Дело № 2- 623 / 2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Фрунзенский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Земсковой Е.Н., 

при секретаре Автономовой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

18 июня 2018 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Иваново о признании права собственности на самовольную постройку, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации г. Иваново о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание по адресу: 

<

адрес>.

Иск обоснован тем, что он является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. В 2013 году он реконструировал находившийся на земельном участке жилой дом в нежилое здание общей площадью 800, 8 кв. м. Администрацией г. Иванова в 2017 году отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что реконструкция объекта недвижимости фактически произведена. Получение разрешения на реконструкцию здания после фактического осуществления строительных работ противоречит нормам градостроительного законодательства. Единственным способом легализации реконструированного объекта, созданного без получения необходимого разрешения, является обращение в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала. Пояснила, что в настоящее время в деле имеются все доказательства безопасности нежилого здания и соответствия его всем градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям пожарной безопасности. 

Представитель ответчика ФИО2 иск не признала, пояснила, что истец самовольно реконструировал жилой дом, своевременно за разрешением в Администрацию г. Иваново не обратился, начал работы без разрешения, что препятствует признанию права собственности на здание.

Третьи лица ФИО4, ФИО5 – собственники смежного земельного участка, не возражали против удовлетворения иска, пояснили, что не возражают против сокращения предельного отступа от стены спорного здания до границы их земельного участка по адресу: 

<

адрес> ( т. 2 л.д. 32-33).

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ивановской области, службы государственного строительного надзора Ивановской области, АО «Ивановогоргаз», АО «Газпром газораспределение Иваново» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

ФИО6 являлся собственником 2-х квартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением, общей площадью 160, 7 кв. м по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 22.03.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 августа 2013 года (т. 1 л.д. 8).

Согласно сообщению Управления Росреестра по Ивановской области указанный выше жилой дом снят с государственного кадастрового учета 30.12.2013 года на основании заявления ФИО6 от 20.12.2013 года, акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта учета от 27.12.2013 года (т. 1 л.д. 80 ( оборот). 

Согласно выписке из ЕГРН истец является собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 9-11).

Согласно техническому паспорту от 23.10.2017 года здание реконструировано, здание состоит из трех этажей, общая площадь здания 800, 8 кв.м, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имеется ( т. 1 л.д. 12-23). 

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым № в границах земельного участка расположен 1 объект капитального строительства в градостроительной зоне О-1 – зоне делового, общественного и коммерческого назначения ( т. 1 л.д. 24-32).

В 2017 году ФИО6 обратился в Администрацию г. Иванова за разрешением на строительство.

Письмом от 15.12.2017 года ФИО6 отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что работы фактически уже завершены ( т. 1 л.д. 38).

В соответствии с абзацем 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Частью 4 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В соответствии с частью 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно статье 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

На территории города Иваново действуют Правила землепользования и застройки города Иванова, утвержденные Решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, которыми утвержден градостроительный регламент для различных территориальных зон, включающий в себя, в том числе, требования к видам использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства..

В силу пункта 13 статьи 1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Строительство объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ строительство объекта капитального строительства должно осуществляться на основании разрешения на строительство, выдаваемого застройщику органом местного самоуправления и являющегося документом, дающим застройщику право на осуществление строительных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) предусмотрел, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее постройку, предпринимало меры.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

В данном случае земельный участок принадлежит на праве собственности истцу.

Согласно техническому заключению № 17/11/17 ООО «БАЗА» техническое состояние здания по адресу: 

<

адрес>, удовлетворяет требованиям дальнейшей безаварийной эксплуатации общественного здания (т. 1 л.д. 39-74).

Согласно заключению судебной экспертизы, представленному ООО «АРС-Гарант»:

- в целом «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>». соответствует требованиям технических регламентов, нормам и правилам и безопасен для нахождения в нем людей.

Решения нежилого здания соответствуют общим требования безопасности зданий и сооружений в процессе строительства и эксплуатации определенные Главой 2 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

- имеющееся в материалах дела документов, Заключение № 17/11/17 «Обследование строительных конструкций нежилого здания по адресу: 

<

адрес>», выполненное ООО «База» в 2017 году (том 1 л.д. 39 - 74), дополнительно проведенные экспертом исследования с выходом на место свидетельствуют о том, что нежилое здание в общем соответствует предъявляемым нормативным требованиям, выявленные недостатки, являющиеся устранимыми, которые не повлияли на техническое состояние объекта. В результате исследования экспертом делается вывод о том, что Объект «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>» не создает угрозу жизни и здоровью граждан не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц

- выявленные экспертом в исследовании недостатки являются устранимыми, не препятствуют эксплуатации нежилого здания. Результаты обследования, а именно рекомендуемые мероприятия по устранению выявленных недостатков по размещению нежилого здания по отношению к смежным домовладениям достаточно легко устранимы, не противоречат требованиям градостроительных нормативов и не представляют угрозу жизни и здоровью людей, не препятствуют использованию объекта в соответствии с его целевым назначением и принятием решения о признании права собственности на самовольную постройку за ФИО3 (т. 1 л.д. 164- 258).

Кроме того, эксперт ФИО7 письменно пояснил, что в разделе 5.9 Требования безопасных для здоровья человека условий проживания пребывания в здании приведены ссылки на:

- СП 52.13330.2016 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*»;

- СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений»:

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий

По вопросам к разделу 5.1 Соответствие планировочной организации земельного участка требованиям градостроительных норм.

Размещение объекта «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>», на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1315 кв.м. выполнена в соответствии с утвержденным Градостроительным планом земельного участка № RU 37302000-0267, от 30 октября 2017 года, подготовленным управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Иванова (том 1 л.д. 24 - 32), и соответствие градостроительным нормам и правилам.

Размещение объекта соответствует «Проекту планировки территории, ограниченной площадью Пушкина, улицами Жарова, ФИО8, Ярославской, Парижской Коммуны, ФИО10, Зеленой, Большой Воробьевской, ФИО9, ФИО10 в городе Иваново» (утвержден Постановлением Администрации г. Иваново от 20.03.2013, №644). 

Согласно данному проекту зона застройки обозначена 0-1 - зона общегородского и районных центров обслуживания и коммерческой активности, чему соответствует исследуемое нежилое здание, размещение здания выполнено в границах красных линий по 

<

адрес>.

Размещение объекта выполнено в соответствии с утвержденным генеральным планом города Иваново и Градостроительным регламентом, установленным в составе «Правил землепользования и застройки города Иваново», утвержденными решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 в действующей редакции. Согласно «Правил землепользования и застройки города Иваново», земельный участок с построенным объектом «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>», расположен в градостроительной зоне «0-1. Зона делового, общественного и коммерческого назначения». Согласно основных видов разрешенного использования земельного участка является - «Общественное питание 4.6 Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)»- кафе. Расположенные на первом и втором этажах исследуемого нежилого здания, «Деловое управление 4.1» офисные помещения на третьем этаже исследуемого нежилого здания. Параметры разрешенного строительства, реконструкции для зоны 0-1, установленные «Правилами землепользования и застройки города Иваново», а именно: Минимальный процент застройки в границах земельного участка - 20%. Максимальный процент застройки в границах земельного участка - 70%. Минимальный процент озеленения в границах земельного участка - 15% при размещении исследуемого объекта «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>», в полной мере исполняются. Так фактический процент застройки в границах земельного участка для исследуемого объекта составляет - 25,5%, что более 20% и менее 70%, процент озеленения в границах земельного участка- 15, 2% - более 15%.

Таким образом, размещение исследуемого объекта: «Нежилое здание общей площадью 800,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>», его целевое назначение, соответствует Градостроительному плану земельного участка № RU 37302000-0267, от 30 октября 2017 года, «Правилам землепользования и застройки города Иваново», проекту планировки территории, ограниченной площадью Пушкина, улицами Жарова, ФИО8, Ярославской, Парижской Коммуны, ФИО10, Зеленой, Большой Воробьевской, ФИО9, ФИО10 в городе Иваново (т. 2 л.д. 41-42).

Производство экспертизы в соответствии с положениями части 1 статьи 84 ГПК РФ поручено генеральным директором ООО «АРС - ГАРАНТ», ФИО11 22.03.2018 г. эксперту ФИО7, имеющему высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», диплом с отличием серии Ю №, per. № от 01.07.1977г., Аттестат на право проведения экспертизы проектной документации № № (в реестре № 5630 Минрегион России) по специальности: 2.1. Объемно-планировочные, архитектурные и конструктивные решения, планировочная организация земельного участка, организация строительства. Срок действия: 27.06.2014 -27.06.2019. Сведения о заслугах: 

- кандидат технических наук (диплом ТН № от 13.05.1987г.),

- почетный строитель России (удостоверение №, приказ ГОССТРОЯ России №466-пк от 19 июня 2003 г.), Почетный строитель Ивановской области (Приказ департамента строительства и архитектуры Ивановской области от 08 июля 2013 г. №70).

Стаж работы в области строительства - 41 год, стаж работы экспертной деятельности - с 2014 г.

Таким образом, эксперт ФИО7 имеет уровень образования, ученую степень «Кандидат технических наук», стаж работы в области строительства и заслуги, позволяющие констатировать, что эксперт обладает специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам назначенным судом, для дачи заключения, делать выводы на поставленные судом вопросы (т. 2 л.д. 42-48).

Согласно заключению ГУМЧС России по Ивановской области от 06.06.2018 года нарушений требований пожарной безопасности при визуальном осмотре помещений по адресу: 

<

адрес>, в которых размещены офисы и предприятие общественного питания, в соответствии с Правилами противопожарного режима в РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 года № 390, не выявлено (т. 2 л.д.74).

Согласно составленному испытательной лабораторией, имеющей специальную аккредитацию, ООО «ЭМИ», протоколу измерения уровней шума № 27/ш от 04.06.2018 года уровни шума в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, не превышают допустимые уровни (т. 2 л.д. 47-48).

Согласно составленному испытательной лабораторией, имеющей специальную аккредитацию ( т. 2 л.д. 57-72), ООО «ЭМИ», протоколу радиационного обследования № 31/р от 04.06.2018 года в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, по результатам поисковой гамма-съемки в стенах и полах помещений не выявлено зон, в которых показания радиометра в 2 раза или более превышают среднее значение, характерное для остальной части ограждающих конструкций помещения, и при этом мощность дозы гамма-излучения не превышает значения 0,3 мкЗв/ч, локальные радиационные аномалии в конструкциях зданий отсутствуют; значение мощности дозы гамма-излучения в помещениях соответствует требованиям СанПиН 2.6.1.2800-10 по мощности дозы гамма-излучения; здание считается радонобезопасным и соответствующим требованиям СанПиН 2.6.1.2800-10 по ЭРОА изотопов радона в воздухе помещений ( т. 2 л.д. 49-51).

Согласно составленному испытательной лабораторией, имеющей специальную аккредитацию, ООО «ЭМИ», протоколу измерения освещенности № 13/ о от 04.06.2018 года в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, показатели освещенности соответствуют нормативным значениям ( т. 2 л.д. 52-56).

Таким образом, судом установлено, что в отношении земельного участка ФИО12 как лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; и на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Удовлетворить иск ФИО3 к Администрации г. Иваново о признании права собственности на самовольную постройку.

Признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимости – нежилое трехэтажное здание, общей площадью 800, 8 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке площадью 1315 +/- 12 кв. м, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иванова в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Н. Земскова

Мотивированное решение составлено 25 июня 2018 года.