РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05.06.2018 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Леонтьевой Е.В., 

при секретаре судебного заседания Романовой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2084/18 по иску ООО «Дом-75» к ООО «Комиссионный магазин ДисКонт», ФИО1 о признании недействительным договора уступки прав требования, 

установил:

Истец обратился с указанным иском, ссылаясь, что между ООО «Дом-75» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве №... от 15 июня 2015 года, предметом которого являлась двухкомнатная квартира, общей площадью №... кв.м, жилого адрес, расположенного по адресу: адрес, в границах улиц адрес

Согласно п. 2.1 Договора №... от 15.06.2015 года, стоимость квартиры составляет ***.

В соответствии с п. 3.1.4. Договора, срок передачи Застройщиком квартиры Дольщику - не позднее 30.09.2016 года. По акту приема-передачи квартира была передана Дольщику – 11.05.2017 года.

10.07.2017 года между ФИО1 (Цедент) и ООО «Комиссионный магазин ДисКонт» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в части уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта Дольщику.

Указанный договор уступки права требования взыскания неустойки, заключенный между ФИО1 (Цедент) и ООО «Комиссионный магазин ДисКонт» (Цессионарий), является недействительным по следующим основаниям:

В установленном законом порядке жилой дом был сдан в эксплуатацию 30.12.2016 года. После ввода жилого дома в эксплуатацию ООО «Дом-75» неоднократно извещало телефонограммой Дольщика о необходимости подписать акт приема-передачи.

В связи с тем, что Дольщик уклонялся от подписания акта приема-передачи, ООО «Дом- 75» было вынуждено направить истцу почтовое уведомление о необходимости подписать акт приема-передачи. Акт приема-передачи был подписан Дольщиком 11.05.2017 года. Просрочка передачи квартиры составляет 7 месяцев.

Пунктом 3.2.4 заключенного между ООО «Дом-75» и ФИО1 договора участия в долевом строительстве №..., переуступка прав по настоящему договору третьим лицам и обеспечение обязательств Дольщика перед третьими лицами залогом прав, предоставленных настоящим договором, допускается при письменном согласии Застройщика, а в п. 7.2 договора указано, что переуступка прав или доли права по настоящему договору допускается только до подписания сторонами акта приема-передачи Объекта. При заключении оспариваемой сделки ФИО1 и ООО «Комиссионный магазин ДисКонт» знали и должны были знать (при разумной степени осмотрительности и добросовестности при совершении гражданско-правовых сделок) об условиях договора участия в долевом строительстве, которыми прямо предусмотрен запрет на совершение уступки без согласия застройщика, а также на наличие явно выраженного отсутствия согласия ООО «Дом-75» на переуступку требований о выплате неустойки и иных штрафов. 

Истец считает подписанный ФИО1 и ООО «Комиссионный магазин ДисКонт» договор заведомо недействительным, поскольку договором был предусмотрен запрет уступки по договору.

Истец просит признать недействительным договор уступки права требования, заключенный 10.07.2017 года между ФИО1 и ООО «Комиссионный магазин ДисКонт».

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчиков ФИО3 не признала исковые требования, пояснив, что доводы истца об уклонении ответчика от подписания акта приема передачи объекта долевого строительства не обоснован и ничем не подтверждён, равно, как и доводы о недействительности договора уступки права требования. Просила отказать в удовлетворении исковых требований. 

Изучив дело, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как указано в ст. 166, 167,168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Дом-75» был заключен договор долевого участия в строительстве от 15.06.2015 года №... зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что подтверждается записью регистрации №.... Договор заключен согласно Федерального Закона № 214-ФЗ.

Объектом долевого строительства по Договору является двухкомнатная квартира в секции №... на №... этаже за строительным номером №..., общей площадью №... кв.м, в том числе жилой площадью №... кв.м, а также площадью балконов, лоджий, террас и веранд №....м (с учетом понижающих коэффициентов), расположенная в многоквартирном жилом доме №... (седьмой пусковой комплекс, секции №...), расположенном по адресу: адрес, в границах улиц адрес (далее - Объект).

Согласно пункта 2.1 цена Договора составила ***

В соответствии с пунктом 2.2 Договора оплата производится Дольщиком за счет собственных средств и за счет кредитных средств.

Свою обязанность по Договору Дольщик исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №... от 03.08.2015 года на сумму *** копеек и платежным поручением №... от 29.07.2015 года на сумму ***

Согласно п.3.1.4 вышеуказанного Договора, срок передачи Застройщиком Объекта Дольщику - не позднее 30.09.2016 года. Фактически передача объекта состоялась 11.05.2017 года, что подтверждается актом приема-передачи. Просрочка срока обязательства по передаче Объекта долевого строительства Дольщику составляет 223 дня.

В подтверждение доводов об уклонении Дольщика от подписания акта приема-передачи объекта истцом каких либо доказательств представлено не было. 

В соответствии с п.3.2.4 переуступка прав по Договору третьим лицам допускается при письменном согласии Застройщика с соблюдением определенного порядка. Согласно п. 7.2 Договора переуступка прав или доли права по настоящему договору допускается только до подписания сторонами акта приема-передачи Объекта. 

ФИО1 пыталась осуществить свое право требования с Ответчика суммы долга, для чего в адрес ООО «Дом-75» была направлена претензия (получена Ответчиком 23.05.2017 года).

10.07.2017 года между ФИО1 и ООО «Комиссионный магазин «ДисКонт» был заключен договор б/н уступки права требования в части требования законодательной неустойки за нарушение срока передачи Объекта Дольщику.

На основании Договора уступки права требования б/н от 10.07.2017 года Новый Кредитор -Общество с ограниченной ответственностью «Комиссионный магазин «ДисКонт».

О заключении указанного договора ООО «Дом-75» было направлено уведомление от 04.08.2017 года исх.№24.В рамках данного договора к ООО «Комиссионный магазин «ДисКонт», как к цессионарию перешли права требования к Ответчику об уплате законной неустойки в размере 489 251,30 вытекающей из договора долевого участия в строительстве жилого дома и п.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01.10.2016 по 11.05.2017 года, и взыскания с ответчика 50% штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

На основании п.1 ст.382 ГК РФ допускается передача права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требования) делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право требование к должнику как полностью, так и частично. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласия Ответчика на заключение договора переуступки права требования не требуется, поскольку обязательства сторон по Договору долевого участия в строительстве от 15.06.2015 года №... к моменту заключения договора от 10.07.2017 года уступки права требования б/н, исполнены, объект долевого строительства передан ФИО1 по акту приема-передачи. 

Кроме этого, предметом уступленного права требования по договору уступки права требования, заключенному между Истцом и третьими лицами, является обеспечительная денежная сумма за нарушение сроков передачи квартиры, предусмотренная Законом № 214-ФЗ, а не права и обязанности, связанные с возникновением, прекращением или переходом прав на объект долевого участия (квартиру).

В соответствии со ст.11 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьи 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, предусматривающие государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу с пункта 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные нрава на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федерального законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, следует, что целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства. В данном же случае, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились в связи с исполнением.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, государственной регистрации не подлежат.

Установленное в пункте 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ правило о возможности уступки прав по договору только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не свидетельствует о том, что после исполнения договора в части передачи объекта недвижимости бывший участник долевого строительства лишается правовой возможности уступать принадлежащие ему имущественные права к застройщику (в частности, право требования уплаты неустойки), возникшие в период действия договора долевого участия.

Передача дольщику объекта долевого строительства в силу статьи 408 ГК РФ прекращает основное обязательство по созданию и передаче объекта долевого строительства в связи с его исполнением.

Несмотря на прекращение основного обязательства, дополнительное имущественное право требования сохраняется, и бывший участник долевого строительства, которому данное право принадлежит, имеет правовую возможность распоряжаться им любым не запрещенным способом как своим имущественным активом.

Таким образом, указанное положение закона в части временного ограничения по заключению договора уступки направлено на регулирование отношений уступки права требования по главному обязательству застройщика перед участником - обязательству передать объект строительства. Распространение данного ограничения на дополнительные права, связанные с основным (право на неустойку, право требовать возмещения убытков и т.д.), после исполнения основного обязательства не может быть признано правомерным. При ином подходе вводятся ничем не обоснованные ограничения права участника долевого строительства распоряжаться принадлежащими ему денежными требованиями в отношении застройщика.

Договор цессии заключен на уступку прав требования, возникших в связи с нарушением застройщиком ООО «Дом-75» сроков передачи объекта долевого строительства, что является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами ст. 6 Закона N 214-ФЗ вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно ст. 382 ГК РФ право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке. Кроме того, из содержания договора участия в долевом строительстве жилого дома не усматривается необходимость соблюдения требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (неустойки за просрочку передачи квартиры), состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой.

На основании изложенного суд полагает доводы истца о недействительности договора уступки необоснованными. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Дом-75» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Е.В.Леонтьева

В окончательной форме решение суда изготовлено 13.06.2018 г.