Дело № 3а-129/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 21 октября 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 351 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 394 074 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 1 532 086,94 руб. по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». Отчетом об оценке от 31.07.2020г. №05-07/Н/20, выполненным оценщиком ИП Ри Ден Юн, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 394 074 руб., что в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО2, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2- ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснила, что вопреки доводам министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации города Хабаровска, отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Все аналоги подобраны из одного сегмента рынка с объектом оценки, каждый аналог проверен и идентифицирован, различие в основных характеристиках устранены путем проведения соответствующих корректировок. Разрешенное использование аналога № 2 по ул. Колгуева соответствует основным видам разрешенного использования для зоны К-1. Аналог № 1 идентифицирован как объект в ВРИ-5, при этом в сделке принимал участие один объект, указана цена за земельный участок, АЗС контейнерного типа расположена на другом земельном участке и не могла принимать участие в данной сделке. Транспортная доступность учтена в корректировке на местоположение. При проведении корректировки на дату продажи/предложения использована динамика изменения цен сегмента рынка, сходного с объектом оценки. В анализе ООО РСО «Кредо» приведены средние цены предложений без проверки информации и учета особенностей по объектам, которые попали в выборку.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. При расчете корректировки на дату продажи/предложения, вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован. 

Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В качестве аналога № 1 оценщиком принят земельный участок по ул. Шевчука, 7, по которому отсутствует информация, что на дату сделки он был незастроенным. В качестве аналога № 2 принят земельный участок по ул. Колгуева, не сходный объекту оценки по экономическим характеристикам, расположенный в другой территориальной зоне, чем объект оценки. Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки значительно ниже среднего значения по Железнодорожному округу.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что согласно Договору аренды земельного участка № 70 от 06.04.2020г., заключенному между городским округом «Город Хабаровск» и ФИО2, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 351 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под магазин. Срок действия договора - по 05.04.2069г. 

В соответствии с условиями договора аренды, положениями постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019г. № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» (вступившего в действие с 01.01.2020г.), арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется в порядке, установленном действующим законодательством, по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории. 

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 1 532 086,94 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018г. №441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018г.), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

Суду в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке объекта оценки от 31.07.2020г. № 05-07/Н/20, выполненный оценщиком Ри Ден Юн (имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 14.09.2007г. является членом саморегулируемой организации «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», регистрационный номер №), согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 394 074 руб.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (http://portal.rosreestr.ru); информационно-справочное издание риэлторов г.Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» (http://vnh27.ru/); сайты www.farpost.ru., www.avito.ru., www.domofond.ru. Также использованы данные публичной кадастровой карты (http://pkk.rosreestr.ru/). 

Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5) и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Исходя из положений пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, и пункта 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010г. № 508, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу приведенной нормы тип и состояние застройки объекта оценки и объектов-аналогов значения не имеет, поскольку все участки оцениваются, как незастроенные. Кроме того, оценщиком отобраны земельные участки, которые участвовали в сделке без улучшений, с ценой продажи только за земельный участок. 

Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.

Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату предложения (продажи); на местоположение; на расположение относительно автомагистралей – расположение в непосредственной близости от красной линии (для объекта-аналога № 2); на передаваемые права (для объектов-аналогов №№2-5); на площадь. 

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. 

Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.

При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы данные средней стоимости предложения к продаже 1 кв.м земельных участков под офисно-торговую застройку за анализируемый период, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом. 

При проверке вариации из расчета был исключен объект-аналог № 3 как не вошедший в доверительный интервал. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 394 074 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. 

Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31.07.2020г. № 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020г.), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 351 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 394 074 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз 

Решение в окончательной форме принято 28 октября 2020 года