008 года.

То обстоятельство, что из земельного участка с кадастровым номером ...... по адресу: ......, на котором расположен многоквартирный дом, был образован земельный участок с кадастровым номером ...... под «эксплуатацию пристроенного помещения магазина» не имеет правового значения, поскольку исходя из позиции, изложенной в п.66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005 г. уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

Кроме того, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что нежилое помещение, используемое ответчиком и расположенное на земельном участке, переданным по договору аренды от 23.01.2008 г., является отдельно стоящим помещением и не относится к многоквартирному дому, собственники которого владеют спорным земельным участком на праве общей собственности. 

Таким образом, по убеждению суда, на момент заключения договора аренды от 23.01.2008 г. оба земельных участка находились в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ФИО2, следовательно, Администрация Нелидовского района Тверской области на момент заключения договора аренды утратила права арендодателя в отношении данных земельных участков, и как следствие утратила право по получение арендных платежей по ничтожному договору. В силу статьи 608 ГК РФ, спорный земельный участок неправомерно был передан в аренду Администрацией. В связи с вышеизложенным, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени по ничтожному договору аренды не имеется. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в настоящее время договор аренды от 23.01.2008 г. расторгнут по соглашению сторон 23.06.2017 г., что не оспариваться сторонами. Принимая во внимание то обстоятельство, что иск о признании недействительным (ничтожным) расторгнутого (прекращенного) договора является беспредметным, ибо направлен на аннулирование основания возникновения прав лица, которое уже было лишено этих прав вследствие окончания правоотношения сторон, суд полагает, что встречные исковые требования ФИО2 о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой не подлежат удовлетворению. Как полагает суд, истец по встречному иску в настоящее время не обладает законным интересом в удовлетворении данных требований, который мог быть восстановлен избранным способом защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Нелидовского городского округа Тверской области к ФИО2, ООО «Техэкс-М» о взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения по договору аренды земельного участка оставить без удовлетворения. 

Исковые требования ФИО2 к Администрации Нелидовского городского округа Тверской области о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Нелидовский городской суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий Е.С. Иванова

Решение в окончательной форме принято 15.01.2019 года.