дело № 2-240/2025

УИД 26RS0001-01-2024-010051-23

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Степановой Е.В., 

с участием: истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ООО «Стройград-1» ФИО4, действующей по доверенности,

третьего лица не заявляющего самостоятельные требования - ФИО5,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО12 А.дровны, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1 к ООО специализированный застройщик строительное управление «Стройград-1», ЖСК «Победа», Конкурсному управляющему ФИО11 о признании договора аренды ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО12 дровна, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1 обратились в Промышленный районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ООО специализированный застройщик строительное управление «Стройград-1», ЖСК «Победа», Конкурсному управляющему ФИО11 о признании договора аренды ничтожной сделкой.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что определением от дата по заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно». Определением от дата, резолютивная часть которого объявлена 04.07.2016г., в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением от 06.03.2017г., резолютивная часть которого оглашена 27.02.2017г., ООО «АртСтройТехно» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Сведения о введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» 18.03.2017г. Определением от 18.06.2020г. конкурсным управляющим утвержден ФИО11.

Истцы являются участниками в долевом строительстве застройщика ООО «АртСтройТехно» по делу о банкротстве №А63-12163/2015г. и согласно определениям Арбитражного суда 

<

адрес> включены в реестр требований кредиторов с требованиями о передаче жилых помещений, расположенных в позициях 6,7 многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заявлению СЗ СУ ООО «Стройград-1» о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства только 2-5 позиций и земельного участка и исполнить обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» перед участниками долевого строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (протокол от датаг. №-ПРМ-НС) СЗ СУ ООО «Стройград-1», Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ принятозаключение о возможности передачи СЗ СУ ООО «СтройГрад-1» имущества и обязательств застройщика ООО «АртСтройТехно».

Имущество Банкрота ООО «Артстройтехно» 6-7 позиции с кадастровыми номерами №., с зарегистрированной в Росреестре СК ипотекой на участников долевого строительства Приобретатель не изъявил желание приобрести. 

28.12.2018г. между арендодателем ЖСК «Победа» и арендатором ООО СЗ СУ «Стройград-1» заключен договор № б/н аренды земельного участка к/н №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 8500 кв.м. для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. 

То есть, собственник земельного участка ЖСК «Победа» передал в аренду арендатору ООО «СтройГрад-1» весь земельный участок к/н №, предназначенный для размещения объектов незавершенного строительства позиций 2-5 и позиций 6-7 по ГП ООО «АртСтройТехно», в целях урегулирования арендатором СЗ СУ ООО «СтройГрад-1» обязательств только перед участниками долевого строительства 2-5 позиций, переданными ему в порядке перевода долга от Банкрота в нарушении ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 127 ФЗ РФ. При этом были нарушены законные интересы участников долевого строительства 6-7 позиций 

<

адрес>, правами которых обременен данный участок в виде ипотеки № и №.

Истцы считают, что так как Банкрот ООО «АртСтройТехно» не являлся собственником участка, то и переуступка прав и обязательств застройщика Банкрота ООО «АртСтройТехно» по договору аренды между ООО «АртСтройТехно» и ООО СЗ СУ «Стройград-1» с письменного согласия арендодателя ЖСК «Победа» не могла произойти. 

В ответ на претензии истцов к ООО СЗ СУ «СтройГрад-1», последний ответил, что у застройщика не возникло обязательств перед участниками долевого строительства позиций 6 и 7 о передаче им жилых помещений. ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» не владеет объектом расположенным по адресу: 

<

адрес>, позиция 7 (право собственности зарегистрировано за ООО «АртСтройТехно»), не имеет право заключать какие-либо сделки по данному объекту, поэтому не несет обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, заключенному между гр. истцами и ООО «АртСтройТехно».

Однако арендодатель ЖСК «Победа» передал в аренду земельный участок арендатору СЗ СУ ООО «Стройград-1» с обременением ипотекой на участников строительства 6-7 позиций бездолжным образом проведенного уведомления и письменно выраженного согласия участников строительства 6-7 позиций, чьими правами данный участок обременен. 

Таким образом, Приобретатель при действии(бездействии) конкурсного управляющего ООО «Артстройтехно» получил весь земельный участок к/н № и размещенными на данном участке объектами незавершенного строительства 6-7 позиций кадастровые номера №, № обремененными ипотеками, в аренду по договору аренды б/н от 28.12.2018г. 

После передачи всего земельного участка с к/н № в аренду, ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» и ЖСК «Победа» были поданы заявления на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В связи с корректировкой проектной документации, комитетом градостроительства администрации 

<

адрес> внесены изменения в разрешение от 24.05.2019№с-2019 на строительство объекта капитального строительства многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес> (позиция 4), которыми предусматривается строительство объекта до 25 этажей.

Постановлением Администрации 

<

адрес> края № от 18.12.2020г., проектной декларацией № от 13.05.2022г. 000 СЗ СУ «Стройград-1» снес и застроил объекты незавершенного строительства позиции 6-7 

<

адрес> с кадастровыми номерами №., с зарегистрированной на них в Росреестре СК ипотекой на участников долевого строительства. На объектах незавершенного строительства строений 6-7 

<

адрес> ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» построил бетонные колодцы, коммуникации, парковочные места для автомобилей, пожарные проезды и т.д. То есть СЗ Стройград-1 уже не просто достраивает 2,3,4,5 позиции, а фактически достраивает весь проект ООО «Артстройтехно», изменив проект и перенеся 6,7 позиции по ГП ООО «Артстройтехно» на верхние этажи ЖК «Респект» СЗ Стройград-1. Приобретатель СЗ Стройград-1 сносит 6-7 позиции и получает разрешение на ввод в эксплуатацию 01.09.2023г. ЖК «Респект». Объекты незавершенного строительства позиции 6-7 

<

адрес> с кадастровыми номерами № не существуют в натуре.

Таким образом, СЗ СУ ООО «Стройград-1» получил в аренду земельный участок застройки не по переуступке прав на аренду от Должника ООО «Артстройтехно» с согласия собственника ЖСК «Победа», а в обход процедуры банкротства от самого собственника ЖСК «Победа» через 6 месяцев после определения АС СК дело № А 63-12163/2015 от 10.07.2018г., а именно 28.12.2018г., незаконно снес объекты незавершенного строительства 6-7 позиции, не принял на себя согласно пункту 9 статьи 201.15-2.127ФЗ обязательств застройщика ООО «Артстройтехно» по передаче жилых помещений перед участниками долевого строительства 6-7 позиций 

<

адрес> по ГП ООО «Артстройтехно», согласно Постановлению о разрешении на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № от дата №с-2019 увеличил этажность до 25 этажей, фактически перенеся 6-7 позиции на верхние этажи жилого комплекса «Респект», получил разрешение на сдачу объекта ЖК «Респект» в эксплуатацию от комитета градостроительства администрации 

<

адрес>. При этом в результате действий конкурсного управляющего ООО «Артстройтехно», СЗ СУ ООО «Стройград-1», ЖСК «Победа» нанесен материальный ущерб не только участникам долевого строительства 6-7 позиций 

<

адрес> по ГП ООО «Артстройтехно», но и собственникам жилых помещений ЖК «Респект». На сегодняшний день при государственной регистрации права собственности на помещение в ЖК «Респект» СЗ СУ ООО «Стройград-1» участников строительства, заключивших ДЦУ с СЗ СУ ООО «Стройград-1», не осуществлена одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, обремененный ипотекой на участников строительства 6-7 позиций.

При этом истцы не получили уведомление от ЖСК «Победа» о проведении собрания по вопросу передачи земельного участка в аренду СЗ СУ ООО Стройград-1, не могли знать о наличии причин ущемления своих законных прав и интересов на момент заключения договора аренды б/н от дата, односторонней смены проекта застройки земельного участка в соответствии с проектной декларацией № от 13.05.2022г. и снос под проект ЖК «Респект» СЗ Стройград-1 объектов незавершенного строительства 6-7 позиций по ГП ООО «Артстройтехно».Участников строительства не уведомили о наличии причин, при заключении Договора № б/н аренды земельного участка от «28» декабря 2018г. между Арендодателем ЖСК «Победа» и Арендатором ООО СЗ СУ «Стройград-1» ущемляющих права участников долевого строительства и делающих данный договор аренды оспоримой или ничтожной сделкой. Конкурсный управляющий ООО «Артстройтехно», ЖСК «Победа не уведомляли участников строительства о том, что заключение сторонами договора аренды б/н земельного участка к/н № от 28.12.2018г. проводилось без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен, в том числе о возможности передачи обязательств Банкрота к Приобретателю путем вступления в ЖСК «Победа».

У ЖСК «Победа» как изначального собственника земельного участка, из-за отсутствии у должника ООО «Артстройтехно» права собственности на земельный участок застройки, в том числе на правах аренды, возникли обязательства урегулировать вопрос о передаче обязательств перед участниками строительства 6-7 позиций 

<

адрес> строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от Банкрота ООО «Артстройтехно» к Приобретателю ООО СЗ СУ «Стройград-1». Поэтому, чтобы согласно Заключению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем (по делу №А63-12163/2015) объектов незавершенного строительства и земельного участка к/н 26:12:012502:656, предназначенного для размещения в том числе объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №., позиций 6-7 по ГП ООО «АртСтройТехно» согласно части 1-2.статьи 13 214-ФЗ (ред. от дата) при невозможности передать обязательства от Банкрота ООО «Артстройтехно» к приобретателю СЗ СУ ООО «Стройград-1» согласно абзацу второму и третьему; пункта 1, 201.15-1 ст., 127ФЗ (в ред. Федерального закона от дата N 218-ФЗ), ЖСК «Победа» обязан принять решение об участии в урегулировании вопроса о передаче обязательств перед участниками строительства 6-7 позиций от Банкрота к Приобретателю путем включения в члены своего кооператива участников долевого строительства 6-7 позиций, закрепить за ними соответствующий паевой взнос, признать за ними имущественное право требования на квартиры согласно сведениям в реестре требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «АртСтройТехно, а далее согласно пункту 6.1. должно быть составлено дополнительное соглашение с регистрацией в ЕГРН к договору аренды б/н от 28.12.2018г. между арендодателем ЖСК «Победа» и арендатором ООО СУ «Стройград-1», в дополнительное соглашение (пункт 6.1. договора аренды) должны быть внесены участники долевого строительства 6-7 позиций и с участниками строительства 6-7 позиций должны быть перезаключены договора долевого участия и переданы жилые помещения от ООО СЗ СУ «Стройград-1».

На основании изложенного истцы просят признать недействительной, ничтожной сделкой договор аренды № б/н от 28.12.2018г. арендатора СЗ СУ ООО «СтройГрад-1» и арендодателя ЖСК «Победа».

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить. Дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание истцы ФИО12, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, а также представитель третьего лица Министерство строительства СК, не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Стройград-1» по доверенности ФИО4 в судебном заседании против заявленных требований возражала, просила отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание представитель ответчика ЖСК «Победа» не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомил, в связи с чем, на основании ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с учетом ранее поданного отзыва на исковое заявление, из которого следует, что в целях восстановления прав граждан-участников долевого строительства, в том числе проблемного объекта ООО «АртСтройТехно», расположенного в 

<

адрес> (позиция 6-7), в 2019 году 

<

адрес>м акционерному обществу «Ипотечное Инвестиционное агентство 

<

адрес>» были выделены 200 млн. рублей, которые выплачены по 176 договорам уступки прав требований. Для получения денежной выплаты участник должен подать в Министерство строительства и архитектуры заявление. В период с 2019года и по настоящее время вотношений проблемных объектов, по 

<

адрес> (позиция 6-7)в 

<

адрес>, восстановлены права более 150 граждан-участников строительства за счёт мер регионального характера, путем осуществления выплат. Однако, не все дольщики подали заявление, но даже на сегодня еще есть возможность это сделать и забрать деньги согласно своим договорам долевого участия.

В судебное заседание ответчик конкурсный управляющий ООО «АртСтройТехно» ФИО11 не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомил, в связи с чем, на основании ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО5, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда 

<

адрес> от дата по делу № А6З-12163/2015 ООО «Артстройтехно» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Истцы являются участниками в долевом строительстве застройщика ООО «АртСтройТехно» по делу о банкротстве №А63-12163/2015г. и согласно определениям Арбитражного суда 

<

адрес> включены в реестр требований кредиторов с требованиями о передаче жилых помещений, расположенных в позициях 6,7 многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

В рамках дела № A63-12163/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Артстройтехно» ООО СЗ СУ «Стройград-1» были переданы имущество и права застройщика на объекты с кадастровыми номерами № (позиции 2, 3, 4 и 5), заключены договоры от дата № и № передачи объектов незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером №, который на момент начала строительства находился в аренде у ООО «Артстройтехно» и впоследствии был передан в аренду ООО СЗ СУ «Стройград-1» на основании договоров от дата и дата, заключенных с собственником земельного участка ЖСК «Победа».

На земельном участке с кадастровым номером № также расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № (позиции 6 и 7), права на которые иным лицам в рамках дела № № о несостоятельности (банкротстве) ООО «Артстройтехно» не передавались.

Застройщиком ООО СЗ СУ «Стройград-1» и ЖСК «Победа» были поданы заявления на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, до 25 этажей.

Администрацией 

<

адрес> дата вынесено постановление № «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>».

Впоследствии приказом комитета градостроительства администрации 

<

адрес> от дата №-оду внесены изменения в разрешение на строительство от дата №с-2019, согласовано строительство 25-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес>, 5-й этап строительства, площадью 18 201,74 кв.м. на площади застройки 1053,02 кв.м (наименование ЖК «Респект»).

дата №, комитетом ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» выданы разрешения на строительство многоквартирных домов по 

<

адрес>, позиции 2-5.

Указанные позиции 2-5 введены в эксплуатацию в 2022-2023 годах. В соответствии с проектной документацией и схемой застройки земельного участка с кадастровым номером № ООО СЗ СУ «Стройград-1» на месте нахождения объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877 осуществлено обустройство парковочных мест.

Истцы, указывая, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № (позиции 6, 7), входящие в состав земельного участка с кадастровым номером № были переданы в рамках дела о банкротстве ООО «АртСтройТехно» по договору аренды от дата арендодателем ЖСК «Победа» арендатору ООО СЗ СУ «Стройград-1» незаконно, поскольку ООО «АртСтройТехно» не являлся собственником земельного участка, а арендодатель ЖСК «Победа» передал в аренду земельный участок Арендатору СЗ СУ ООО «Стройград-1» с обременением ипотекой на участников строительства 6-7 позиций без должным образом проведенного уведомления и письменно выраженного согласия участников строительства 6-7 позиций, чьими правами данный участок обременен, обратились в суд с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой на основании ст. 173 ГК РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако выбранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В силу статьи 173 ГК РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.

Также согласно статьи 174.1 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

По сути требования истцов основаны на необходимости исполнения СЗ СУ ООО «Стройград-1» обязательств перед участниками строительства 6-7 позиций за банкрота ООО «Артстройтехно».

Однако, суд не может согласиться с позицией истцов ввиду следующего.

ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» выразил заинтересованность в инвестировании завершения строительства объектов незавершенного строительства позиций 2, 3, 4, 5, расположенных в 

<

адрес>, с учетом возможности финансирования завершения строительства указанных объектов за счет собственных средств. Заинтересованность в инвестировании завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных в 

<

адрес> (поз. 6, 7), застройщики не выразили.

Согласно частям 6 и 7 статьи 201.15-1 Федерального закона № 127-ФЗ лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, к которому прилагаются документы, подтверждающие в том числе возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Из системного анализа указанных норм права следует, что принятие лицом, имеющим намерение стать приобретателем земельного участка решения о финансировании необходимых мероприятий по завершению строительства объекта, принадлежащее застройщику, признанному банкротом, не приводит к тому, что обязательства должника-застройщика перед юридическими лицами (участниками строительства), в отношении которых лицом, имеющим намерение стать приобретателем земельного участка, не заявлено намерения стать приобретателем, автоматически переходят к указанному лицу.

Кроме того, согласно части 10 ст. 201.15-1 Федерального закона № 127-ФЗ исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. 

При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Из материалов дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № площадью 8500 кв.м (в том числе 1200 кв.м с особым режимом использования) предоставлен в собственность ЖСК «Победа» для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в квартале 534, категория земель - земли населенных пунктов, согласно материалам межевания, на основании постановления администрации 

<

адрес> № от дата.

В соответствии с определениями Арбитражного суда 

<

адрес> от дата и от дата объекты незавершенного строительства, расположенные по 

<

адрес>, только позиции 2-5 в 

<

адрес>, переданы новому застройщику ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» для завершения их строительства.

При этом в указанных определениях суд указал, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика конкурсный управляющий заключает с приобретателем договор (договоры) передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Договор передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту. Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во исполнение определения Арбитражного суда между ООО «АртСтройТехно» и ООО СУ «СтройГрад-1» был заключен договор передачи объектов незавершенного строительства и обязательств застройщика, согласно которому ООО СУ «СтройГрад-1» приняло на себя обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений только в позициях 2-5.

Управлением Росреестра по 

<

адрес> осуществлена государственная регистрация перехода права на объекты незавершенного строительства по 

<

адрес>, поз. 2, 3, 4, 5 в 

<

адрес> к ООО СЗ СУ «СтройГрад-1».

Таким образом, поскольку на момент передачи объектов незавершенного строительства ООО «АртСтройТехно» не являлся ни собственником, ни арендатором земельного участка и перемена лиц в обязательстве была невозможна, передача его прав по застройке объектов перешла ООО «Стройград 1» во исполнение определений Арбитражного суда 

<

адрес> от дата и от дата для завершения строительства по 

<

адрес>, поз. 2, 3, 4, 5 в 

<

адрес>, то и заключение договора явилось следствием исполнения указанных выше определений Арбитражного суда в силу закона.

Если право на вещь, отчужденную должником по сделке, было передано другой стороной сделки иному лицу, должник в случае признания сделки недействительной вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя посредством виндикации по правилам статей 301, 302 ГК РФ вне рамок дела о банкротстве либо в случае подсудности виндикационного иска тому же суду в рамках обособленного спора о признании сделки недействительной (абзац третий пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. I Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

При рассмотрении такого требования суду следует установить обстоятельства, связанные с отчуждением вещи конечному приобретателю (пункты 37 - 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, лицо, опровергающее данный факт, должно привести убедительные доводы и соответствующие доказательства (пункт 5 статьи 10 ГК РФ, статьи 9, 65 АПК РФ). В данном случае о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать приобретение имущества по многократно заниженной цене, отсутствие встречного предоставления, заинтересованность и т.п.

Из разъяснений, содержащихся в п. п. 37 - 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что недействительность сделки, во исполнении которой было передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" недействительность договора купли-продажи, сама по себе, не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств, (т.е. в рассматриваемом споре определение Арбитражного суда).

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При отсутствии фактов того, что отчуждение спорного участка произошло помимо воли собственника, нельзя делать выводы о недобросовестности действий ответчика по приобретению спорного имущества.

На основании изложенного, учитывая, что судом не установлены основания для признания недействительным оспариваемого договора аренды на основании ст. 173, 174.1 ГК РФ, поскольку не установлено, что заключенный договор аренды противоречат целям деятельности его сторон, принимая во внимание, что судом не установлено, что одна или обе стороны при заключении оспариваемого договора аренды действовали недобросовестно, что исключает наличие оснований для признания этого договора недействительным, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов о признании недействительной, ничтожной сделкой договора аренды № б/н от дата, заключенный между арендодателем ЖСК «Победа» и арендатором СЗ СУ ООО «СтройГрад-1». 

При этом произвести раздел земельного участка по 

<

адрес> для строительства иных объектов не представляется возможным поскольку, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656 расположен в территориальной зоне «Ж-0. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)» (далее - зона Ж-0).

С учетом требований градостроительного регламента, установленного для зоны Ж-0, а именно максимальный процент застройки составляет не более 60%, минимальные отступы от границ земельных участков - 3 и 5 метров, наличие стоянок автомобилей, площадь озелененной территории 25%, а также необходимостью соблюдения нормативных противопожарных и санитарно-эпидемиологических разрывов между зданиями, произвести раздел земельного участка, с целью образования земельных участков для строительства позиций 6-7, не возможно.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от датаг. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от дата №, в состав общего имущества включается, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

В связи с этим, объекты долевого строительства по адресу 

<

адрес> (поз. 6, 7) включены в план-график «дорожную карту» 

<

адрес> по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с предоставлением денежной выплаты за счет мер регионального характера.

Согласно сведениям, представленным министерством строительства и архитектуры 

<

адрес>, в целях восстановления прав граждан участников долевого строительства проблемных объектов ООО «АртСтройТехно», расположенных в 

<

адрес> (поз. 6, 7) и 

<

адрес> (поз. 1-3) в 2019 году 

<

адрес>м акционерному обществу «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>» были выделены 200 млн. рублей, которые выплачены по 176 договорам уступки прав требований, в размере требований, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, граждане - участники строительства проблемных объектов по 

<

адрес>, поз. 6,7 в 

<

адрес>, вправе обратиться в министерство с заявлением о предоставлении денежной выплаты.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО12 А.дровны, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1 к ООО специализированный застройщик строительное управление «Стройград-1», ЖСК «Победа», Конкурсному управляющему ФИО11 о признании недействительной, ничтожной сделкой договора аренды № б/н от дата, заключенный между арендодателем ЖСК «Победа» и арендатором СЗ СУ ООО «СтройГрад-1» – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2025 г.

Судья Е.В. Степанова