Дело № 2-1183/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

8 декабря 2017 года город Сегежа

Сегежский городской суд Республики Карелия, в составе председательствующего судьи Прохорова А.Ю., при секретаре Романовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен в суд по тем основаниям, что 05.02.2015 между сторонами были заключены два договора купли-продажи нежилых помещений: кадастровый номер 

<

...>, площадью 73,4 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: ...; кадастровый номер 

<

...>, площадью 137, 6 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: ... .... Общая сумма оплаты по договорам в соответствии с п.2 договоров составила 550 000 руб. (360 000 руб.+ 190 000 руб.). Ответчиком обязательства по договорам на 09.10.2017 исполнены частично, в размере 252 300 руб., оставшийся долг составляет 297700 руб. На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 297700 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 111339,80 руб. за период просрочки исполнения обязательств с 26.05.2016 по 01.12.2017, обратить взыскание на предмет залога, установив начальную продажную стоимость в размере 409 039, 80 руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 7290 руб.

В судебное заседание истец не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил возражения, согласно которым согласен с суммой задолженности по оплате переданного по договору имущества в сумме 297 700 руб., и обращении взыскания на заложенное имущество, просит снизить размере процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку они явно несоразмерны последствиям нарушенных обязательств, а также по тем основаниям, что в настоящее время он находится в трудном материальном положении, на его иждивении находится двое несовершеннолетних детей, ежемесячный доход составляет 20 000 руб., просит обратить внимание, что истцом произведен расчет пени с 26.05.2017 по 01.12.2017, дата подачи иска в суд в заявлении отсутствует, просит рассмотреть дело без своего участия, в связи со сменным графиком работы. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.02.2015 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 

<

...>, площадью 73,4 кв.м. цокольный этаж, расположенного по адресу: ..., стоимостью 190 000 руб.; в этот же день между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 

<

...>, площадью 137,6 кв.м. цокольный этаж, расположенного по адресу: ..., стоимостью 360 000 руб.

По условиям п. 3 указанных договоров оплата производится покупателем на основании настоящего договора в рассрочку в течение двух лет, в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: ..., первый платеж производится в размере 8300 руб., в течение 60 дней после сдачи договора купли-продажи на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно равными частями в размере 7900 руб. каждая, до 25 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего после месяца оплаты первого платежа; в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: ..., первый платеж производится в размере 15 000 руб., в течение 60 дней после сдачи договора купли-продажи на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца, следующего после месяца оплаты первого платежа. 

В соответствии с п. 5 договоров, в случае несвоевременного внесения платежа в сроки предусмотренные пунктом 3 настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % от суммы подлежащей уплаты за каждый день просрочки платежа. 

В соответствии с п.12. договоров продавец передает покупателю объект и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. Данным договорами ФИО1 передал, ФИО2, а последний принял нежилые помещения площадью 73,4 кв.м. и 137, 6 кв.м., с кадастровыми номерами 

<

...> и 

<

...>, расположенные по адресу ..., соответственно. 

Переход права собственности на указанные нежилые помещения от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован 13.03.2015 Управлением Росреестра по Республике Карелия, с обременением в виде ипотеки в силу закона. 

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчиком по обоим договорам купли-продажи недвижимого имущества уплачена общая сумма в размере 252300 руб. Доказательств оплаты в большем размере ответчиком в суд не представлено. С 20.04.2016 ответчиком оплаты по договорам прекращены. Оставшаяся задолженность по договорам купли-продажи в общем размере 297700 руб. ответчиком не оплачена.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. 

Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ 111339,8 руб., начисленных в соответствии с п.5 договоров в размере 0,1 % от суммы подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа с 26.05.2017 по ХХ.ХХ.ХХ.. При этом согласно расчету истца сумма этих процентов составляет 111339,8 руб. 

Ответчиком заявлено об уменьшении процентов в связи с их несоразмерностью последствиям нарушенных обязательств. 

. 

Согласно статье 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Применение положений статьи 333 ГК РФ направлено на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, поэтому в части первой ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 14 марта 2001 года №80-О).

Согласно содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснениям, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. 

В соответствии с разъяснениям, изложенными в абзаце четвертом пункта 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» к размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются.

Согласно позиции, изложенной в пункте 60 указанного Постановления, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенных прав.

Установленная договором неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, прямо предусмотренной законом.

Неустойка носит компенсационный характер в связи с тем, что начисление процентов на сумму просроченного долга в качестве платы за пользование кредитом с момента начала начисления неустойки не производится. Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В связи с вышеизложенным, учитывая компенсационный характер неустойки, заявление ответчика об уменьшении неустойки, его материальное положение, чрезмерность заявленной неустойки по сравнению с последствиями нарушения обязательств, а также то, что заявленные истцом проценты являются, по существу, неустойкой, а не процентами за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК, как ошибочно полагает истец, суд приходит выводу о необходимости снижения договорных процентов до 30 000 руб. 

Согласно статье 348 ГК РФ на заложенное имущество может быть обращено взыскание в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Исходя из правовой позиции, изложенной Пленумом ВС РФ, Пленумом ВАС РФ в п. 43 Постановления от 01.07.1996 №6/8, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по договорам купли-продажи от 01.02.2015 между ФИО1 и ФИО2 п.6 данных договоров установлено, что с момента передачи объектов нежилых помещений, расположенных по адресу: ... с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...>, и до полной их оплаты, объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате. 

В соответствии с п. 8 договоров продавец приобретает право обратить взыскание на имущество заложенное по настоящим договорам, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в настоящих договорах требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства. 

Как следует из содержания договоров купли-продажи от 01.02.2015 залоговая стоимость предметов залога сторонами не определена, сведений об оценке предмета залога в денежном выражении договоры не содержат. Кроме того, согласно данным договорам общая сумма стоимости недвижимости составила 550 000 руб., истцом же заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной цены в размере 409 039, 8 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием в договорах купли-продажи от 01.02.2015 согласованной между залогодателем и залогодержателем и определенной в денежном выражении оценки предмета залога, являющейся существенным условием такого договора, данные договоры залога является незаключенным. В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с изложенным, учитывая, что обязательства по обоим договорам купли-продажи в полном объеме ответчиком не исполнены, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договорам купли-продажи от 01.02.2015 в размере 297700 руб., процентов за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 30 000 руб., в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Кроме того, в силу статьи 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 7290 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договорам купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: ... от 05.02.2015 в размере 297700 руб., проценты за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам в размере 30000 руб. 

В удовлетворении остальной части требований, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сегежский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме 

Судья А.Ю. Прохоров 

Мотивированное решение в порядке ст. 199 ГПК РФ составлено 13 декабря 2017 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 15 января 2018 года