Дело №3а-152/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 18 января 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Павловой Ю.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 12.07.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через своего представителя ФИО3 обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, а также возложении на административного ответчика обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере 2 360 000 руб.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1367 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, МО **** сельское поселение, п. ****.

Постановлением администрации Собинского района Владимирской области от 14.11.2016 №710 кадастровая стоимость указанного участка определена в размере 4 604 766,84 рубля по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно отчету об оценке ООО «Компания оценки и права» от 06.02.2017 № 2017/49 рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 360 000 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о слушании дела, в судебное заседание не явилась. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивала на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке ООО «Компания оценки и права», ссылаясь на его объективность и достоверность.

Административный ответчик администрация Собинского района Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. В ранее представленном отзыве просил отказать в иске, указав, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена ООО «АФК-Аудит» в размере 4 604 766,84 руб. и утверждена постановлением администрации Собинского района от 14.11.2016 № 710. Данная оценка прошла экспертизу на соответствие законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, о чем свидетельствует экспертное заключение от 17.10.2016 № 3297/2016 (л.д.100, 150).

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенный надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное ходатайство, в котором указал, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не оспаривает, судебное заседание просит провести в отсутствие представителя (л.д.151-154).

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, представил ходатайство, в котором указал, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, размеру рыночной стоимости земельного участка, определенному отчетом ООО «Компания оценки и права» от 06.02.2016 № 2017/49). Указал, что данный отчет, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не оспаривает, вопросы по данному отчету к специалисту отсутствуют. Дело просил рассмотреть без участия представителя (л.д.155).

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования Колокшанское сельское поселение Собинского района Владимирской области о слушании дела извещено надлежащим образом, направила письменное заявление, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражений по существу требований не представила.

Учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, их явка судом не признана обязательной, руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, изучив представленные письменные документы, выслушав консультацию специалиста ФИО4 (члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки», рег. № 1737-08 от 29.02.2008, полис обязательного страхования ответственности оценщика № 4091R/776/00051/7, генерального директора ООО «ВладИнкомГрупп»), суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1367 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, МО **** сельское поселение, п. ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для ведения торговли, общественного питания и бытового обслуживания, материальные склады. Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2016, выпиской из ЕГРН от 07.12.21017 № 33-0-1-94/4002/2017-5607 (л.д.6,118).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации Собинского района Владимирской области от 14.11.2016 № 710 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Собинского района» по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4 604 766,84 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.10.2017 (л.д.7, 101).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее-Комиссия) от 07.09.2017 № 603 отклонено заявление ФИО1 от 17.08.2017 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка.

20 ноября 2017 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:12:011037:498 является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает её права, как плательщика земельного налога и потенциального субъекта приобретения данного земельного участка в собственность, обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд (л.д.1).

Поскольку размер земельного налога, исчисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:12:011037:498 кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на объем налоговых обязательств истца и у неё имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Согласно отчету от 06 февраля 2017 № 2017/49 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного оценщиком ООО «Компания оценки и права» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 360 000 руб. (л.д.8-87).

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО5 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. ФИО5 имеет базовое высшее образование, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», рег № 1555 от 20.01.2015, договор (полис) страхования ответственности оценщика № 4091R/776/00051/6 (л.д.82-86).

Поскольку оценщика ФИО5 в качестве свидетеля по настоящему делу допросить не представилось возможным ввиду того, что по информации ООО «Компания оценки и права» ФИО5 в компании не работает, трудоустроена и проживает за пределами Владимирской области, судом допущен в качестве специалиста ФИО4 в целях получения консультации относительно соответствия отчета об оценке от 06.02.2017 № 2017/49 законодательству об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки.

Специалист ФИО4 ясно, конкретно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, разъяснил суду причины, по которым представленный отчет не был принят Комиссией, а также высказал мнение относительно его объективности и достоверности.

Давая разъяснения относительно решения Комиссии от 07.09.2017 № 603 ФИО4 указал, что оценщиком обоснованно применен сравнительный подход, являющийся приоритетным при оценке земельных участков, в отношении которых затратный подход не применяется, а доходный подход носит второстепенное значение, поскольку предполагаемый доход, в данном случае от торговой деятельности, является крайне субъективным. 

Пояснил, что оценщиком обоснованно не рассмотрены альтернативные варианты использования земельного участка в связи с тем, что при оценке земельных участков учитывается вид разрешенного использования, указанный в документах Управления Росреестра. Оценка иного вида разрешенного использования приведет к искажению стоимости в рамках сравнительного подхода. 

Не соглашаясь с замечаниями Комиссии по дате размещения сведений о стоимости объектов-аналогов как не подтвержденной скриншотом, пояснил, что сведения о стоимости объектов-аналогов размещены в декабре 2016 года (таблица № 9), информация просмотрена оценщиком в январе 2016 года, о чем с очевидностью свидетельствуют сведения о курсе Центрального банка по состоянию на 19.10.2016, что указывает на правильный с хронологической точки зрения выбор аналогов оценщиком.

Что касается корректировки на коммуникации, пояснил, что в деловой практике при оценке земельных участков учитывается не наличие коммуникаций, а возможность подключения к ним.

Указал, что ошибочный вывод Комиссии о неверном определении оценщиком в таблице № 8 корректировки на площадь по аналогу № 1 (стр.52), обусловлен тем, что комиссия невнимательно посмотрела отношение аналога к объекту оценки, местоположение оцениваемого объекта и аналога Комиссией и оценщиком определены по разному, фактически с левой стороны – аналог, сверху – объект оценки.

Пояснил, что определенная в результате массовой оценки кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости. Ценообразующими факторами при оценке земельного участка являются: вид разрешенного использования, транспортная доступность, численность населения, возможность подключения к коммуникациям.

В данном случае, при установлении кадастровой стоимости не учтено, что оцениваемый участок расположен в п.****, удален от трассы, в населенном пункте малая численность населения, нет газа, не развита промышленность, коммерция, инвестиционная привлекательность отсутствует. Данные факторы не были в полной мере учтены в ходе массовой кадастровой оценки.

Специалист ФИО6 считает, что подготовленный оценщиком ФИО5 отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, подготовлен методологически правильно, является мотивированным, не допускает искажений и неоднозначного толкования, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена оценщиком ФИО5 в максимальном размере.

Данные объяснения специалиста подтверждаются представленной на страницах 73-81 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Довод административного ответчика о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете ООО «Компания оценки и права», ответчиком не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 18.01.2018 специалиста в области оценки, административные ответчики и заинтересованные лица участие представителей в судебном заседании не обеспечили, вопросы для разрешения оценщика не сформулировали. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 360 000 руб.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 20 ноября 2017 года.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования в части возложения на административных ответчиков обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости в размере 2 360 000 руб. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 33:12:011037:498 в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем, возложение соответствующей обязанности на административных ответчиков безосновательно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 1367+/-26 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, МО **** (сельское поселение), п.****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для ведения торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2360 000 (два миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:12:011037:498 равной его рыночной стоимости 20 ноября 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова