Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Красногорск 

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Аникеевой Е.Д.,

при секретаре Повышеве В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов 9,2 абз.2 п.4.2, 4,6, пп.б, п.4.1.2 и п.4.7 Договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскании переплаты по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обосновании своих заявленных исковых требований указывает, что ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.1 которого застройщик (ответчик) обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе привлечением средств участника долевого строительства (истец) построить (создать) многоквартирный жилой 

<

адрес> по строительному адресу: 

<

адрес>, вблизи 

<

адрес> и после получения разрешения

ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать участнику долевого строительства (квартиру) на площадке 2, № квартиры по проекту 142, количество комнат 2, общая площадь 62,53 кв.м. с целью оформления право собственности, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии с п.4.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, на дату подписания цена договора определена сторонами в размере 5838566.00 руб. В соответствии с п.2.1 Договора общая проектная площадь объекта составляла 62,53 кв.м. Однако в соответствии с техническим планом здания общая площадь объекта стала составлять 66,1 кв.м. Указанный технический план был подготовлен кадастровым инженером для ответчика ДД.ММ.ГГГГ, таким образом ответчик знал о повышении общей площади объекта и несоответствии цены договора, в момент заключения с истцом.

Таким образом, истец считает, что положения абз 2 п.4.2, п.4.6 и подп. «б» п.4.1.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ необходимо признать недействительными, поскольку наличие указанных положений имело цель ввести истца в заблуждение относительно цены.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика уведомление о приемке квартиры, с указание о внесении необходимых дополнительных средств в связи с увеличением площади. Указанные требования истец выполнил надлежащим образом и перечислил ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ответчика сумму в размере 349 338,90 рублей.

Согласно подписанному между истцом и ответчиком актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истец всего оплатил, а ответчик получил 6 187 909,90 рублей. Таким образом сумма переплаты по договору составила сумму в размере 349 338,90 рублей.

В связи с изложенным истец просил суд: признать положения п.9.2 Договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; признать положения абзаца 2 пункта 4.2, пункта 4.6, подпункта «б» пункта 4.1.2 Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; признать положения пункта 4.7 Договора участия в долевом строительстве №НТ-№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; взыскать с ответчика ООО «СоюзАгро» сумму переплаты по договору в размере 349 338,90 рублей, проценты в размере 51 852,57 руб., моральный вред в размере 30 000 руб. и штраф в размере 50 % от суммы присужденной судом по закону о защите прав потребителя.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СоюзАгро, действующая на основании доверенности – ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Просила применить срок исковой давности. Истец подтвердил действительность заключенной сделки, подписав акт приема-передачи. 

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, при этом суд учитывает следующее.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Согласно статье 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Таким образом, обязанность по передаче квартиры дольщику лежит на застройщике и заявитель не обязан доказывать факт обращения его к застройщику с требованием об оформлении передаточного акта.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

В соответствии со ст.307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо \должник\ обязано совершить в пользу другого лица \кредитора\ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства \ст.314 ГК РФ\.

В силу ст.753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными и актами (ст. 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между истцом и ООО «СоюзАГРО» был заключен Договор № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного жилого 

<

адрес> по строительному адресу: 

<

адрес>. 

После получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - квартиру со следующими характеристиками: 

<

адрес> на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки, № квартиры по проекту 142, количество комнат 2, общей проектной площади 62,53 кв.м. 

Цена Договора на дату подписания, согласно п. 4.1 Договора, определена Сторонами в размере 5 838 566,00 руб. и была внесена истцом единовременно и в полном объеме. 

Согласно п. 4.2 Договора Цена договора в размере 5 838 566 рублей 00 копеек, НДС не облагается, была определена сторонами на дату его подписания. При этом, стороны пришли к соглашению, что Цена договора может быть изменена только в случаях, указанных в подп. «б» п. 4.1.2 и п. 4.6. договора (абз. 2 п. 4.2 договора).

Согласно п. 4.6 договора его цена подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения Застройщиком технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком технической документации (технического плана), обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом:

разница в площади между площадью Объекта, установленной по данным технической документации Многоквартирного дома и общей проектной площадью Объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 93 372 рубля 24 копейки. Также доплате Участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. «б» п. 4.1.2 договора

Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются Участником в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения от Застройщика сообщения, указанного в п. 3.2.3 договора, но в любом случае до подписания Акта приема-передачи Объекта, В случае неуплаты Участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок Застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (абз. 4 п. 4.6 договора).

Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются Застройщиком Участнику в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней, с момента получения от Участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов по которым должен быть осуществлен возврат (абз. 5 п. 4.6 договора).

Строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района 

<

адрес>.

В настоящее время строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU №, выданным Министерством строительного комплекса 

<

адрес>.

Постановлением Администрации Красногорского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

На основании п. 2.4 Договора №№ объект долевого строительства передается участнику строительства в степени готовности, определяемой Приложением № к договору.

Согласно Приложению № к договору объект долевого строительства передается застройщиком Участнику долевого строительства с отделкой и инженерным оборудованием в степени готовности в соответствии с проектом, предусмотренными данным Приложением.

В силу абз. 1 п. 2.2 договора адрес (как Многоквартирного дома, так и объекта долевого строительства), фактический номер, характеристики Объекта (в том числе — площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) могут быть уточнены после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение площади Объекта производится после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и проведения обмеров Многоквартирного дома органами технической инвентаризации, на основании данных осуществляющей техническую инвентаризацию Многоквартирного дома.

На основании абз. 2 п.2.2 Договора проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной.

В соответствии с абз. 3 п. 2.2 договора стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями Объекта строительства. 

<

адрес> Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства может иметь отклонения от проектной, как в большую‚так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п.4.3 Договора.

Согласно п. 2.6.1 договора в проект Многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь Объектов, при условии сохранения количества комнат каждого из субъектов. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными в изменения Объекта долевого строительства.

На основании абз. 1 п. 2.3 договора передача объекта долевого строительства застройщиком Участнику долевого строительства осуществляется по Акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии надлежащего исполнения Участником долевого строительства обязательств по договору в полном объеме.

Согласно абз. 4 п. 2.3 договора обязательства Застройщика перед Участником долевого строительства по договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с оформлением Акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

В силу абз. 5 п. 2.3 договора обязательства Участника долевого строительства перед застройщиком считаются выполненными с момента внесения в полном объеме денежных договору (в т.ч. 100% оплаты цены договора, (при необходимости) неустойки (пени, штраф), предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.2.1 договора Участник долевого строительства обязался внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100% оплату цены договора. 

Как следует из п. 4.1 договора цена договора составляет 5 838 566,00 рублей. Стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случае, указанных в подп. «б» п.4.1.2 и п. 4.6 Договора.

Согласно п 4.1.2 договора на оплату услуг Застройщика которая в свою очередь состоит из:

а) 278 028 рублей 00 копеек, НДС не облагается, которая используется застройщиком, в том числе, на подготовку документации по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство Многоквартирного дома и выполнение работ по строительству необходимых для его жизнеобеспечения инженерной инфраструктуры, транспортных объектов (дорог, стоянок и т.д.) и др.;

б) услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию Многоквартирного дома в целом, постановку Многоквартирного дома и Объекта на кадастровый учет, извещением Участника долевого строительства о завершении строительства и готовности Объекта к передаче, фактической и юридической передачей Объекта, предоставлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов Застройщика, размер которых составит не более 300,00 (триста) рублей за кв.м., НДС не облагается. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б», подлежит оплате Участником до подписания Акта приема- передачи Объекта.

Как уже было указано ранее, согласно п. 4.2 договора на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 5 838 566 рублей, денежные средства в указанном размере были оплачены истцом в пользу ответчика.

Кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен Технический паспорт многоквартирного жилого 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> (земельный участок с кадастровым номером № с указанием фактических технических характеристик как Многоквартирного дома в целом, так и каждого помещения, находящегося в нем (с указанием площади каждого помещения в квартирах, номера помещения, расположения на этаже, пр.).

В соответствии с указанным Техническим паспортом многоквартирного дома 

<

адрес> Многоквартирном доме имеет общую площадь 66,1 кв.м., в том числе, прихожая — 8,7 кв.м., санузел совмещенный — 4,5 кв.м., жилая комната — 17,3 к.в.м., жилая комната — 19,1 к.в.м., кухня — 13,0 кв.м., санузел — 1,4 кв.м., лоджия (с учетом понижающего коэффициента) — 2,1 кв.м. 

<

адрес> Объекта долевого строительства и его составных частей определена Кадастровым инженером в целях постановки его на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком в адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства Многоквартирного дома и о готовности долевого строительства к передаче (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), в котором было указано, что площадь объекта долевого строительства (квартиры) увеличилась и составляет 66,10 учетом лоджий и балконов), в связи с чем, истице было предложено произвести доплату цены Договора в размере 333 338 руб.

Денежные средства в указанном размере были оплачены истцом ответчику, до подписания Акта приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи Объекта долевого строительства, согласно п. 4 которого обязательства сторон по договору исполнены надлежащим образом. Все расчеты по договору произведены. Участником долевого строительства всего оплачено, а Застройщиком получено 6 187 904,90 руб. Стороны не имеют каких-либо финансовых и иных претензий друг к другу, в том числе по срокам приемки-передачи квартиры.

В соответствии с п. 1 указанного акта квартира (передаваемый Объект долевого строительства) имеет следующие характеристики: 2х-комнатная 

<

адрес>, расположена на 15 этаже в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64,00 кв.м., общей площадью (с учетом лоджий и балконов) 66,1 кв.м.

При этом из буквального толкования условий договора следует, что стороны договорились о том, что фактическая площадь Объекта долевого строительства, исходя из которой производится компенсация затрат Застройщика на строительство, будет установлена на основании данных технической инвентаризации. Данные, предоставленные органом инвентаризации, являются достаточным основанием для проведения окончательных взаиморасчетов по договору (п. 4.3 договора).

Судом достоверно установлено, что на объект долевого строительства истцом ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности.

Суд считает, что условия договора, содержащиеся в оспариваемых истцом п. 9.2. абз. 2 п. 4.2, п. 4.6, пп. «б» п. 4.1.2, п. 4.7 Договора№ №НТ-4/2-15-142-2/АН участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не противоречащими положениям действующего законодательства Российской Федерации, не являются недействительными, в том числе, ничтожными, а также не нарушают права и законные интересы истца как потребителя.

Истец, как одна из сторон договора, не был лишен возможности повлиять на содержание его условий, своим правом на это не воспользовался и собственноручно подписал договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Истцом было принято решение о заключении договора, содержащего в том числе вышеуказанные условия. Он не был лишен возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Иных условий договора Истец со своей стороны не предлагал, каких-либо доказательств того, что ему были установлены ограничения в возможности формулирования своих условий договора и направления их Ответчику для рассмотрения Истцом суду не представлено.

Кроме того, со стороны Ответчика договор был фактически исполнен — застройщик построил соответствующую условиям договора объект долевого строительства (квартиру) и передал его Истцу в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательства того, что в момент заключения договора Истцу не были разъяснены его условия, либо он был лишен возможности отказаться от заключения данного договора, либо был введен в заблуждение Истцом не представлено.

В отношении положений п. 9.2 договора, согласно которому все споры, разногласия иди требования, возникающие из Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая Сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд 

<

адрес>.

Возможность определения условиями заключаемой сделки договорной подсудности предусмотрена гражданским процессуальным законодательством.

Так, согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. В силу указанной статьи ГПК РФ не может быть изменена соглашением сторон только подсудность, установленная с. 26, ст. 27, ст. 30 ГПКРФ.

При этом, судом достоверно установлено, что ответчик не возражал против рассмотрения настоящего дела в суде, подсудность которого выбрана истцом не в соответствии с положениями п. 9.2 договора, а в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что вышеуказанные положения п. 9.2 договора противоречат действующему законодательству и нарушают его права или охраняемые законом интересы.

В судебном заседании представителем ответчика также было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В части признания вышеуказанных пунктов договора недействительными сделка является оспоримой.

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющих основанием для признания сделки недействительной.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор № № участия в долевом строительстве, п. 9.2, абз. 2 п. 4.2, п. 4.6, пп. «б» п. 4.1.2, п. 4.7 которого признаются недействительными на основании заявленных исковых требований.

Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства уважительности пропуска срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Анализируя изложенное выше, суд считает, что в иске ФИО1 к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов 9,2 абз.2 п.4.2, 4,6, пп.б, п.4.1.2 и п.4.7 Договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскании переплаты по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителя необходимо отказать.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов 9,2 абз.2 п.4.2, 4,6, пп.б, п.4.1.2 и п.4.7 Договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскании переплаты по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителя, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.Д. Аникеева