Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2019 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-73/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 516 117 рублей 15 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 8 524 123 рубля 22 копейки.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником названных нежилого здания и земельного участка, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество и земельного налога.

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие. 

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Жигулевск не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником: 

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 670 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.,

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 443 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках от 11 октября 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 15 764 363 рубля 28 копеек.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 857 366 рублей 10 копеек.

ФИО2, будучи собственником спорных объектов недвижимости, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, зачисляемых в бюджет муниципального образования городской округ Жигулевск. Налоговой базой для исчисления данных налогов является кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорных объектов в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, ФИО2 03 декабря 2018 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ФИО2 в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представил отчеты об оценке рыночной стоимости № от 12 ноября 2018 года и № от 08 ноября 2018 года, выполненные оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс» ФИО1

Отчетом об оценке № от 12 ноября 2018 года определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 8 524 123 рубля 22 копейки.

Отчетом № от 08 ноября 2018 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года в размере 516 117 рублей 15 копеек.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Администрации г.о. Жигулевск была назначена судебная экспертиза, по определению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 30 января 2019 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 апреля 2012 года определена в размере 8 935 214 рублей без учета НДС.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования сравнительным, затратным и доходным подходами, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Методики исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости нежилого здания соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы – к сегменту коммерческой недвижимости, а именно – отдельно стоящее здание торгово-офисного назначения.

Расчёт рыночной стоимости эксперт проводил в рамках сравнительного подхода, доходного и затратного подходов. Данные об объектах-аналогах были взяты из городской базы недвижимости I-Real ООО «Волга-Инфо». 

Экспертиза назначена в ходе судебного заседания с участием сторон, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости нежилого здания является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость нежилого здания подлежит установлению равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере, определённом заключением экспертизы и составляющим 8 935 214 рублей.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Принимая во внимание, что отчет об оценке № от 08 ноября 2018 года, выполненный 08 ноября 2018 года оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс» ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений и корректировок и установленная названным отчетом по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 516 117 рублей 15 копеек иными доказательствами не опровергнута, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанного земельного участка в размере, определенном в отчете об оценке. 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Тольятти.

В отчете приведен подробный анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Тольятти, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом определено на страницах 28-32 отчета.

В рамках этого подхода оценщиком отобрано 3 объекта-аналога – земельных участка, расположенных в Автозаводском и Комсомольском районах г. Тольятти, на праве собственности, площадью от 580 кв. м. до 3 000 кв. м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице 29 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. 

Вводя необходимые корректировки, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 516 117 рублей 15 копеек. 

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены правоустанавливающие документы на объект оценки, источники информации, а также документы оценщика, в том числе страховые полисы.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года и нежилого здания по состоянию на 15 апреля 2012 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением и составляющей 8 935 214 рублей, кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке и составляющей в размере 516 117 рублей 15 копеек.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 03 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

От экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ» поступило ходатайство о возмещении судебных расходов за проведение экспертизы в размере 35 000 руб.

Учитывая, что экспертиза была назначена по инициативе Администрации г.о. Жигулевск, оплата судебной экспертизы не произведена, суд полагает возможным взыскать с Администрации г.о. Жигулевск в пользу общества с ограниченной ответственности «ЗЕМ.СТАНДАРТ» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить частично.

Восстановить ФИО2 пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 670 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 8 935 214 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 443 кв. м., расположенного по адресу : 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 516 117 рублей 15 копеек.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 03 декабря 2018 года.

Взыскать с Администрации г.о. Жигулевск в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина