КОПИЯ 

Дело № 2-312/2021

УИД 86RS0008-01-2020-003786-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2021 года г. Когалым

Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Галкиной Н.Б., 

при секретаре Шакировой Г.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Когалыма о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Когалым, по направлению на север от ориентира здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, сроком на 3 года.

Требования мотивированы тем, что 30.09.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Когалыма и ФИО1 был заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по указанному адресу, для использования в целях строительства индивидуального жилого дома, сроком с 30.09.2009 по 29.09.2012. 05.05.2011 между ФИО1 и истцом заключен договор № субаренды указанного земельного участка сроком с 05.05.2011 по 05.04.2012. 05.04.2012 договор субаренды земельного участка между ФИО1 и истцом перезаключался на новый срок с 05.04.2012 по 29.09.2012. 23.05.2011 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Когалыма истцу выдано разрешение на строительство №№ индивидуального жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, срок разрешения установлен до 23.04.2014. 24.09.2012 на имя истца зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 29%. 07.06.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Когалыма и истцом заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности спорного земельного участка, в целях использования под строительство объекта «Индивидуальный жилой дом», сроком с 24.09.2012 по 24.09.2017. 17.04.2018 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Когалыма и истцом заключен договор аренды № спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена предоставленного в аренду без торгов, в целях использования под строительство объекта «Индивидуальный жилой дом», сроком с 25.09.2017 по 24.04.2020. 02.10.2020 истец обратился к главе города Когалыма с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на 2 года, для размещения индивидуального жилого дома на основании пп. 10. п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. 09.10.2020 Администрацией г.Когалыма на его заявление ответила отказом, из которого следует, что он обязан возвратить арендодателю земельный участок. Считает данный отказ незаконным. 

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, по доводам иска, дополнительно пояснил, что строительство дома не смог завершить в пределах срока последнего договора аренды из-за возникших у него материальных трудностей и пандемии, вызванной новой коронавирусной инфекцией COVID-19. 

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, просила в его удовлетворении отказать по доводам возражения. 

В письменных возражениях на исковое заявление представитель ответчика просит в удовлетворении исковых требований отказать по тем основаниям, что ФИО2 использует земельный участок с 2011 года, постройка, расположенная на земельном участке, в настоящее время имеет готовность 29%. С учетом того, что истцу было предоставлено время для завершения строительства, а истец в силу неизвестных и недоказанных обстоятельств не воспользовался им, Администрация г.Когалыма считает свои действия законными и обоснованными. В связи с тем, что истцом уже было использовано право на предоставление спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства, оснований для заключения договора аренды на новый срок не имеется. 

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признан победителем открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по направлению на север от ориентира здание по адресу: 

<

адрес>, проведенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Когалыма, что подтверждается протоколом № о результатах открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

30.09.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Когалыма и ФИО1 на период с 30.09.2009 по 29.09.2012 заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендодатель принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: 

<

адрес>, для использования под строительство объекта «Индивидуальный жилой дом» в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1000 га. 

20.10.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Когалыма и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от 30.09.2009, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в раздел 8 Договора пункта 8.7 о том, что индивидуальный участок предназначен для строительства на нем одноквартирного жилого дома усадебного типа, гаража для легковой автомашины, бани, теплицы, хозпостройки. 

05.05.2011 между ФИО1 и истцом заключен договор субаренды указанного спорного земельного участка № сроком на 11 месяцев. 

23.05.2011 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Когалыма истцу выдано разрешение сроком до ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта «Индивидуальный жилой дом» по адресу: 

<

адрес>

05.05.2012 договор субаренды земельного участка №1 между ФИО1 и истцом был перезаключен на новый срок с 05.04.2012 по 29.09.2012.

С 24.09.2012 истец является собственником объекта незавершенного строительства «Индивидуальный жилой дом», назначение: жилое, площадь застройки 197,2 кв.м., степень готовности 29%, инв. №, лит А,а, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. 

06.06.2013 Администрацией г.Когалыма вынесено постановление о предоставление истцу в аренду спорного земельного участка.

07.06.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Когалыма и истцом заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности спорного земельного участка, для использования под строительство объекта «Индивидуальный жилой дом». Срок аренды договора установлен с 24.09.2012 по 24.09.2017 (п.2.1 Договора).

09.07.2015 истец сменил фамилию с ФИО5 на ФИО2, что подтверждается свидетельством о перемене имени от 09.07.2015. 

17.04.2018 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Когалыма и истцом заключен договор аренды № спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного в аренду без торгов.

Согласно п.2.1 Договор заключен однократно для завершения строительства на срок с 25.09.2017 по 24.09.2020.

02.10.2020 истец обратился к Главе г.Когалыма с заявлением о продлении или заключении нового срока договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на два года, мотивируя тем, что строительство дома не представилось возможным завершить в связи с пандемией COVID-19, он со 2 июня наблюдался как контактирующий с COVID-19 и был изолирован без права выхода из дома в течении 3-х недель, у него не представилось возможность продолжить строительство, так как проведения строительных работ были приостановлены по всему городу.

Ответом Администрации г.Когалыма, изложенным в письме от 09.10.2020, истцу было отказано в удовлетворении заявления. Отказ мотивирован тем, что ранее с истцом заключался договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного в аренду без торгов № от 17.04.2018 на основании пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, сроком на 3 года. Истцу указано на необходимость сдать по акту возврата земельный участок в земли г.Когалыма и снять запись о государственной регистрации договора аренды. 

Согласно заключению кадастрового инженера от 28.05.2021, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, составила 53,4 %. 

На основании п.п. 2, 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно положениям пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 той же статьи.

Как предусмотрено пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По смыслу положений пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определённая законом возможность однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, изъятия объекта незавершённого строительства в случае истечения срока аренды участка и невыполнения действий по завершению строительства объекта направлены на побуждение участников гражданских отношений к выполнению принятых на себя обязательств, рациональному использованию земли в соответствии с видом разрешённого использования. Проистекающее из указанных положений право на изъятие у лица объекта незавершённого строительства, а также невозможность повторно заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов фактически представляет собой санкцию за виновное бездействие лица по завершению строительства указанного объекта.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Постановлением Губернатора ХМАО-Югры от 18.03.2020 № 20 «О введении режима повышенной готовности в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре» с целью предотвращения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-2019, в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре был введён режим повышенной готовности на период до особого решения с учётом состояния эпидемиологической обстановки.

Согласно пункту 2 Постановления Губернатора ХМАО-Югры от 25.11.2020 № 160 «О дополнительных мерах по предотвращению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-19 в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре» постановлено гражданам не осуществлять строительные, ремонтные работы, погрузочно-разгрузочные и другие работы, нарушающие тишину и покой граждан, в рабочие дни (в том числе субботу) с 19:00 текущего дня до 15:00 следующего дня, в любое время в воскресенье и нерабочие праздничные дни (за исключением осуществления таких работ в зданиях, строениях, сооружениях, введённых в эксплуатацию в 2020 году).

Истцом в материалы дела представлено постановление №313 Территориального отдела в г.Когалыме Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по ХМАО-Югре от 02.06.2020, что он был отстранён от работы сотрудников муниципального казенного учреждения «Обеспечение эксплуатационно-хозяйственной деятельности» на срок с 02.06.2020 и до получения двух отрицательных результатов лабораторных исследований на COVID -19 с промежутком не менее суток.

При указанных обстоятельствах, распространение коронавирусной инфекции и введение вследствие этого соответствующих мер и ограничений явилось для истца обстоятельством непреодолимой силы, ввиду которого он не смог исполнить свои обязательства в период действия договора, не имел возможность должном образом осуществлять строительство принадлежащего ему объекта, при отсутствии его вины (как в форме умысла, так и неосторожности), в связи с чем, не имеются оснований для применения к истцу установленных законом санкций в виде отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

Право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за истцом, соответственно завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления истцу земельного участка.

Поскольку договор аренды земельного участка не был исполнен арендатором земли для указанной в нем цели (строительства объекта) по объективным причинам, то по смыслу пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.10, п.3 ст.239.1 Гражданского кодекса российской Федерации испрашиваемый земельный участок подлежит предоставлению истцу в аренду для завершения строительства без проведения торгов. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к Администрации г.Когалыма о понуждении к заключению договора аренды удовлетворить.

Обязать Администрацию г.Когалыма заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по направлению на север от ориентира здание, расположенное за пределами участка по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства объекта «Индивидуальный жилой дом», сроком на 3 года, без проведения торгов. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Когалымский городской суд ХМАО-Югры.

Мотивированное решение составлено 09.06.2021 года.

Судья: подпись Галкина Н.Б.

Копия верна, судья:

Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-312/2021 Когалымского городского суда ХМАО-Югры