ЗАОЧНОЕ 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2020 г. г. Тула 

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Кулешова А.В.,

при секретаре Дергачевой Н.А.,

с надлежащим уведомлением лиц, подлежащих вызову в судебное заседание, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-135/2020 по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, о расторжении договора займа, взыскания задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога, 

установил:

АО «ДОМ.РФ» в суд с иском по тем основаниям, что дата между Акционерным Коммерческим инновационным Банком «Образование» (ЗАО) и ответчиком был заключен договор займа № *, согласно которому Заимодавец предоставил Заемщику денежные средства в сумме 2 537 920,00 руб. сроком на 240 календарных месяцев, под 15,7% годовых (до регистрации предмета ипотеки) и 14,2% годовых (после регистрации предмета ипотеки), а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные Кредитором проценты. Денежные средства предоставлены для целевого использования - приобретения в собственность жилого помещения, объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 82,4 кв.м, расположенного на 21 этаже 23-этажного дома. дата ответчик и ООО «Стройкомплект» заключили Договор № * участия в долевом строительстве Жилого дома №* в жилом комплексе в микрорайоне «Зеленстрой-2» по 

<

адрес>. дата ответчик зарегистрировал право собственности на предмет ипотеки, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №*, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на указанную квартиру - залог в силу закона. Квартира, приобретенная ответчиком находится в залоге у истца, права залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о Залогодателе. Позже, права на закладную перешли к АО «АИЖК» (после переименования АО «ДОМ.РФ» на основании Договора купли-продажи закладных. В соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге надвижимости)», владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, либо подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное поручение денежных средств, предусмотреных Договором Займа, в соответствии с условиями Договора Займа Ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование Ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование Ответчик в Банк не представил. По состоянию на дата года (включительно) задолженность по Договору Займа составляет 2 558 492,11 рублей, из которых: - 2 359 565,63 руб. - Кредит; - 156 041,63 руб. - плановые проценты за пользование Кредитом; 42884,85 руб. - задолженность по пени. Считают, что начальную продажную цену предмета залога следует установить в размере рыночной стоимости этого имущества, определенной Отчетом об оценке № * от дата именно в размере 4380800 руб. (Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость квартиры определена в размере 5 476 000,00 руб., 80% стоимости рыночного имущества составляет - 4380800 руб.). Просили расторгнуть Договор займа №* от дата, заключенный между Акционерными коммерческим инновационным Банком «Образование» (ЗАО) и ФИО1, взыскать с Ответчика в пользу АО «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору Займа по состоянию на дата в сумме 2 558 492,11 рублей, из которых: 2 359 565,63 руб. - кредит; 156041,63 руб. - плановые проценты за пользование Кредитом; 42884,85 руб. - задолженность по пени; обратить взыскание на Предмет ипотеки, а именно 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер *, установив начальную продажную цену в размере 4 380 800,00 руб., взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате госпошлины в сумме 26992,46 руб.

В судебное заседании представитель истца АО «ДОМ.РФ» не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещался надлежащим образом путем направления судебного извещения по месту регистрации, СМС- сообщения, которое получено им, дата. 

О причинах неявки ответчик суду не сообщил, не просил дело слушанием отложить в связи с невозможностью явки по уважительной причине, о рассмотрении дела в его отсутствие ходатайство не заявлял. Письменный отзыв или возражения на иск, а также доказательства в их обоснование не представил. 

При таких обстоятельствах суд признает, что ответчик ФИО1 уведомлен о месте и времени разбирательства дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке заочного производства,

Исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пунктам 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашение залогодателя с залогодержателем.

Пунктами 1 и 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Так, абз. 1 ст. 2 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, в ч. 1 ст. 5 Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частями 1 и 2 ст. 6 Закона установлено, что ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу п. 5 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно ч. 1 ст. 47 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 данного Федерального закона.

В соответствии с пп. 1, 2, 4 ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Судом установлено, что дата между Акционерным Коммерческим инновационным Банком «Образование» (ЗАО) и ответчиком был заключен договор займа № *, согласно которому Заимодавец предоставил Заемщику денежные средства в сумме 2 537 920,00 руб., сроком на 240 календарных месяцев, под 15,7% годовых (до регистрации предмета ипотеки) и 14,2% годовых (после регистрации предмета ипотеки), а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные Кредитором проценты. 

Денежные средства по договору предоставлены для целевого использования - приобретения в собственность жилого помещения, объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес> общей площадью 82,4 кв.м, расположенного на 21 этаже 23-этажного дома.

дата Ответчик и ООО «Стройкомплект» заключили Договор № * участия в долевом строительстве Жилого дома №* в жилом комплексе в микрорайоне «Зеленстрой-2» по 

<

адрес>. 

На основании передаточного акта от дата квартира по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 78,4 кв.м., передана ФИО1, в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от дата. 

дата ответчик зарегистрировал право собственности на предмет ипотеки, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №*, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на указанную квартиру - залог в силу закона.

Квартира, приобретенная ответчиком, находилась в залоге у Кредитора на основании договора залога № * от дата, права залогодержателя в силу закона были удостоверены Закладной от дата. 

Закладная была оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о Залогодателе. 

дата права на закладную перешли к АО «АИЖК» (после переименования АО «ДОМ.РФ») на основании Договора купли-продажи закладных №* от дата.

Данное обстоятельство подтверждено выпиской по счету ДЕПО по состоянию на дата. 

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, дата ему было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 

Указанное требование Ответчиком выполнено не было. 

Исходя из представленного расчёта задолженности, по состоянию на дата задолженность ответчика по договору займа составляет 2 558 492,11 руб., из которых: 2 359 565,63 руб. - кредит; 156 041,63 руб. - плановые проценты за пользование Кредитом; 42884,85 руб. - задолженность по пени. 

Согласно отчету о рыночной стоимости заложенного имущества, определенном Отчетом об оценке № * от дата, выполненном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость объекта недвижимости, предмета залога квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 5476000,00 руб.; 80% стоимости рыночного имущества составляет - 4380800 руб.). 

Возражений от ответчика по поводу нарушений Банком обязательств по Кредитному договору в суд не представлено. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения.

Обязательства по Кредитному договору в части возврата сумм кредита и процентов исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается расчетом суммы задолженности. 

Данный расчет судом проверен и признан правильным, поскольку выполнен на основании условий кредитного договора. 

Доказательств иного размера задолженности ответчиком при рассмотрении настоящего дела не представлено. 

Разрешая спор, суд считает установленным факт заключения ответчиком договора займа, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, наличие задолженности, в связи с чем считает необходимым требования истца о расторжении договора займа, взыскании с ответчика в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженности по договору Займа, процентов и пени удовлетворить.

Учитывая положения ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной, суд приходит к выводу, что в соответствии с положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" легитимация в качестве законного владельца закладной основана лишь на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности, а представленная истцом закладная соответствует указанным требованиям закона, суд приходит к выводу о том, что законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем квартиры по адресу: 

<

адрес>, являющеюся предметом ипотеки, в настоящее время является истец - АО «ДОМ.РФ», которым обоснованно заявлены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Учитывая установленные судом обстоятельства, требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки не противоречит требованиям законодательства. 

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены, установленной договором. В случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

Между залогодателем и залогодержателем при заключении договора № * о залоге права требования согласована стоимость предмета залога в размере 3625600,00 руб. 

Вместе с тем указанная цена заложенного имущества, в размере 3625600,00 руб. не соответствует действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания судом. 

В исковом заявлении истец указывает на размер рыночной стоимости спорной квартиры, фактически не соглашаясь со стоимостью предмета залога. Исходя из чего, суд считает, что заниженная стоимость предмета залога существенно нарушает права как собственника имущества, так и истца, и, впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав сторон в ходе осуществления исполнительного производства.

Исходя из изложенного, суд при обращении взыскания на предмет ипотеки и определении начальной продажной цены заложенного имущества, учитывая значительный промежуток времени с даты заключения договора залога, до момента обращения взыскания на заложенное имущество, принимая во внимание отчет об оценке № * от дата, в котором определена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая составляет 5476000,00 руб., отсутствие возражений ответчика и его ходатайств о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта ипотеки, считает необходимым исковые требования истца в данной части удовлетворить в полном объеме. 

Истцом в соответствии со ст. 333.19, ст. 333.20 НК РФ при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 26992,46 рублей, что подтверждается платежным поручением № * от 29.11.2019. 

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 88 ГПК РФ относятся к судебным расходам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 26992,46 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить. 

Расторгнуть Договор займа № * от дата, заключенный между Акционерными коммерческим инновационным Банком «Образование» (ЗАО) и ФИО1 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № * от дата по состоянию на дата: 2 359 565,63 руб. - кредит; 156 041,63 руб. - плановые проценты за пользование кредитом; 42 884,85 руб. – пени; 26992,46 руб. - расходы по уплате госпошлины. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки: 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер *, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в размере 4 380 800, 00 руб. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г.Тулы в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.В. Кулешов