Дело № 3а-194/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000092-81 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 14 410 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 года.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком земельного налога. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 15957/22, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 14 410 000 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 №48-н и составляет 50 019 765,12 руб. 

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. Также полагал, что требования административного истца о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Заинтересованными лицами ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Заслушав административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд считает, что ФИО1, являясь собственником земельного участка, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 №48-н и составляет 50 019 765,12 руб. (пункт № Приложения №1 к приказу от 06.10.2021 №48-н).

Административным истцом представлен Отчет № 15957/22 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2021 составляет 14 410 000 руб. 

Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неприменении оценщиком в Отчете повышающей корректировки на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка, для аналогов № 1 и № 3, не состоятельны.

Из содержания Отчета следует, что соответствующие выводы оценщиком сделаны на основе исследования фактических данных об объекте оценки и объектах-аналогах, выводы оценщика мотивированы. Кроме того, как следует из пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, отношение удельной цены земельного участка, расположенного рядом с объектами, повышающими стоимость объекта, корректно проводить в том случае, если участок имеет небольшую площадь или объект, повышающий стоимость имеет более глобальный размер. Река Которосль находится на расстоянии более 700 м. от крайней точки оцениваемого земельного участка. Учитывая значительный размер участка – более 16 га, данное уточнение не требуется. Если провести сравнительный анализ стоимости земельных участков в зависимости от их расположения к водоему, то можно сделать вывод, что такой зависимости нет, в связи с чем, применять повышающую корректировку некорректно, так как приведет к перекосам в расчете. 

С учетом содержания Отчета, пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, не доверять которым у суда оснований не имеется, доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости применения корректировки на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка, подлежат отклонению. 

Замечания административного ответчика о неиспользовании иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Оценщиком были проанализированы основные информационные ресурсы, аккумулирующие в себе наибольшее количество информации о рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения. То обстоятельство, что оценщиком в расчетах не использовано предложение о продаже объектов недвижимости: 1) 

<

адрес> (кадастровый номер №) от 09.07.2019, не свидетельствует о неполноте проведенного исследования. Доказательств того, что применение в расчетах указанного земельного участка существенным образом отразилось бы на рыночной стоимости спорного объекта, административным ответчиком не представлено. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 15957/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом Отчет № 15957/22 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15957/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 11.03.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 14 410 000 (четырнадцать миллионов четыреста десять тысяч) руб. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 20 апреля 2022 года