Дело № 2-1003/2025 

№ изг.22.08.2025 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2025 года г. Ростов Ярославской области

Ростовский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.В, 

при секретаре Снытниковой А.Н, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского поселения Ростов Ярославской области о сохранении реконструкции самовольного возвещенного жилого дома, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского поселения Ростов Ярославской области о сохранении жилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном состоянии.

В основание иска, ссылаясь на положения ст.222 ГК РФ, указывает, что является законным владельцем земельный участок по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м., на котором возведен индивидуальный жилой дом.Данное строение возведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, с учетом вида разрешенное использование земельного участка и не нарушает права и законные интересы других лиц,

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени месте рассмотрения дела представитель истца – ФИО2 заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии истца, исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик администрация Ростовского муниципального района Ярославской области, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направила. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило.

Третье лицо Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направила, представив письменный отзыв. 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Истцом произведена постройка жилого дома (общей площадью 105,2 кв.м) по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для индивидуального жилого строительства. ( л.д. 22-23).

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п.1, 3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ). 

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

Установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м. 

Согласно выписке из ЕРГН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сведения об ограничении в использовании земельного участка отсутствуют. 

Вместе с тем, вышеуказанной земельный участок полностью входит в зону охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Ростовского Кремля»

Постановлением Правительства Ярославской области от 14.11.2016 № 1215-п «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Ростовского Кремля» в городе Ростове Ярославской области, особых режимов использования земель и требованиям к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» земельный участок с кадастровым номером № с размещенным на нем спорным объектом недвижимости расположен в зоне 

<

данные изъяты>

Согласно вышеуказанному постановлению на деятельность, строительство и реконструкцию зданий и сооружений в данной зоне накладываются ограничения на высоту зданий, процент застройки земельного участка, использование архитектурных решений, материалов и декора, и иные предусмотренные ограничения.

Также, указанный земельный участок расположен в границах территории объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Культурный слой города XI-XVII вв. н.э.» г. Ростов, Ярославской области, центр города, включенного в перечень объектов исторического и культурного наследия (общероссийского) значения Указом Президента РФ от 20.02.1995г. № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения».

В силу пункта 3.1 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-Ф3) указанный объект культурного наследия относится к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Границы территории данного объекта утверждены приказом Департамента культуры Ярославской области от 20.02.2012 №7 «Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия».

Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, установлен пунктом 5 статьи 5.1, пунктом 2 статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 5.1 Закона №73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

Исходя из положений пункта 2 статьи 36 Закона №73-Ф3 изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, проводятся при условии соблюдения установленных статьей 5.1 Закона №73-Фз требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных органом охраны объектов культурного наследия обязательных разделов об обеспечении сохранности указанного объекта археологического наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности объекта археологического наследия, либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия.

Согласно статье 30 Закона №73-Ф3 документация или разделы документации, обосновывающие меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия при проведении земляных, мелиоративных, хозяйственных работ в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия является объектом государственной историко-культурной экспертизы.

Порядок проведения государственной историко-культурной экспертизы определен «Положением о государственной историко-культурной экспертизе», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569.

Таким образом, строительство капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 76:19:010213: 321 должно осуществляться при условии разработки и реализации документации, предусмотренной пунктом 2 статьи 36 Закона №73-Ф3, получившей положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы и согласованной Службой. Требования к строительству объектов капительного строительства в границах земельного участка, на территории которого расположен объект археологического наследия истцом не соблюдены. 

Вместе с тем, согласно 29 пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.

Исходя из п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, имеющим вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства ФИО1. возведен жилой дом. 

Согласно заключения ООО «Строй-Фаворит» от 19.05.2025 обследованное здание является объектом капитального строительства и имеет прочную связь с землей. Функциональное назначение объекта – индивидуальный жилой дом на одну семью. Обследованные конструкции жилого дома находятся в нормативном, техническом состоянии без видимых повреждений и дефектов. Эксплуатация конструкций и помещений индивидуального жилого дома по состоянию на момент обследования - возможна. Здание оборудовано необходимыми системами инженерного обеспечения. Техническое состояние жилого дома соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Объект капитального строительства безопасен и не превышает предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом, соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным нормам, экологическим и санитарным нормам, не нарушает прав и законных интересов других (юридических и физических) лиц. Объект капитального строительства позволяет эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц и окружающей среде.

В соответствии с заключением пожарно-технической экспертизы по пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ., составленной ООО «ГорГаз» вновь возведённый жилой, общей площадью 105, 2 м2, расположенный адресу: 

<

адрес> (КН ЗУ №) не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Проанализировав представленные доказательства, исходя из принципа пропорциональности, суд приходит к выводу, что объект капитального строительства общей площадью 105, 2 кв.м -жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м., обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию спорной постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц не установлено, спорная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ( 

<

данные изъяты>) к администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 ( 

<

данные изъяты>) на жилое здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, со следующими технико-экономическими показателями общая площадь - 105, 2 кв.м., количество этажей - 1, назначение –жилое, жилая площадь 61, 5 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Л.В. Яковлева