Дело № 2-102/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2019 года г. Смоленск 

Смоленский районный суд Смоленской области

В составе: 

председательствующего судьи Ермаковой Л.А.,

при секретаре Бердиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ДиэЛ» об установлении границ земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ДиэЛ» об установлении границ земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. В обоснование требований указала, что решением Смоленского районного суда Смоленской области от 

<

дата> за ней признано право собственности на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой – 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный в д. Высокое на территории бывшего оздоровительного лагеря им. Ю.А.Гагарина. В настоящее время земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в собственности ответчика, который уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка, необходимого для использования жилого дома. 

Уточнив исковые требования просит установить границы земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного под жилым домом ФИО1 по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> в координатах поворотных точек, установленных НКЦ «Эталонъ».

Обязать ООО «ДиэЛ» заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, расположенного под жилым домом, принадлежащим ФИО1 на праве собственности по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с установлением продажной стоимости земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истицы ФИО2 поддержала уточнённые исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика ООО «ДиэЛ» ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на отсутствие правовых норм, возлагающих на общество обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка, недоказанность истцом необходимости использования земельного участка для обслуживания жилого дома испрашиваемой площадью. Принадлежащий обществу земельный участок является неделимым, находится в зоне О2 «Общественно-деловая зона», с разрешенным использованием под базу отдыха «Высокое», следовательно на нем не предусмотрено возведение жилого дома.

Представитель третьих лиц Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области, Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела, в том числе решения Смоленского районного суда от 

<

дата>, следует, что 

<

дата> ООО «Смоленскагроздравница» продало ООО «ДиэЛ» имущественный комплекс «Оздоровительный лагерь им.Ю.Гагарина» и земельный участок под ним площадью 144 066 кв.м с кадастровым номером № 

<

номер>, в тот же день названное имущество было передано покупателю по акту приема-передачи. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> (л.д. 47).

В настоящее время за ООО «ДиэЛ» зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: № 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, - под базу отдыха «Высокое», № 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м – под сауной и № 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м - под базу отдыха «Высокое»; № 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, - под кафе; которые вместе и образует приобретенный ООО «ДиэЛ» по договору купли-продажи от 29.07.2005г. объект недвижимости площадью 

<

данные изъяты> кв.м (т. 1, л.д. 48-73).

Решением Смоленского районного суда от 12.09.2013г. по делу 2-1375/2013 по иску ФИО1 к ООО «ДиэЛ» и ООО «Смоленскагроздравница» о признании права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки установлено, что дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе жилой – 

<

данные изъяты> кв.м на территории оздоровительного лагеря им.Ю.Гагарина был возведен Смоленским областным объединением по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц хозспособом в 1991 году на земельном участке, отведенном последнему в бессрочное пользование, находился на балансе данной организации, впоследствии 

<

дата> владельцем был передан в аренду главе КФХ 

<

данные изъяты>. сроком на три года.

После ликвидации 

<

дата> Смоленского областного объединения по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц договор аренды названного дома утратил свое действие.

ФИО1 (сестра 

<

данные изъяты> с 

<

дата> проживала и была зарегистрирована в доме, общей площадью 62 кв.м, который судом признан отвечающим требованиям к домам жилым, находящимся в непрерывном и добросовестном владении ФИО1 более 18 лет, в связи с чем за ней признано право собственности на данный объект недвижимости в порядке приобретательной давности. 

Указанное судебное постановление вступило в законную силу, в связи с чем установленные им обстоятельства обязательны для суда и не подлежат доказыванию и оспариванию при рассмотрении настоящего дела (ч.2 ст.61 ГПК РФ).

Судом установлено, что на основании решения Смоленского районного суда Смоленской области от 

<

дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом, 

<

дата> в ЕГРН сделана соответствующая запись (т. 1 л.д. 14). 

Принадлежащий ФИО1 дом находится на территории базы отдыха «Высокое», на земельном участке с кадастровым номером № 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, принадлежащим на праве собственности ООО «ДиэЛ», что подтверждается заключениями экспертиз, выполненных ООО «Смоленское бюро строительных услуг» (т. 1 л.д. 170-236), ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» (т. 2 л.д. 170-259). 

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения истицей в собственность жилого дома, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст.35 ЗК РФ).

Учитывая, что истица приобрела право собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, при этом использование земельного участка, занятого жилым домом и необходимого для его использования, осуществляется в отсутствие на то правовых оснований, земельный участок в связи с расположением на нем жилого дома выбыл из фактического владения собственника земельного участка, при этом соглашение с ООО «ДиэЛ» о порядке осуществления данных прав в добровольном порядке не достигнуто, суд полагает необходимым применить к рассматриваемым правоотношениям положения п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона), ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 421 ГК РФ.

Применяя по аналогии вышеприведенные нормы права, суд находит обоснованными требования истца о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка под домом.

Довод ответчика о возможности заключения договора аренды земельного участка, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является, поскольку истцом самостоятельно избирается способ защиты права, при этом право на приобретение земельного участка в собственность предусмотрено положениями ст. 39.20 ЗК РФ. Доказательств, свидетельствующих о согласии ООО «ДиэЛ» на заключение договора аренды земельного участка, в материалы дела не представлено. 

При разрешении спора о предоставлении в собственность земельного участка, суд исходит из площади земельного участка, которая необходима для использования (эксплуатации) и обслуживания дома (п.1 ст.35 ЗК РФ и ст.273 ГК РФ).

В целях определения площади и координат земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) принадлежащего ФИО1 на праве собственности жилого дома, судом была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Смоленское бюро строительных услуг».

Согласно заключению ООО «Смоленское бюро строительных услуг» жилой дом, принадлежащий ФИО1, не подключен к системе централизованного отопления, водоснабжения и канализации. Ввиду того, что к дому не подведены коммуникации, на участке необходимо предусмотреть расположение колодца, бани и надворного туалета (либо септика). Данные постройки обеспечивают возможность нормального проживания (удовлетворения собственниками естественных нужд). С учетом требований нормативов градостроительного проектирования по размещению строений в границах участка, а также в соответствии с требованиями к образуемым земельным участкам согласно ЗК РФ, экспертом подготовлены 5 вариантов формирования границ предполагаемого размещения земельного участка, площадь которых составляет 700 кв.м, 920 кв.м, 675 кв.м, 960 кв.м, 1043 кв.м.

В судебном заседании был опрошен эксперт ООО «Смоленское бюро строительных услуг» 

<

данные изъяты>., который пояснил, что необходимость нахождения на земельном участке колодца, бани и надворного туалета (либо септика) обусловлено тем, что данные объекты в настоящее время находятся на земельном участке, предусмотреть их расположение необходимо, поскольку они обеспечивают возможность нормального проживания (удовлетворения собственниками естественных нужд). При проектировании на земельном участке колодца он не учитывал его расположение в третьей охранной зоне артезианской скважины. На территории частного домовладения расстояние от колодца до дворовой уборной может быть сокращено до 8-10 метров, по какой причине данное расстояние в экспертизе определено 25-30 метров пояснить не смог. Расстояние от бани до жилого дома определено в соответствии с Правилами землепользования и застройки Козинского сельского поселения 

<

адрес>, которое составляет 3 метра. Расстояние от бани до домиков, установленных ООО «ДиэЛ» не рассчитывал, соблюдены ли противопожарные нормы не знает. 

В связи с неполной исследованностью исходных данных, положенных в основу экспертизы, и как следствие наличие сомнений в правильности проведенной по делу экспертизы, определением суда от 13.06.2019 по делу назначена судебная землеустроительная, строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ».

Согласно заключению экспертов ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» действующие коммуникации (водоснабжение, канализация), подведенные к жилому дому ФИО1 отсутствуют, отопление жилого дома автономное (печное). Согласно СП 55.13330.2011 ч.2 п. 4.3 СНиП 31-02-2001 в доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. Согласно постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 не может служить основанием для признания помещения непригодным для проживания отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно и двухэтажном жилом доме, несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположение минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатированном жилом доме. В связи с этим эксперт пришел к выводу о том, что в жилом доме пригодном для проживания, необходимо и достаточно наличие электричества и системы отопления.

Экспертами предлагается два варианта установления границ земельного участка: 

<

данные изъяты> кв.м на основании Правил землепользования и застройки Козинского сельского поселения Смоленского района и Смоленской области от 

<

дата> № 

<

номер>, устанавливающих минимальную площадь земельного участка в зоне О2 600 кв.м, и в размере 243 кв.м, с отступом от границ жилого дома до границ земельного участка 3 метра согласно постановления Администрации Смоленской области от 

<

дата> «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования 

<

адрес>», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Учитывая, что минимальная площадь земельного участка в размере 600 кв.м установлена в зоне О2 «общественно-деловая зона – зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (объекты дошкольного и общего образования, культуры, спорта, медицины), в то время как земельный участок формируется под жилым домом, что повлечет за собой внесение изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения, данное положение градостроительного регламента к спорным правоотношениям применению не подлежит.

При определении границ и площади испрашиваемого земельного участка суд исходит из минимальной площади, необходимой для эксплуатации жилого дома, поскольку удовлетворение заявленного иска не должно повлечь за собой нарушение прав собственника земельного участка. Определение минимально необходимой площади относится к специальным познаниям экспертов. 

У суда нет оснований не доверять выводам экспертов ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», поскольку они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют допуск к проведению данного вида экспертиз, выводы экспертов мотивированны. 

В целом данное заключение согласуется с выводами эксперта ООО «Агентство оценки ФИО5 и Компании» 

<

данные изъяты> при проведении экспертизы в рамках гражданского дела № 

<

номер>. 

Вопреки доводам ответчика постановление Администрации Смоленской области от 05.06.2007 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Смоленской области», примененное экспертом при проведении экспертизы, является действующим нормативным актом. Постановление Администрации Смоленской области от 19.02.2019 N 45 "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования "Планировка и застройка городов и иных населенных пунктов Смоленской области" входит в систему нормативных правовых актов, регулирующих градостроительную деятельность в Смоленской области в части, не относящейся к предмету рассматриваемого спора.

Довод представителя ООО «ДиэЛ» о том, что принадлежащий на праве собственности ФИО1 жилой дом находится на земельном участке, относящемся к категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых строительство жилых домов не предусмотрено, следовательно, при определении площади земельного участка, необходимого для использования дома, нельзя исходить из норм и правил, предусмотренных для категории земель, с разрешенным использованием под ИЖС, суд находит несостоятельным, поскольку спорные правоотношения возникли задолго до утверждения границ населенного пункта, постановки земельного участка на кадастровый учет и отнесения его к определенной категории. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые, в свою очередь, входят в состав судебных расходов, подлежащих возмещению проигравшей в судебном споре стороной (статьи 88 и 94 ГПК Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что расходы на проведение экспертизы ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» на основании определения суда от 

<

дата> возложены на ООО «ДиэЛ».

Из заявления ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» следует, что оплату за экспертизу в сумме 

<

данные изъяты> рублей ООО «ДиэЛ» не произвело, в связи с чем общество просит рассмотреть вопрос о взыскании судебных расходов (т. 2 л.д. 160).

Поскольку решение принято в пользу истца, расходы по проведению экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ надлежит возложить на ООО «ДиэЛ».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «ДиэЛ» обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в координатах поворотных точек проектируемой границы: № 

<

номер>, установив стоимость земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Взыскать с ООО «ДиэЛ» в пользу ООО НКЦ «Эталон» (ИНН\КПП 7715501960\770901001, р\с 

<

***> в Филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО), БИК 044525411, к\с 30101810145250000411, ОГРН 

<

***>) расходы на проведение экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области.

Председательствующий Л.А.Ермакова 

Мотивированное решение составлено 

<

дата>.