Дело №2-675/2017

Решение

Именем Российской Федерации

09 июня 2017 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Новиковой В.В. 

при секретаре Лясниковой С.М.,

с участием истца ФИО2, представителя истца по ходатайству ФИО5, представителя ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о защите прав потребителей, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, которым просит суд признать недействительным п. 9.2. Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многофункционального комплекса; взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу ФИО1 за нарушение предусмотренного договором срока передачи Объекта долевого строительства неустойку в сумме № рублей, компенсацию морального вреда в сумме № рублей, и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований; взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в сумме № рублей.

В обоснование иска указывает ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор № участия в долевом строительстве многофункционального комплекса, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательства после завершения строительства многофункционального комплекса (позиция 25) по строительному адресу: 

<

адрес>, и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать истцу нежилое офисное помещение № 23 на площадке, на 17 этаже, ориентировочно общей площадью № кв. м. Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ При этом Договором предусматривалось, что указанный срок может быть изменен по соглашению Сторон. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законом порядке.

Обязательства по оплате суммы Договора в размере 2 № рублей истцом выполнены в полном объеме, в сроки, установленные Договором. Указанное помещение приобреталось для использования в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

В указанный в Договоре срок обязательство ответчиком не выполнено никаких дополнительных соглашений об изменении сроков истец не подписывал.

В соответствии с п. 10.1. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многофункционального комплекса, за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Со ссылками на нормы ст. 309, 310, 314 ГК РФ, ч.1, 4 ст. 4, ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ» заявлено требование о взыскании неустойки, согласно расчету: 470 дней — просрочка передачи помещения за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; по ключевой ставке банковского процента 9,75 % - (№ руб. х 9,75 %)/ 150 х 470 дней = № рублей.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом просит взыскать моральный ущерб в сумме 30 000 рублей, с ответчика в пользу потребителя штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите право потребителей.

В начале марта 2017 

<

адрес> по телефону уведомил истца о необходимости подписания Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве № БЩБ- 25-1-17-23 от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с внесением изменений в проектную документацию, касающихся изменения назначения Объектов долевого строительства (перевода строящегося Объекта недвижимости: Многофункционального комплекса позиция 25 в соответствии с проектом планировки территории микрорайона на 

<

адрес> в жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. 

<

адрес>).

ДД.ММ.ГГГГ ознакомившись с условиями Дополнительного соглашения, предлагаемого Застройщиком, истец отказался от его подписания, так как фактически суть условий дополнительного соглашения сводилась к предложению Застройщика о подписании нового договора участия в долевом строительстве, содержащего новую стоимость Объекта долевого строительства, новые сроки исполнения Застройщиком своих обязательств, увеличена ответственность участника долевого строительства и т.д. На просьбу о внесении в редакцию дополнительного соглашения, предложенного Застройщиком, пункты учитывающие интересы истца, в подписании соглашения было отказано.

Посчитав действия Застройщика незаконными и нарушающими мои права и законные интересы в этот же день (ДД.ММ.ГГГГ) он обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве. Срок для добровольного удовлетворения требований, содержащихся в претензии, истек ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени претензия не удовлетворена.

Принимая во внимание, что требования о выплате неустойки, содержащиеся в претензии, а также предложение о подписании дополнительного соглашения Ответчиком проигнорированы, был вынужден обратиться за защитой своих прав в суд.

Кроме этого, считает необходимым заявить требование о признании п. 9.2. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве - недействительным, так как в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца.

Вместе с тем согласно п. 9.2. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг».

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В п. 1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

Принимая во внимание, что п. 9.2. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ противоречит действующему законодательству и ухудшает правовое положение гражданина как потребителя при предъявлении им требований к ответчику, т.е. ограничивает право выбора, полагаю, что данный пункт договора является недействительным. 

Суммы расходов на оплату услуг представителя в размере № рублей согласно требованиям ст. ст. 88, 94 ГПК РФ относятся к судебным расходам и в цену иска также не включаются.

Истец ФИО1 иск поддерживает по доводам, указанным в исковом заявлении и просит его удовлетворить. Изначально при заключении договора предполагались апартаменты, на что и рассчитывал при заключении договора. Не возражает против получения уведомлений об изменении сроков исполнения договора, но дополнительные соглашения не заключались. Предложенный им вариант внесения изменений в догов ответчик оставил без внимания.

Представитель истца по ходатайству ФИО4 иск поддерживает и просит его удовлетворить по доводам, указанным в исковом заявлении, настаивая на применении Закона о защите прав потребителей, отсутствие у ответчика объективных условий, препятствующих исполнению условий договора. Внесены изменения по разрешённому использованию объекта, в настоящее время это многоквартирный жилой дом. Доказательств использования приобретаемого по договору объекта в предпринимательских целях не предоставлено. Внесение в договор условий, ущемляющих права потребителей незаконно и противоречит действующему законодательству. В установленном законом порядке дополнительное соглашение сторонами не принималось. Оснований для снижения неустойки не видит, поскольку изменение целевого использования объекта и оформление документов относится к риску предпринимательской деятельности ответчика, за что потребитель ответственности нести не может. Предложенное дополнительное соглашение направлено на увеличение стоимости объекта и увеличение сроков сдачи в эксплуатацию и передача его потребителю. В иске просит отказать.

Ответчик ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в лице представителя по доверенности ФИО3 с иском не соглашается, указывая на заключение договора на приобретение офисного помещения, что исключает применение в правоотношениям Закона о защите прав потребителей. Официальный сайт застройщика открытый и вся информация доступна для дольщиков, в том числе и для истца. Об изменениях сроков сдачи дома в эксплуатации. Дольщики извещены в соответствии с действующим законодательством. В связи с реорганизациями и пришлось переоформлять документы, в связи с чем было приостановлено строительство не по вине застройщика. Оснований для признания недействительным договор в части рассмотрения споров не видит, поскольку спор принят судом к рассмотрению и нарушений прав истца не видит. В случае удовлетворения иска просит применить ст. 333 ГК РФ и максимально снизить неустойку, а также судебные расходы как необоснованно завышенные.

Заслушав истца, представителей сторон, суд приходит к следующему заключению.

Материалами дела подтверждается ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан договор № № участия в долевом строительстве многофункционального комплекса. По условиям договора ответчик взял на себя обязательство многофункционального комплекса по адресу 

<

адрес>, квартал Б квартала Щитниково и после завершения строительства и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, получения разрешения на ввод в эксплуатацию офисного центра, передать истцу нежилое офисное изолированное помещение, имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в многофункциональный комплекс, позиция 25, 17 этаж, № 23, состоящее из одной комнаты, общей проектной площадью № кв.м. Срок сдачи комплекса в эксплуатацию и передачи его дольщику сторонами согласованы в п.2.3, 24 договора, срок сдачи в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передачи объекта участнику строительства – в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Доля участника в долевом строительстве составила № рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36-44).

Пункт 9.2 договора установил, что стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированное сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все материала будут направляться почтой, показанной по адресу, указанному на сайте третейского суда. Решение третейского суда является окончательным.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей"(далее - Закон о защите прав потребителей ), защита прав потребителей осуществляется судом. Из п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона о защите прав потребителей, статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации подведомственны судам общей юрисдикции. Согласно ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом учитывается, что договор долевого участия между сторонами мог быть заключен и без включения в него оспариваемого п. 9.2, указание на разрешение споров в Третейском суде не является существенным условием договора долевого участия, т.к. не относится к условиям, которые должны быть включены в договор в силу прямого указания закона.

Суд не может согласиться с позицией ответчика о том, что истец не может быть признан потребителям, и к возникшим правоотношениям положения Федерального закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" применяться не могут, поскольку истец приобрел нежилое офисное помещение, при этом истец не является предпринимателем, не занимается предпринимательской деятельностью, более того, в настоящее время ответчиком представлены доказательства изменения функционального назначения объекта как многоквартирного жилого дома, и истец не возражает в приобретении им жилого помещения с изменением его целевого использования, что и подтверждается предложенным проектом дополнительного соглашения к договору, направленному ответчику, который последний оставил без внимания. Проектом своего дополнительного соглашения от 10 марта 2017 года, предложенному истцу, застройщик также вводит в терминологию дополнительного соглашения понятие объекта недвижимости как многоквартирного жилого дома (л.д.52-65). 

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как усматривается из искового заявления, а также проектов дополнительных соглашений, в настоящее время не урегулированных сторонами, требования истца вытекают из заключенного им для личных нужд договора участия в долевом строительстве многофункционального комплекса.

Судом учитывается, что потребитель является юридически слабой и уязвимой стороной договора и не всегда может повлиять на содержание договора, который предлагается к заключению и изменить его условия. При этом суд отмечает, что оспариваемое условие договора лишает истца возможности обратиться в суд общей юрисдикции, нарушает и иные права истца как потребителя, договор не прекратил своего действия и потому не исключает в дальнейшем споры между сторонами.

Указанное требование законно и подлежит удовлетворению.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. С учётом положений ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяя Закон «О защите право потребителей к указанным правоотношениям», суд исходит из того, что истцом, обязательства участника договора участия в долевом строительстве по его оплате выполнены в полном объеме. Застройщик обязательства по передаче объекта долевого строительства его участнику в установленный срок не выполнил. Акт приема-передачи объекта не подписан, дом до настоящего времени не введён в эксплуатацию. Направленная в адрес застройщика претензия, полученная им, оставлена без внимания.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, общая сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день подачи заявления) за 470 дней составляет 692884 рубля 69 копеек (2268036х470х9,75%:300х2) соответствует условиям договора и действующему законодательству.

Ответчик просит о применении ст. 333 ГК РФ, против чего высказывается истец.

Судом учитывается, что в период действия договора произошла реорганизация органов местного самоуправления на территории, где производится строительство объекта, что привело к необходимости внесения изменений в проектную и действующую документацию застройщика и требовало времени. Суд считает указанные обстоятельства объективно обусловленными, однако работы по внесению изменений в действующую документацию не лишала застройщика возможности разрешения в установленном порядке внесения изменений в договор, что своевременно стороной исполнено не было. Поэтому с учётом срока просрочки, сохраняя баланс интересов сторон, суд полагает возможным снизить размер неустойки до № рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 200000 рублей. 

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Неисполнение условий договора, неполучение в срок объекта, на который потребитель рассчитывал, несомненно причинил истцу моральный вред, который судом оценивается в № рублей.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов. Согласно части первой статьи 98 ГПК РФ суд присуждает стороне, в пользу состоялось решение суда судебные пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В соответствии с положениями ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате представителям. 

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор на оказание юридической помощи с ФИО4 на сумму № рублей, которая оплачена в полном размере ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку решением суда удовлетворены требования истца в части, судебные расходы подлежат возмещению за счёт ответчика, с учётом объёма выполненных работ, которые являются типичными и объёма удовлетворённых требований в сумме 25000 рублей.

В требованиях, превышающих сумму удовлетворённых требований настоящим решением суда, ФИО1 в иске надлежит отказать.

Истец при подаче искового заявлении от уплаты государственной пошлины освобождён, потому в силу ст. 333.19 ч.1п.1,3 Налогового кодекса РФ в доход местного бюджета с ответчика надлежит взыскать за требования имущественного характера и требования имущественного характера, не подлежащие оценке № рублей (№). 

Руководствуясь ст. 98, 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить в части.

Признать недействительным п.9.2 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многофункционального комплекса.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» ИНН

<

***> ОГРН 

<

***>, адрес: 

<

адрес>, в пользу ФИО1 неустойку в сумме №) рублей, компенсацию морального вреда № рублей, № рублей штраф в соответствии с ч.6 ст. 13 ФЗ Закона «О защите прав потребителей», судебные расходы в размере 25000 (Двадцать пять тысяч) рублей.

В требованиях, превышающих сумму удовлетворенную решением суда, ФИО1 отказать. 

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» ИНН

<

***> ОГРН 

<

***>, адрес: Московская область, г.Балашиха, мкрЯнтарный, д 4/2, пом.324, в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме № рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в апелляционном порядке в течение месячного срока со дня изготовления решения суда.

Председательствующий В.В. Новикова 

В окончательной форме решение суда изготовлено 13.06.2017 г.

Председательствующий В.В. Новикова