Дело № 2-6097/2017 11 августа 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд г. С-Петербурга в составе

председательствующего судьи Писаревой А.А.

при участии адвоката Ефимова М.В.,

при секретаре Хмельницкой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» об обязании принимать оплату в счет стоимости квартиры до полного погашения ее стоимости, по встречному иску АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к ФИО3 ФИО1 об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО3 ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» об обязании ответчика принимать оплату в счет общей стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, до полного погашения ее стоимости, указанной в п. 2.1 предварительного договора №А-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца произведена замена ответчика на ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» (л.д. 69), которое изменило свое наименование на АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (л.д. 93, 94). 

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней как покупателем и АО «Эталон ЛенСпецСМУ» как продавцом заключен предварительный договор №А-1 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес>. При этом АО «Эталон ЛенСпецСМУ» препятствует истцу надлежащим образом исполнить обязательство по внесению полной стоимости квартиры что, в свою очередь, согласно п. 1.2 договора является условием заключения в будущем договора купли-продажи квартиры. 

В ходе судебного разбирательства АО «Эталон ЛенСпецСМУ» обратилось со встречным иском об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска ссылалось на то, что договор расторгнут обществом в одностороннем порядке, однако до настоящего времени ФИО3 И.Е. занимает квартиру, принадлежащую АО «Эталон ЛенСпецСМУ», в отсутствие каких-либо правовых оснований. Встречный иск принят к производству суда в порядке статьи 138 ГПК РФ (л.д. 100).

Представитель истца Ефимов М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержал, во встречном иске просил отказать.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил первоначальные исковые требования отклонить, встречный иск удовлетворить.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему. 

Материалами дела установлено, сторонами не оспаривается, что АО «Эталон ЛенСпецСМУ» является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый №, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности (л.д. 81).

Между АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (продавец) и ФИО3 И.Е. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор №А-1 купли-продажи квартиры, в редакции дополнительных соглашений к договору: от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 62-65).

По условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 И.Е. обязалась производить предварительную оплату квартиры равными платежами согласно графику (приложение №) в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65).

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 И.Е. вправе находиться в квартире для выполнения ее отделки. 

В пункте 6.7 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения покупателем сроков оплаты более чем на 15 дней.

При этом согласно п. 8 дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 И.Е. обязалась освободить квартиру в течение 5 дней в случае расторжения договора. 

ФИО3 И.Е. прекратила вносить ежемесячные платежи по договору с ноября 2014 года, что не оспаривалось в ходе судебного заседания представителем истца, чем, по мнению АО «Эталон ЛенСпецСМУ», существенным образом нарушила свои обязательства в части порядка и сроков внесения платежей в счет предоплаты общей стоимости квартиры по договору.

Указанное обстоятельство явилось основанием расторжения со стороны АО «Эталон ЛенСпецСМУ» предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 6.7 договора. 

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № от ДД.ММ.ГГГГ с описью вложения было направленно почтой как по адресу регистрации, так и по адресу фактического проживания ФИО3 И.Е. (л.д. 82-92). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Основанием для отказа от договора со стороны АО «Эталон ЛенСпецСМУ» послужило длительное неисполнение со стороны ФИО3 И.Е своих обязательств по оплате по договору. 

График оплаты предусматривает внесение ежемесячных платежей. При этом последний платеж по договору должен быть внесен в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65).

Очередное дополнительное соглашение к договору, предусматривающее ежемесячное внесение покупателем платежей, заключено сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Последний платеж ФИО3 И.Е. внесла ДД.ММ.ГГГГ, что ею не оспаривается и подтверждается материалами деала 

При этом с ноября 2014 г. и до августа 2016 г. не предпринимала никаких попыток исполнить свои обязательства по договору, что, по мнению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении покупателя.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В п. 6.7 договора стороны прямо указали, что договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения покупателем сроков оплаты более чем на 15 дней.

Право одностороннего отказа от договора предоставлено обществу также на основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ, которая позволяет стороне, на которой лежит встречное исполнение, отказаться от исполнения обязательства в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок. 

К моменту расторжения договора продавцом, покупателем были нарушены сроки оплаты по договору на срок более четырех месяцев, следовательно, основания для одностороннего расторжения договора у продавца имелись. 

Суд также учитывает, что, несмотря на то обстоятельство, что платежи по договору ФИО3 И.Е. вносила несвоевременно и не в полном объеме, с просрочкой начиная с 2012 г., АО «Эталон ЛенСпецСМУ» неоднократно заключало с ней дополнительные соглашения к договору (от 23.11.2011 г., 26.09.2013 г., 24.10.2014 г.), которыми устанавливался новый график оплаты с учетом фактически осуществленных покупателем платежей и финансовых возможностей последнего. 

Таким образом, действуя добросовестно, АО «Эталон ЛенСпецСМУ» неоднократно предоставляло покупателю возможность исполнить свои обязательства по оплате, перенося сроки снесения платежей.

Однако, свои обязательства по оплате покупатель продолжал исполнять ненадлежащим образом, платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме.При таких обстоятельствах АО «Эталон ЛенСпецСМУ» правомерно расторгло договор в одностороннем порядке, о чем направило соответствующее уведомление истцу.

Довод представителя ФИО3 И.Е. о том, что она не получала уведомлений о расторжении договора, следовательно договор не может считаться расторгнутым, отклоняется как не основанный на законе.

Согласно статье 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. При этом, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. 

При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ с описью вложения было направленно почтой как по адресу регистрации, так и по адресу фактического проживания ФИО3 И.Е., которая несет риски его неполучения по указанным адресам. 

В силу прямого указания пункта 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25 уведомление о расторжении считается полученным истцом с момента его доставки по указанным адресам, т.е. в марте 2015 г., что подтверждается распечатками с сайта Почта России, отслеживание почтовых отправлений (л.д. 86, 92).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Поскольку договорные отношения сторон с марта 2015 года прекращены правомерным отказом АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от договора, исковые требования ФИО3 И.Е. об обязании принимать оплату по договору не подлежат удовлетворению.

В свою очередь, поскольку с момента прекращения договорных правоотношений ФИО3 И.Е. владеет и пользуется квартирой в отсутствие каких-либо правовых оснований, т.е. незаконно, право собственности АО «Эталон ЛенСпецСМУ» на квартиру нарушено, в связи с чем, оно вправе на основании ст. 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Пленум 10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Квартира находится в фактическом владении ФИО3 И.Е., что сторонами не оспаривалось. 

В силу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ). 

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств").

Таким образом, действующее законодательство предоставляет стороне, в пользу которой принят судебный акт по существу спора, в случае его неисполнения должником в установленный судом срок, требовать взыскания неустойки, с целью побуждения последнего к исполнению решения суда.

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» по настоящему делу заявлено требование о взыскании с ответчика денежных средств за неисполнение судебного акта в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в течение первых 7 календарных дней, и в размере 5000 руб. за каждый последующий календарный день неисполнения решения суда. 

В пункте 31 Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. 

Таким образом, в указанной части иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 ФИО1 в удовлетворении исковых требований к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» - отказать.

Исковые требования АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к ФИО3 ФИО1 – удовлетворить.

Обязать ФИО3 ФИО1 освободить 

<

адрес>, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> передать ключи от квартиры АО «Эталон ЛенСпецСМУ» в течении семи календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда взыскать с ФИО3 ФИО1 в пользу АО «Эталон ЛенСпецСМУ» судебную неустойку в размере 3 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в течении первых семи дней, в размере 5 000 руб. за каждый последующий календарный день неисполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.