Гр. дело №2-1300/2025 

<

данные изъяты>

78RS0005-01-2024-009245-56 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 марта 2025 года

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего - судьи Максимовой Т.А., 

при секретаре Коваленко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, уточнив требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 623 474 руб. 40 коп., неустойки в период с 01.07.2025 по день фактического исполнения решения суда, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения в размере 77 400 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в размере 5%, судебных расходов за направление почтовой корреспонденции в размере 813 руб. 12 коп., за проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб. В обоснование заявленных требований указано, что 15.03.2022 между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом 

<

адрес> 23.03.2024 квартира 

<

адрес>, передана истцу по акту приема-передачи. В процессе эксплуатации истцом обнаружены недостатки в переданном жилом помещении, стоимость устранения которых определена судебными экспертами в размере 623 474 руб. 40 коп. Поскольку в досудебном порядке ответчик требования истца не удовлетворил, постольку ФИО2 обратилась за защитой нарушенного права в суд. 

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, на удовлетворении требований в уточенной редакции настаивал.

Ответчик, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил возражения на уточненное исковое заявление, а также заявил о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту также - Закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.03.2022 между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом 

<

адрес> (далее - договор) (т.1, л.д.9-17).

23.03.2024 квартира 

<

адрес>, передана истцу по акту приема-передачи (т.1, л.д.18).

Согласно п.6.2 договора гарантийный срок объекта долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования составляет 5 лет.

В соответствии с п.2 ст.7 Закона №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п.6 ст.7 Закона №214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 27.01.2023 № по делу №, поскольку презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств, то бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.

После передачи объекта долевого строительства истцом обнаружены недостатки строительно-отделочных работ, в связи с чем ФИО2 обратилась к специалисту. Согласно выводам заключения специалиста № от 30.05.2024, в результате произведенного осмотра квартиры №, расположенной 

<

адрес>, выявлены дефекты, причиной возникновения которых являются нарушения технологии строительных работ при отделке квартиры; стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире составляет 1 038 695 руб. 92 коп. (т.1, л.д.38-111).

Согласно акту осмотра от 23.03.2024 истцом и ответчиком переданного истцу по акту приема-передачи жилого помещения зафиксированы многочисленные недостатки (т.1, л.д.20-28).

26.03.2024 в адрес ответчика направлена претензия об устранении выявленных недостатков (т.1, л.д.113, 14).

18.06.2024 в адрес ответчика направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, установленных специалистом в заключении (т.1, л.д.112, 115).

В добровольном порядке требования истца ответчиком не удовлетворены, что ответчиком не оспаривалось.

По ходатайству ответчика определением суда от 12.12.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» (т.1, л.д.217-218).

Согласно выводам заключения экспертов № от 03.02.2025 по результатам проведенного исследования установлено, что в квартире 

<

адрес> имеются недостатки, вследствие нарушения требований нормативных документов в строительстве при производстве строительно-монтажных и отделочных работ; стоимость работ по устранению выявленных дефектов составила 623 474 руб. 40 коп. 

У суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку она проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение экспертов дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертами изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы не допускают неоднозначного толкования. Эксперты до начала производства экспертизы предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. Заключение судебной экспертизы сторонами не оспаривалось, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено. 

При таких обстоятельствах экспертное заключение № от 03.02.2025 принимается судом в качестве доказательства по делу.

Таким образом, учитывая выводы проведенной по делу экспертизы, суд считает установленным объем стоимости устранения строительных недостатков в квартире истца в размере 623 474 руб. 40 коп.

Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ч.4 ст.10 Закона №214-ФЗ, в соответствии с которыми при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В соответствии с п.5 ст.6 Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Поскольку действие закона распространяется на договоры участия в долевом строительстве, заключенные до дня вступления его в силу, следовательно, при рассмотрении требований ФИО2 надлежит применить нормы, действующие на момент разрешения спора.

В соответствии с п.4.1 договора, его цена составляет 6 398 400 руб.

В соответствии с п.2 акта приема-передачи объекта договора обязанность по оплате объекта долевого строительства произведена дольщиком в полном объеме в сумме 6 321 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца в счет устранения недостатков надлежит взыскать денежные средства в размере 189 630 руб., исходя из следующего расчета: 6 321 630 х 3% = 189 630 руб. 

Разрешая требования истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади переданного объекта в размере 77 400 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Понижающие коэффициенты для расчета установлены Приказом Минстроя России от 25.11.2016г. № «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

В соответствии с п.3.1 договора застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства проектной общей приведенной площадью 49,6 кв.м., в которую не входят лоджия, веранда, балкон, терраса.

В соответствии с п.3.2 договора в объекте долевого строительства производятся отделочные работы.

В соответствии с п.1 акта приема-передачи объекта долевого строительства общая приведенная площадь переданного жилого помещения составляет 49,00 кв.м.

В обоснование требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади переданного жилого помещения указано, что параметры квартиры уменьшились с 49,6 кв.м. до 49,0 кв.м.

По результатам первых обмеров, явившихся основанием для постановки объекта на кадастровый учет: проектная площадь квартиры определена в размере 49,60 кв.м.; общая жилая площадь – 23,20 кв.м.; проектная площадь помещений вспомогательного назначения – 26,40 кв.м.

В соответствии с п.1.5 договора проектная площадь без понижающего коэффициента – это площадь по проекту, состоящая из суммы площадей всех отапливаемых помещений без учета понижающего коэффициента, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером.

В соответствии с п.4.4 договора стороны пришли к соглашению, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади более, чем на 0,5 кв.м.

Согласно уточненным требованиям, площадь объекта изменилась на 0,6 кв.м., в связи с чем истец претендует на возмещение стоимости 1 кв.м., что составляет 77 400 руб. (в соответствии с п.4.6 договора).

Обмеры квартиры переданного истцу объекта выполнены кадастровым инженером в соответствии с требованиями действующего законодательства и были приняты Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и постановке его на государственный кадастровый учет, являются неотъемлемой частью Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. 

На основании данных обмеров многоквартирный дом и все объекты, расположенные в нем, в том числе квартира истца, поставлены на государственный кадастровый учет, результаты обмеров отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. 

Как уже было указано выше, переданный истцу объект долевого строительства имеет общую приведенную площадь 49 кв.м. Жилое помещение передано с проведенными отделочными работами.

Поскольку площадь жилого помещения установлена проектной документацией, обязанность по согласованию которой с дольщиками законом не предусмотрена, проведение отделочных работ согласовано сторонами при заключении договора, сделать вывод о том, что площадь жилого помещения уменьшилась на 0,6 кв.м. не в результате отделочных работ возможным не представляется, в связи с чем предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения отсутствуют.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки и штрафа, суд приходит к следующему.

Период неустойки, согласно уточненным требованиям, определен истцом с 01.07.2025 по дату фактического исполнения решения суда в размере 1/150 от стоимости устранения недостатков.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона «Об участии в долевом строительстве» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присуждённой в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт нарушения ответчиком прав истцов, требования о взыскании неустойки и штрафа суд находит правомерным.

Вместе с тем, поскольку в соответствии с ч.4 ст.10 Закона №214-ФЗ общая сумма в счет возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, выплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и возмещения убытков, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, учитывая, что сумма недостатков объекта долевого строительства, определенная проведенной по делу судебной экспертизой, превышает установленный законом лимит ответственности застройщика при нарушении прав дольщика, принимая во внимании также тот факт, что недостатки объекта долевого строительства допущены ответчиком при проведении строительно-монтажных работ и работ по установке оконных и дверных блоков, оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки в период с 01.07.2025 по дату фактического исполнения обязательств, а также штрафа в размере 5% от стоимости присужденных к взысканию сумм суд не усматривает.

В соответствии с ч.2 ст.10 Закона «Об участии в долевом строительстве» моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина-участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином-участником долевого строительства убытков.

Учитывая причиненные истцу нравственные страдания, связанные с фактом нарушения прав ФИО2 передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества, степени вины причинителя вреда, а также требований разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.

Учитывая п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326, суд находит ходатайство ответчика обоснованным и полагает необходимым предоставить ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания суммы, взысканной в счет возмещения расходов на устранение недостатков, в период с момента вступления решения суда в законную силу по 30.06.2025 включительно.

При этом оснований для невыдачи истцу исполнительного листа по данному делу суд не усматривает, поскольку в соответствии с ч.1 ст.428 ГПК РФ, исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате заключения специалиста в размере 60 000 руб.

По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец перед обращением в суд оплатила проведение технического заключения в размере 60 000 руб., что подтверждается договором от 25.05.2024 возмездного оказания услуг и квитанцией к приходному кассовому ордер (т.1, л.д.116, 117).

Суд признает указанные расходы необходимыми, связанными с рассмотрением дела и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца ФИО2, поскольку она является потребителем, то есть наиболее слабой в споре стороной, не обладающей специальными познаниями в области строительно-технической экспертизы, в связи с чем до обращении в суд обратилась к ИП ФИО1 с целью определения стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков в выполненных ответчиком работах.

Сумма расходов, учитывая объем удовлетворенных требований (27,06%), составит 16 236 руб.

Из материалов дела усматривается, что истцом понесены расходы за направление почтовой корреспонденции в размере 813 руб. 12 коп., которые с учетом положений п.7 ст.94 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 6 689 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 189 630 руб., расходы за направление почтовой корреспонденции в размере 813 руб. 12 коп., расходы за проведение досудебного исследования в размере 16 236 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН: 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в размере 189 630 руб., в период с момента вступления решения суда в законную силу по 30.06.2025 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН: 

<

***>) государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 6 689 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение принято в окончательной форме 02 апреля 2025 года.