РЕШЕНИЕ

ИФИО1

21 мая 2019 года 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к Администрации городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права собственности на доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что с 14.05.2004г. по 27.03.2014г. по спорному адресу была зарегистрирована и постоянно проживала ее мать ФИО3, 03.10.1933г.

<

адрес> являлась собственником 29/49 доли (т.е. двух комнат из трех). 18.06.2009г. собственником 20/49 доли (т.е. третьей комнаты) стала ФИО4, 12.01.1966г.

<

адрес>, с момента ее заселения истец вела с ней переговоры о продаже ее комнаты. В январе 2011 года она выразила желание продать истцу комнату. 11.01.2011г. был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты и соглашение о задатке на сумму 200 000 рублей со следующими условиями: сдать старый и получить новый паспорт; погасить все задолженности по коммунальным услугам, в том числе газ, свет и др.; подготовить документы к сделке. С учетом ее занятости на работе, она попросила 6 месяцев на выполнение договора. С июля 2011 года по апрель 2012 года она появлялась в квартире либо когда истца не было, либо в нетрезвом виде в компании своих подруг, что являлось препятствием для исполнения ранее указанных договоренностей. 02.05.2012г. ФИО4 взяла у истца под расписку в долг 20 000 (двадцать тысяч) рублей с обещанием привести себя в порядок и совершить сделку. Обещания ФИО4 не сдержала. В сентябре 2012г. у мамы истца случился инсульт, в связи с чем у истца не стало возможности идти на сделку, поскольку она осуществляла уход за матерью, по сути выполняя функции сиделки, т.е. не отходила от нее ни на шаг. В декабре 2012г. маме стало немного легче и стороны собрались на сделку после 20-го декабря. В это время, ФИО4 JI.B. понадобились деньги на лечение. 15.12.2012г. ФИО4 JI.B. взяла у истца в качестве задатка 100 000 рублей, оставив в качестве гарантии оригинал свидетельства о государственной регистрации права. После чего ФИО4 JI.B. пропала, т.е. перестала появляться в вышеупомянутой комнате, телефон у нее был выключен. Кроме того, ФИО4 оставила комнату в антисанитарном состоянии, в январе 2013г. истец вынуждена была освободить комнату от мусора, хлама, грязной и засохшей посуды, поскольку зловонный запах, мошкара, тараканы и мыши мешали нормальному проживанию. Обработала квартиру (в том числе и ее комнату) от нашествия вышеуказанных насекомых. Комнату она оставила открытой. За время проживания истца и ее матери в указанной квартире, в местах общего пользования, за их средства были заменены трубы ХВС, трубы отопления, смесители на кухне и в ванной, газовая колонка, установили пластиковое окно на кухне. Очистили стены, зашпаклевали и поклеили обои в коридоре, прихожей, кухне. Что-то из перечисленного делали когда ФИО4 еще проживала в квартире (в процессе ремонта она не принимала никакого участия, средства не вкладывала), что-то отремонтировали уже после ее исчезновения. В январе 2013 года у матери истца случился повторный инсульт, она уже совсем перестала вставать. В связи с чем, истец была вынуждена снова исполнять функции сиделки, чтобы хоть как-то помочь ей. В марте 2014г. мать истца умерла. 10.10.2014г. истец стала собственником 20/49 долей (документ-основание:Свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом ФИО8, по реестру №). С этого времени истец стала заниматься поиском ФИО4 JI.B. с целью исполнения своих обязательств по ранее достигнутой между ними договоренности о купле-продаже комнаты ФИО4 JI.B. Истцом осуществлялась поездка на предыдущее место жительства ФИО4 JI.B. по адресу: 

<

адрес>. Там она разговаривала с комендантом и жителями общежития - никто не вспомнил ФИО4 JI.B. В этом общежитии ранее проживали две ФИО4: Наталья (мать) и Татьяна (дочь). Наталью убили. Татьяна в тюрьме. Истец выяснила, что обе родом из 

<

адрес>. В поселковом совете 

<

адрес> назвали адрес их проживания. Соседи сказали, что Татьяну выпустили, проживает в 

<

адрес> на съемной квартире, дали ее номер телефона. Истец позвонила Татьяне и спросила знает ли она ФИО4 - она сказала, что не знает и не помнит родственницы с таким именем. Попросила Татьяну поговорить с родственниками - может кто помнит и знает ФИО4 - пообещала вознаграждение, оставила свой номер телефона для связи. Никто не позвонил. В апреле 2018г. истец наконец выяснила, что ФИО4 умерла еще 18.06.2013г. ДД.ММ.ГГГГ дала объявление в Самарскую газету (№стр.17) о розыске родственников ФИО4 До настоящего момента никто не откликнулся. 10.12.2018г. заказала выписку из ЕГРН - собственник комнаты до сих пор ФИО4, следовательно в наследство до сих пор никто не вступил. Круг замкнулся - переговоры о купле-продаже комнаты вести не скем. Истцом переданы ФИО4 денежные средства в счет купли-продажи комнаты в размере 320 000 рублей, в связи с тем, что условия предварительного договора купли-продажи не выполнены в срок, сумма увеличилась в 2 раза - 640 000 рублей. Кадастровая стоимость комнаты равна 754 168 рублей, истцом уплачено 85%. Кроме того, комната в плачевном состоянии - трещины по потолку и стенам, батарея течет, зимой гуляет ветер по всей квартире из-за щелей в окнах и полу в ее комнате. Истец просит суд признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по предварительному договору купли-продажи от 11.01.2011г. на 20/49 долей в квартире по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчиков Администрации городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара по доверенностям ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать. 

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился. О дне слушания дела извещен надлежащим образом. Имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствии с участием представителя. Представитель по доверенности ФИО2 считала заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 11.01.2011г. между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи 20/49 долей в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.2. вышеуказанного договора, жилая площадь принадлежит продавцу на основании договора мены от 08.06.2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АД 088420 от 18.06.2009г. 

Качественные характеристики продаваемой площади: комната 20 кв.м. в 3-х комнатной квартире общей площадью 83,30 кв.м., на 2-м этаже, 2-х этажного дома (п. 1.3. договора)

В соответствии с п. 2.1. договора, стоимость продаваемой жилой площади по соглашению сторон составляет 800 000 руб. 

П. 3.4. вышеуказанного договора предусмотрено, что Покупатель обязуется оплатить полную стоимость жилого помещения в момент оформления основного договора купли-продажи и передачи ключей. 

Согласно п. 5.1., 5.2. договора, право собственности возникает у Покупателя в момент оплаты полной стоимости жилого помещения, подписания договора купли-продажи и передаче ключей. Переход права собственности на жилое помещение по основному договору купли-продажи к Покупателю подлежит государственной регистрации. 

В тот же день 11.01.2011г. между вышеуказанными сторонами также в простой письменной форме заключено соглашение о задатке к предварительному договору от 11.01.2011г., согласно которому ФИО4 обязалась продать ФИО2 принадлежащею ей долю 20/49 в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> за 800 000 руб. В качестве гарантии своих намерений Продавец принимает от Покупателя в счет оплаты за продаваемую ею долю в квартире задаток в размере 200 000 руб. 

По согласованию сторон ФИО4 обязалась подготовить документы к продаже, а ФИО2 произвести окончательный расчет в срок до ДД.ММ.ГГГГг. (п. 2.2. соглашения) 

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Выпиской из ЕГРН от 11.12.2018г. подтверждено, что собственником 20/49 долей в праве общей долевой собственности жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес> до настоящего времени является ФИО4 При этом в Выписке также указано, что собственником 9/49 долей данного жилого помещения является ФИО5, собственником иных 20/49 долей является истец ФИО6. 

Судом установлено и подтверждено записью акта о смерти № от 20.06.2013г., выданной Отделом ЗАГС 

<

адрес> г.о.Самара управления ЗАГС 

<

адрес> 16.04.2018г., что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГг.

В ответ на запрос суда из нотариальной палаты 

<

адрес> от 09.04.2019г. сообщено, что согласно сведениям Единой информационной системы нотариата наследственное дело после смерти ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей 18.06.2013г., проживавшей на момент смерти по адресу: 

<

адрес>, нотариусами 

<

адрес> не заводилось.

Согласно п. 4, 5 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Анализируя вышеизложенное, судом установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГг., однако заключен не был. Истцом требований о понуждении к заключению основного договора заявлено не было. Более того, в день подписания предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке продавцу не была передана полная стоимость недвижимости, а продавец – не передал покупателю ключи от жилого помещения, что не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения дела. Также в материалах дела отсутствует расписка о получении ФИО4 (Продавцом) от ФИО2 (Покупателя) денежных средств в размере 200 000 руб. в качестве задатка за продаваемую долю в квартире, что также не отрицалось истцом. 

Таким образом, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В обоснование заявленных требований истцом представлены расписки от 02.05.2012г. и от 15.12.2012г., а также фотографии жилого помещения, однако суд не принимает данные доказательства в качестве средств обоснования, поскольку расписки датированы 2012г., то есть по истечении вышеупомянутых сроков, кроме того, в расписке от 02.05.2012г. указано, что ФИО4 взяла в долг 20 000 руб. у ФИО2, обязуется отдать в конце мая; в расписке от 15.12.2012г. указано, что ФИО4 взяла задаток за продаваемые 20/49 доли в квартире, однако указана сумма в размере 100 000 руб.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 надлежит отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права собственности на доли квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца.

Председательствующий Т.Ю. Башмакова

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.