...

Дело№ 2-1945/2025

УИД: 89RS0005-01-2025-003628-61

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ноябрьск ЯНАО 12 ноября 2025 года 

Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Яковченко М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гончаренко О.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица – департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и взыскании убытков,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась с иском к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска, с учетом уточненных исковых требований (л.д. 52-53), указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор не содержал сведений о том, что ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № (2203) указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации 

<

адрес> № Р-23 (в ред. Распоряжения №-Р от ДД.ММ.ГГГГ) жилые помещения в указанном доме включены в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования городской округ 

<

адрес>. Данные сведения отсутствовали и в выписке из ЕГРН. Также отсутствовали какие-либо сведения на официальном сайте Администрации 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанная информация была внесена в Перечень аварийных многоквартирных домов на территории 

<

адрес> значительно позже покупки жилья истцом. Приобретая жилое помещение в общежитии, истец действовала разумно и добросовестно, не знала и не могла знать, что общежитие незадолго до приобретения комнат было признано аварийным и подлежащим сносу. Данный договор заключен истцом под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, качеств продаваемого жилого помещения, которые в действительности не позволяют использовать его по назначению. На основании изложенного ФИО4 просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения – двух комнат №, 38а с кадастровым номером №, общей площадью 26,1 кв.м., расположенного в 

<

адрес>; применить последствия недействительности сделки в виде реституции; взыскать с ФИО5 в ее пользу убытки (упущенную выгоду) в размере 754 216 рублей 42 копейки, а также сумму госпошлины в размере 36542 рубля.

В судебном заседании истец ФИО4 и ответчик ФИО5 участия не принимали, при этом о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили. Ранее в ходе судебного разбирательства истец поясняла, что дом и комната на момент продажи не выглядели аварийными, не было заметно каких-либо серьезных недостатков. До приобретения данного жилья у нее имелся опыт проживания в аварийном доме, и она имела представление о последствиях признания дома аварийным. Спорное жилое помещение приобретала для длительного проживания с помощью риелтора, так как не имела денежных средств на более дорогое жилье. Проверку квартиры и передачу денежных средств проводила риелтор. О том, что дом признан аварийным, узнала гораздо позднее приобретения комнаты от соседей примерно в мае 2025, продавец комнаты ей о данном факте не сообщала. Примерно через неделю после разговора с соседями она позвонила в департамент имущественных отношений, где ей подтвердили, что дом признан аварийным и ей подлежит выплате за комнату 1400000 рублей.

Представитель ФИО4 ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что на момент заключения договора купли-продажи спорных комнат сторонам не было известно о признании аварийным дома, в котором они расположены, в выписке из ЕГРН данная информация отсутствовала. Между вынесением исполнительно-распорядительного акта о признании данного дома аварийным и заключением сделки прошел непродолжительный период времени. Процедура признания дома аварийным была нарушена, жильцы в ней не участвовали. Информация о признании дома аварийным не была опубликована для всеобщего сведения – была размещена в закрытой части соответствующего информационного ресурса. Заявление Департамента об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности не имеет юридического значения, поскольку Департамент не является ответчиком. Срок исковой давности не является пропущенным, так как ФИО4 об аварийности дома узнала после того как ей об этом сообщили на общей кухне, а Департамент отправил ей соглашение о выкупной цене.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО2, в судебном заседании признала исковые требования в полном объеме, пояснила, что ей не было известно о признании дома аварийным, так как в этом случае ответчик не стала бы продавать жилье. 

Представитель третьего лица – департамента имущественных отношений Администрации 

<

адрес> (далее – Департамент), ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях относительно исковых требований, согласно которым, вопреки доводам истца, сведения о признании многоквартирного 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> аварийным на основании распоряжения Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р-23 опубликованы ДД.ММ.ГГГГ на сайте Администрации 

<

адрес> и сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Также спорный дом указан на сайте «Единая картографическая система» среди домов на территории 

<

адрес>, признанных аварийными и подлежащими сносу. Таким образом, истец, при должной заботливости и осмотрительности, имел объективную возможность узнать о данном факте из вышеуказанных сайтов. Истец более 4 лет никаких претензий по поводу приобретенного спорного жилого помещения к ФИО5 не предъявляла. Вопреки доводу истца, что об аварийности дома ей стало известно после обращения Департамента в суд с иском к ней о прекращении права собственности, установлении возмещения (выкупной цены) за аварийное жилое помещение, на момент признания дома аварийным общий износ здания составил 63%, и перед покупкой ФИО4 была ознакомлена с техническим состоянием приобретаемого жилого помещения, его деформацией, биологическим разрушением, как неотъемлемыми характеристиками аварийного дома. Помимо этого истец был ознакомлен с состоянием приобретаемого жилого помещения, о чем прямо указано в договоре купли-продажи (п. 4 договора). Иск не подлежит удовлетворению. Также истцом пропущен годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности (л.д. 68-71).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В силу пп. 2 п. 2 той же статьи при наличии условий, предусмотренных п. 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Согласно п. 5 указанной статьи суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 в лице ФИО2 на основании доверенности заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту - Договор) (л.д. 17-18). Предметом данного договора явились две комнаты № 

<

адрес>.

Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа в трех экземплярах, что соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ.

В п. 3 данного договора указано, что стороны по соглашению оценили квартиру в 1 400 000 руб. Стороны договорились, что расчет будет произведен после регистрации перехода права собственности. ФИО5 в лице ФИО2 получила от ФИО4 указанную сумму, что также подтверждается распиской в получении ею денежных средств (л.д. 19).

Договор купли-продажи подписан сторонами лично, что ими не отрицалось при рассмотрении дела.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к ФИО4 (л.д. 49-50).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как следует из содержания п. 4 вышеуказанного договора, покупатель удовлетворен состоянием объекта, установленным путем внутреннего осмотра перед подписанием данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, которых ему не сообщил продавец.

Вопреки доводам третьего лица – Департамента, у истца не имелось обязанности проводить обследование всего дома на предмет аварийности, а материалы дела сведений о том, что он является специалистом в области строительства и обладает компетенцией, позволяющей ему наглядно оценить состояние многоквартирного дома на предмет аварийности, не содержат.

При этом распоряжением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р-23 «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, об отселении физических лиц и сносе многоквартирного дома» (в ред. распоряжения того же органа местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ №-Р) вышеуказанный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в указанном многоквартирном доме осуществить отселение из занимаемых жилых помещений в срок по ДД.ММ.ГГГГ. В срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить снос данного дома (л.д. 92, 93).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> вынесено постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном 

<

адрес> (л.д. 94).

Текст распоряжения Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р-23 размещен на официальном сайте Администрации 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108), а также в закрытой части системы ГИС ЖКХ – ДД.ММ.ГГГГ в 13:13 (л.д. 119, 121).

Согласно электронному паспорту многоквартирного 

<

адрес>, размещённому в ГИС ЖКХ, указанный многоквартирный дом признан аварийным, указаны реквизиты документа, содержащего решение о признании многоквартирного дома аварийным (л.д. 103107). 

Внесение в системе ГИС ЖКХ изменений в атрибуты 

<

адрес> Администрацией г. Ноябрьска в вышеуказанное время подтверждено АО «Оператор информационной системы». Согласно данному им ответу на основании размещенной поставщиками информации, в том числе органами местного самоуправления, в системе формируется электронный паспорт МКД, доступный для просмотра (без прохождения процедуры регистрации, идентификации и аутентификации) в открытой части системы. В электронном паспорте МКД отображается информация о дате и номере документа о признании МКД аварийным (л.д. 143-144).

Таким образом, судом установлено, что информация о признании 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу была своевременно опубликована Администрацией 

<

адрес> на собственном официальном сайте, а также внесена в систему ГИС ЖКХ, где она пополнила электронный паспорт вышеупомянутого многоквартирного дома, содержащий общедоступные сведения. АО «Оператор информационной системы» указало на невозможность предоставления сведений о дате и времени размещения в ГИС ЖКХ информации о признании дома аварийным в связи с внесением изменений в атрибуты дома тремя субъектами: ООО «РЖК» - ДД.ММ.ГГГГ, Администрацией 

<

адрес> – ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Эталон» - ДД.ММ.ГГГГ, при этом в истории событий не отражается, какие именно вносились изменения. Из того же ответа следует, что на основании размещенной поставщиками информации в системе формируется паспорт МКД, доступный для просмотра в открытой части системы, из чего следует вывод о внесении соответствующих изменений в паспорт МКД непосредственно после размещения информации. Из представленного представителем третьего лица скриншота закрытого раздела ГИС ЖКХ, относящегося к размещению сведений о признании 

<

адрес> аварийным, следует, что при внесении сведений о распоряжении Администрации Р-23 от ДД.ММ.ГГГГ также в разделе «Наличие факта признания дома аварийным» выбрано значение «Да», что соответствует информации, содержащейся в открытой части электронного паспорта МКД. На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что информация о признании дома аварийным была размещена в ГИС ЖКХ, в том числе в открытой ее части ДД.ММ.ГГГГ при заполнении советующей информации в электронном паспорте 

<

адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из технического заключения №-мка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что многоквартирный 

<

адрес> на момент обследования имел накопленный износ – 83% из которых физический износ – 71%, что выражалось в том числе во внешних признаках, зафиксированных фотоснимками, опровергающими пояснения истца об отсутствии внешних признаков износа, которые могли бы свидетельствовать об аварийности дома (л.д. 73-90, 122-129).

На основании данного технического заключения было вынесено заключение межведомственной комиссии и Администрацией 

<

адрес> издано распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № Р-23, которое не было оспорено в установленном порядке и не признано незаконным.

Из вышеизложенного вытекает, что истец ФИО4 при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от нее как участника гражданского оборота, при заключении договора купли-продажи недвижимости из общедоступных источников информации, без каких-либо затрат могла быть осведомлена о признании дома, в котором она приобретала спорные комнаты, аварийным и подлежащим сносу – более чем за три месяца до заключения сделки.

Истец не представила суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчика или о ее действиях, направленных на возникновение у нее ложных представлений об отчуждаемом жилом помещении, равно как и об отсутствии у нее возможности получить информацию о статусе вышеуказанного многоквартирного дома, что является основанием для применения положений ч. 5 ст. 178 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований принять признание представителем ответчика ФИО2 исковых требований, поскольку такое признание нарушило бы права и законные интересы третьего лица – департамента имущественных отношений Администрации 

<

адрес>.

Оценивая довод третьего лица в представленных им возражениях относительно исковых требований о применении исковой давности к требованиям истца, а также возражения против этого представителя истца ФИО1, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет. Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Как указано в исковом заявлении, ДД.ММ.ГГГГ Департаментом в Ноябрьский городской суд ЯНАО предъявлены исковые требования к ФИО4 об установлении возмещения (выкупной цены) за жилое помещение истца в размере 1400000 рублей. На данное обстоятельство ссылается также представитель истца ФИО1 Учитывая, что спорные комнаты были приобретены истцом после признания дома аварийным, с учетом требований ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. Таким образом, решение по настоящему делу существенно затрагивает интересы Департамента как третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и может повлечь существенное изменение денежного обязательства департамента по выплате возмещения (выкупной цены) собственнику спорного жилого помещения в большем размере. Таким образом, Департамент вправе заявить о пропуске срока исковой давности по рассматриваемым исковым требованиям.

Согласно п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию ФИО4 о признании спорного договора купли-продажи недействительным, истек ДД.ММ.ГГГГ – по истечении одного года после заключения сделки и государственной регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, поскольку в момент ее заключения истец ФИО4 должна была знать о признании многоквартирного дома, в котором она приобретает спорные комнаты, аварийным и подлежащим сносу. О наличии у ФИО4 каких-либо препятствий к своевременному установлению данного факта, сведения о котором были размещены в свободном доступе в ГИС ЖКХ, истцом не заявлено и доказательств этому не представлено. Из пояснений истца следует, что ею данная информация не проверялась, при этом о последствиях для собственников жилых помещений в случае признания дома аварийным ей до приобретения спорного жилого помещения было известно. В случае должной внимательности и осмотрительности истец должна была знать о данном факте и понимать связанные с ним юридические последствия. Администрация 

<

адрес> надлежащим образом совершила все необходимые действия по опубликованию сведений о признании многоквартирного дома по месту расположения спорных комнат аварийным и подлежащим сносу, необходимая информация была размещена на сайте Администрации 

<

адрес> и в ГИС ЖКХ.

О восстановлении срока исковой давности истец и ее представитель не просили, о наличии каких-либо уважительных причин его пропуска не сообщили.

Таким образом, требования ФИО4 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

В силу изложенного также не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика убытков.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что возмещение судебных издержек осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, в связи с чем управомоченной на возмещение таких расходов будет являться сторона, в пользу которой состоялось решение суда: истец - при удовлетворении иска, ответчик - при отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что требования истца признаны судом неправомерными, оснований для возмещения понесенных им судебных издержек не имеется.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО4 надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО4 (паспорт гражданина РФ №) к ФИО5 (паспорт №) о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – двух комнат №№, 38а с кадастровым номером №, общей площадью 26.1 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, и о взыскании с ФИО5 в пользу ФИО4 убытков (упущенной выгоды) в размере 754216 рублей 42 копейки, судебных расходов в размере 36542 рубля 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ноябрьский городской суд.

Председательствующий подпись М.В. Яковченко 

Мотивированное решение составлено 26.11.2025.

Подлинник решения хранится в Ноябрьском городском суде в деле № 2-1945/2025.