Дело № 3а-95/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 13 апреля 2018 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего Лукиных Л.П.,

при секретаре Губиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Курганского областного союза потребительских кооперативов к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Администрации Варгашинского района Курганской области, Администрации Варгашинского поссовета Варгашинского района Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Курганский областной союз потребительских кооперативов (далее – Облпотребсоюз) обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области), Администрации Варгашинского района Курганской области, Администрации Варгашинского поссовета Варгашинского района Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Облпотребсоюз является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объектами торговли и общественного питания, площадью 

<

...> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 3005 534 руб. 16 коп. На основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка ООО «ДЛЛ» № 159/2017 от 27 декабря 2017 г. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 1554 000 руб. Полагал, что в связи с несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права административного истца, как плательщика арендной платы, которая исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 1554 000 руб.

В качестве административного ответчика по данному делу судом привлечено Правительство Курганской области. 

Заявленное представителем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области ходатайство об исключении ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области из числа административных ответчиков судом удовлетворено, определен процессуальный статус в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца Облпотребсоюза – ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области ФИО2 в судебном заседании возражений по заявленным требованиям не представил, оставил их разрешение на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков Правительства Курганской области, Управления Росреестра по Курганской области, Администрации Варгашинского района Курганской области, Администрации Варгашинского поссовета Варгашинского района Курганской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых извещений. В своих письменных отзывах представители Правительства Курганской области, Управления Росреестра по Курганской области, Администрации Варгашинского района Курганской области разрешение иска оставили на усмотрение суда. Представители Правительства Курганской области, Администрации Варгашинского района Курганской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Представитель Администрации Варгашинского поссовета Варгашинского района Курганской области в письменном отзыве возражал против заявленных требований. Указал, что при определении кадастровой стоимости арендуемого Облпотребсоюзом земельного участка использовались достоверные сведения, оценщиком верно произведен расчет, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка определен правильно. Кроме того, указал, что выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ДЛЛ» не содержит сведений об осуществлении данным юридическим лицом экономической деятельности, направленной на установление рыночной или иной стоимости (оценочная деятельность).

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив доводы административного искового заявления, отзывы на иск, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. 

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка № 100 от 27 декабря 2017 г. Облпотресоюз на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером: №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объектами торговли и общественного питания, площадью 

<

...> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 февраля 2018 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Курганской области № 454 от 26 сентября 2011 г., которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области, а также средние уровни кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным образованиям Курганской области.

В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 3005 534 руб. 16 коп. 

Согласно отчету ООО «ДЛЛ» № 159/2017 от 27 декабря 2017 г. по состоянию на эту же дату рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером: №, составила 1554 000 руб. 

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о расхождении кадастровой стоимости данного земельного участка по данным Единого государственного реестра недвижимости и его рыночной стоимости и, следовательно, обоснованности доводов административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права. 

В целях соблюдения досудебного порядка 15 марта 2018 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, уведомлением которой от 20 марта 2018 г. заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка не принято к рассмотрению. 

Частью 1 ст. 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч.ч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Курганской области № 450 от 30 декабря 2016 г., определяет годовой размер арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от категории плательщика аренды и земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», что установлено в ст. 70 ЗК РФ.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (п.п. 1, 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. 

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. 

На основании данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п.п. 2, 4, 10 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости с учетом уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В силу ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Аналогичные положения содержатся в ст. 248 КАС РФ.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г. 

С учетом изложенного, именно на эту дату – 1 января 2010 г. в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка.

На основании ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность выводов представленного в материалы дела отчета об оценке объекта оценки ООО «ДЛЛ» № 159/2017 от 27 декабря 2017 г. участвующими в деле лицами не опровергнута, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.

Содержащиеся в письменном отзыве возражения представителя Администрации Варгашинского поссовета Варгашинского района Курганской области против административных исковых требований также не содержат доводов, опровергающих выводы оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка. Данные возражения мотивированы лишь указанием на верный расчет кадастровой стоимости земельного участка и отсутствие в выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ДЛЛ» сведений об осуществления экономической деятельности в области оценки.

Как следует из отчета ООО «ДЛЛ» № 159/2017 от 27 декабря 2017 г. оценка рыночной стоимости земельного участка произведена состоящим в трудовых отношениях с ООО «ДЛЛ» оценщиком ФИО3, имеющей документы, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшей свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ.

Таким образом, отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование использованных методик и полученных выводов. 

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Проанализировав все методы сравнительного подхода для определения стоимости земельного участка, оценщик пришел к выводу, что метод сравнения продаж позволяет достоверно оценить земельный участок, так как имеется достаточная информация об аналогичных объектах. 

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на результатах расчетов методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, исходя из анализа предложений о продаже сопоставимых земельных участков с применением корректировки цен аналогов, их площади и расположения.

Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет составлен оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы отчета об оценке недостоверными и не принимать его в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Облпотребсоюзом административных исковых требований об установлении по состоянию на 1 января 2010 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объектами торговли и общественного питания, площадью 2 694 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 1 554 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Курганского областного союза потребительских кооперативов об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объектами торговли и общественного питания, площадью 

<

...> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 1 554 000 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

Датой подачи заявления Курганского областного союза потребительских кооперативов о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 15 марта 2018 г., то есть дату обращения юридического лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.П. Лукиных