УИД 61OS0000-01-2024-000318-04

дело № 3а-295/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001457 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском указав, что является собственником 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 030 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Предоставление коммунальных услуг; Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; Деловое управление; Магазины». Кадастровая стоимость участка составляет 63 058 343,5 руб., что не соответствует его рыночной стоимости. Согласно отчету № 106/23 от 31 августа 2023 г., рыночная стоимость участка по состоянию на 27 августа 2023 г. составила 24 032 000 руб. ФИО3 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2023/001457 от 14 декабря 2023 г. в удовлетворении данного заявления отказано. Просил восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением; признать незаконным решение ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001457 от 14 декабря 2023 г.; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 27 августа 2023 г., в размере 24 032 000 руб.

Представитель административного истца ФИО4, действуя на основании доверенности, после ознакомления с заключением судебной экспертизы № 94СЭ/31-2024 от 6 мая 2024 г. и дополнительной судебной экспертизы № 94/1ДОП-СЭ/31-2024 от 24 июля 2024 г. уточняла административные требования.

Окончательно уточнившись, административный истец просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001457 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 43 184 000 руб.

Административный истец, его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены. В ходатайстве об уточнении административных требований изложена просьба о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя административного истца.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. 

Представитель минимущества Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, согласно поступившему ходатайству, просит рассматривать дело в отсутствии представителя.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону, а также ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлялись.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону 27 мая 2024 г. заявлял ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ППК «Роскадастр» в отзыве, поступившем в ходе предварительной подготовки, просил рассмотреть административное дело в отсутствии представителя ППК «Роскадастр».

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН ФИО3 является собственником 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 030 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Предоставление коммунальных услуг; Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; Деловое управление; Магазины.

Собственниками остальных долей в праве общей собственности на указанный участок являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 марта 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании Акта ГБУ РО № АОКС-61/2023/000043 от 3 мая 2023 г., в размере 63 058 343,5 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. и подлежит применению с 1 января 2023 г. (л.д.16 том 1).

20 ноября 2023 г. от представителя ФИО3 – ФИО4, в ГБУ РО поступило заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости (заявление датировано 17 ноября 2023 г.).

К указанному заявлению был приложен отчет № 106/23 от 31 августа 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1., об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, по состоянию на 27 августа 2023 г., в размере 24 032 000 руб.

14 декабря 2023 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001457 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 106/23 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2, 3, 8, 9 п.3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 11, п. 5, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 1 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», пп. 4 п. 7, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах, в примененных корректировках и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Решение № ОРС-61/2023/001457 принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

15 марта 2024 г., с нарушением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Представителем административного истца ФИО4 заявлено о восстановлении указанного срока ввиду его пропуска, из-за несвоевременного предоставления файла для доступа к решению ГБУ РО.

Оценивая указанные причины пропуска срока, с учетом его непродолжительности, суд приходит к выводу об уважительности пропуска и его восстановлении.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета от 31 августа 2023 г. № 106/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» -ФИО2

Согласно выводу эксперта № 94СЭ/31-2024 от 6 мая 2024 г., отчет от 31 августа 2023 г. № 106/23 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 декабря 2023 года №ОРС-61/2023/001457 подтверждаются частично.

При оценке отчета эксперт установил нарушения положения п. 5 ФСО №7: осмотр объекта не проводился, причины, по которым объект оценки не осмотрен, не приведены, как и связанные с этим допущения и ограничения; задание на оценку не содержит сведения об ограничениях на использование, распространение и публикацию отчета об оценке; в копиях объявлений по аналогам отсутствует полная дата публикации; оценщиком не полностью описан доступный объем рыночной информации; при описании корректировок на месторасположение не приводится сравнительный анализ территорий, отсутствую мотивы отнесения аналогом к той или иной зоне; при проведении расчетов допущены математические ошибки; расчет интервала стоимости объекта оценки не представлен. 

Экспертом проанализировал нарушения, указанные в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001457 и пришел к выводу о том, что они частично подтверждаются.

Выводы эксперта ФИО2 по оценке представленного административным истцом отчета на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, изложены в заключении №94СЭ/31-2024 от 6 мая 2024 г. полно и убедительно, не доверять им у суда оснований не имеется.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 106/23 от 31 августа 2023 г. требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учётом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 27 августа 2023 г., определена экспертом в дополнительной экспертизе № 94/1ДОП-СЭ/31-2024 от 24 июля 2024 г., проведенной на основании определения суда от 14 июня 2024 г., и составляет 43 184 000 рублей.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, экспертом произведен осмотр земельного участка, анализ местоположения объекта исследования, информации и установлены общие характеристики участка.

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод количественных корректировок), выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к сегменту земельные участки под коммерческую застройку.

Из исследуемого сегмента экспертом были отобраны три объекта-аналога, наиболее схожих с исследуемым участком (Таблица 13).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости на передаваемые права, месторасположение, расположение относительно красной линии, коммуникации, наличие строений под снос, размер, скидку на торг (Таблица №15).

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, в размере 43 184 000 рублей по состоянию на 27 августа 2023 г., подлежит удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение. На оттиске штампа на заявлении ГБУ РО вх. № 1910/5726. дата подачи установлена - 20 ноября 2023 г. 

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило финансово-экономическое обоснование и счет на оплату за проведение экспертизы на сумму 60 000 рублей (л.д.3-4 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составления заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (платежное поручение № 163 от 27 мая 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Восстановить ФИО3 срок для обращения в суд с требованиями об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001457 от 14 декабря 2023 г. и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001457.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 030 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Предоставление коммунальных услуг; Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; Деловое управление; Магазины», в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 27 августа 2023 г., в сумме 43 184 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 20 ноября 2023 г.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-295/2024, (платежное поручение № 163 от 27 мая 2024 г.) перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей на счет ООО «Бета консалтинг». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба