36RS0005-01-2023-000051-57

№ 2-854/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2023 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Косенко В.А., при секретаре Шкаруповой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Феникс» о признании права собственности на жилое помещение и освобождении квартиры от ареста,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском, в котором с учетом уточнения, указал, что 27.04.2002 он заключил с ФИО3 нотариальный договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>.

Право собственности продавца зарегистрировано 23.03.2001 (свидетельство №). Квартира стоит на кадастровом учете, номер: №.

Договор купли-продажи совершен у нотариуса ФИО1., о чем в реестр внесена регистрационная запись № № от 27.04.2022.

С момента приобретения квартиры истец постоянно проживает в ней, производит оплату коммунальных услуг, налогов на имущество. Квитанции приходят на его имя.

Поскольку он своевременно не подал документы на государственную регистрацию права на приобретенную квартиру, она в регистрационных органах до настоящего времени числится за ФИО3

В 2022 году у ответчицы образовалась задолженность по кредитам, в связи с чем судебными приставами-исполнителями на квартиру был наложен арест.

Судебные приставы-исполнители пояснили истцу, что снять арест с квартиры они не могут до тех пор, пока он не докажет право собственности на приобретенную в 2002 году квартиру.

Истец считает, что квартира принадлежит ему, поскольку приобретена им двадцать лет назад, он все время открыто, непрерывно и добросовестно проживал в ней и пользовался как единственным жильем.

Истец ФИО2 просил суд признать за ним право собственности на приобретенную им по договору от 27.04.2022 трехкомнатную квартиру, общей площадью 60,6 кв.м., расположенную по адресу: г

<

адрес>. Снять арест с названной квартиры, наложенный судебным приставом-исполнителем в связи с задолженностью по кредитам, имеющейся у продавца ФИО3, которой ранее принадлежала квартира.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания надлежаще извещен. 

Представитель истца ФИО4 (доверенность – л.д. 9) уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 не возражала против иска, пояснив, что квартиру продала истцу в 2002 году. Все задолженности она оплатила в апреле 2023 года, но судебный пристав выдала только одно постановление о снятии запрета.

Ответчики АО «Банк Русский Стандарт» и ООО «Феникс», третье лицо Советский РОСП г. Воронежа своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о времени и месте слушания надлежаще извещены. 

От ответчика АО «Банк Русский Стандарт» 15.05.2023 поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что задолженность по кредитному договору №45749123 ФИО3 не погашена, оснований для освобождения имущества от ареста не имеется, в связи с чем просили в иске отказать в полном объеме (л.д. 166).

Суд, выслушав доводы представителя истца и ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В материалах дела имеется договор купли-продажи от 27.01.2002, по условиям которого ФИО3 (Продавец) продала, а ФИО2 (Покупатель) купил трехкомнатную квартиру, общей площадью 60,6 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Воронеж ФИО1., зарегистрирован в реестре за № №, и подлежал государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, о чем прямо указано в самом договоре (л.д. 10-11). Передача вышеуказанной квартиры от ФИО3 к ФИО2 подтверждается Актом от 27.04.2002 (л.д. 12).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. после 01.03.2013).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение (квартиру) от Продавца к Покупателю не была произведена.

До настоящего времени собственником квартиры в ЕГРН значится ФИО3 (л.д. 190-192). 

При этом ФИО2 с 2000 года зарегистрирован и фактически проживает в квартире по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается справкой АО «УК Советского района» (л.д. 18), несет расходы по содержанию жилого помещения и по оплате коммунальных услуг.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В соответствии с 4 ст. 234 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2020, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ данная норма изложена в редакции: Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны следующие разъяснения:

«В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

Перечень договоров, приведенный в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22, является примерным. Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Тогда как в отличие от указанных выше договоров (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности (к примеру, определения Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 127-КГ14-9, от 02.06.2020 N 4-КГ20-16 и др.).

По смыслу ст. 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям ст. 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий (к примеру, определение Верховного Суда РФ от 17.09.2019 N 78-КГ19-29).

По состоянию на 05.06.2023 в ЕГРН в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, имеются запрещения регистрации, основанием для которых послужили:

- постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 19.07.2022, исполнительное производство №№ номер регистрации № от 22.07.2022,

- постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 02.07.2021, исполнительное производство №№, номер регистрации № от 05.07.2021,

- постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 21.05.2020, исполнительное производство №№, номер регистрации № от 25.05.2020,

- постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 13.05.2020, исполнительное производство №№, номер регистрации № от 20.05.2020 (л.д. 190-192).

По исполнительному производству №№ (возбуждено на основании судебного приказа № 2-426/18 от 12.01.2018, выданного мировым судьей судебного участка № 10 в Коминтерновском судебном районе Воронежской области, на взыскание с ФИО3 в пользу АО «Банк Русский Стандарт» задолженности в размере 32363,76 руб.) – ФИО3 12.05.2023 по выданной судебным приставом-исполнителем квитанции внесла остаток задолженности в размере 549,89 руб. (л.д. 177). Постановление об отмене запрета на совершение действий по регистрации суду не представлено, однако имеется постановление судебного пристава-исполнителя от 22.05.2023 об отмене мер по обращению взыскания на доходы должника (л.д. 188). 

По исполнительному производству №№ (возбуждено на основании судебного приказа № 2-1828/20 от 06.08.2020, выданного мировым судьей судебного участка № 1 в Советском судебном районе Воронежской области, на взыскание с ФИО3 в пользу АО «Банк Русский Стандарт» задолженности в размере 198282,58 руб.) – ФИО3 12.05.2023 внесла непосредственно в банк остаток задолженности по кредитному договору 

<

***> в размере 70200 руб. (л.д. 173-174). Судебным приставом вынесено постановление от 22.05.2023 о снятии запрета на совершение действий по регистрации (л.д. 186), однако по состоянию на 05.06.2023 запрет значится в ЕГРН. 

По исполнительному производству №№ (возбуждено на основании судебного приказа № 2-4267/2015 от 06.07.2015, выданного мировым судьей судебного участка № 8 в Коминтерновском судебном районе Воронежской области, на взыскание с ФИО3 в пользу АО «Банк Русский Стандарт» задолженности в размере 143694,66 руб.) – ФИО3 12.05.2023 по выданной судебным приставом-исполнителем квитанции внесла остаток задолженности в размере 2285,64 руб. (л.д. 176). Постановление об отмене запрета на совершение действий по регистрации суду не представлено, однако имеется постановление судебного пристава-исполнителя от 22.05.2023 об отмене мер по обращению взыскания на доходы должника (л.д. 189). 

По исполнительному производству №№ (возбуждено на основании судебного приказа № 2-1846/16 от 09.12.2016, выданного мировым судьей судебного участка № 1 в Советском судебном районе Воронежской области, на взыскание с ФИО3 в пользу ООО «Феникс» задолженности в размере 134954,96 руб.) –ФИО3 15.05.2023 по выданной судебным приставом-исполнителем квитанции внесла остаток задолженности в размере 28059,76 руб. (л.д. 175). Постановление об отмене запрета на совершение действий по регистрации суду не представлено, однако имеется постановление судебного пристава-исполнителя от 22.05.2023 об отмене мер по обращению взыскания на доходы должника (л.д. 187). 

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 погасила задолженности по исполнительным производствам №№, №№, №№, №№, в связи с чем суд считает возможным снять запреты на совершение действий по регистрации. 

Кроме того, судом установлено, что после подписания между ФИО3 и ФИО2 договора купли-продажи от 27.04.2002, который был нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном законом порядке, спорная квартира была фактически передана от ФИО3 к ФИО2 по акту передачи от 27.04.2002, после чего истец добросовестно, открыто и непрерывно владел спорной квартирой как своим собственным недвижимым имуществом более 15 лет, в связи с чем за ним следует признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ,

решил:

Признать за ФИО2 (

<

данные изъяты>) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Снять запреты на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>:

- зарегистрированный 22.07.2022 за № № на основании постановления судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г.Воронежа от 19.07.2022, исполнительное производство №№, 

- зарегистрированный 05.07.2021 за № № на основании постановления судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г.Воронежа от 02.07.2021, исполнительное производство №№ 

- зарегистрированный 25.05.2020 за № № на основании постановления судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г.Воронежа от 21.05.2020, исполнительное производство №№, 

- зарегистрированный 20.05.2020 за № № на основании постановления судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г.Воронежа от 13.05.2020, исполнительное производство №№ 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: В.А. Косенко

В окончательной форме решение изготовлено 09 июня 2023 года