Дело № 2-1234/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 23 мая 2019г.

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

судьи Есипко С.Н.,

при секретаре Вартановой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ООО «Кубаньжилстрой» ФИО4,

представителей ответчика ООО «АКСТРОЙ» ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «АКСТРОЙ» о признании договора недействительным, 

установил:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «АКСТРОЙ» о признании договора недействительным.

В обоснование иска указано, что между ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «Акстрой» был заключен договор купли - продажи земельного участка № НР/СК-2 от 09 апреля 2018 года. Право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства - многоквартирный дом перешло на ООО «Акстрой» 11.07.2018 г. ФИО7 является третьим лицом - залогодержателем земельного участка для строительства многоквартирного дома Жилого комплекса 

<

адрес> по зарегистрированному Договору участия в Долевом строительстве. ООО «Акстрой» обязалось заключить с дольщиками Дополнительные соглашения к Договорам участия в долевом строительстве с измененными сроками окончания строительства и возобновить строительство объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом Жилого комплекса 

<

адрес>. Однако, Допсоглашения дольщиков в регистрирующем органе - Росреестр, зарегистрированы не были, строительство объекта не ведется. Спорный договор подписан в лице представителя ФИО8 Шахзаде, действующего на основании доверенности от 29 мая 2018г., удостоверенной нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО2, номер в реестре №. Однако на момент подписания договора 09 апреля 2018 г. полномочий у представителя не было. Согласно в раздела «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица» в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) значится только генеральный директор ФИО3. Договор, заключённый неуполномоченным лицом, является недействительной сделкой в соответствии с пунктом 1 статьи 53, пунктом 1 статьи 183 и статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Считает, что ответчик обязан вернуть все полученное по недействительной сделке. Просит признать договор купли-продажи земельного участка № НР/СК-2 от 09 апреля 2018г. недействительным. Применить последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка и объекта незавершенного строительства в собственность ООО «Кубаньжилстрой». Взыскать с ответчика государственную пошлину, уплаченную истцом при подаче настоящего искового заявления в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил его удовлетворить. Пояснил, также, что направлением ему для получения согласия на сделку другого текста договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2018г. нарушены его права, поскольку первоначально договор заключался на иных более выгодных для него условиях. Ответчиком ООО «Акстрой» нарушается срок – 30.09.2018г. исполнения договора долевого участия в строительстве. 

Представитель ответчика ООО «Кубаньжилстрой» исковые требования признал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представители ООО «АКСТРОЙ» исковые требования не признали. Представитель ФИО5 представил письменный отзыв на иск, указав, что ответчик приобрел право собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 09.04.2019г., который был подписан надлежащим лицом, представляющим интересы покупателя, что следует из преамбулы договора, отражающей реквизиты доверенности, оформленной надлежащим образом. Объект долевого строительства обременен правами 128 участников долевого строительства, которые дали свое согласие на отчуждение земельного участка в пользу ООО «АКСТРОЙ». Также, указал, что ООО «АКСТРОЙ» предпринимаются действия по исполнению Инвестиционного меморандума от 30.03.2018г. № 50, подписанного Администрацией муниципального образования город Новороссийск, ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «АКСТРО», во исполнение которого и был заключен оспариваемый договор купли-продажи, следовательно, сделка 09.04.2018г. была одобрена генеральным директором ООО «АКСТРОЙ». На строительстве объекта освоено 138 млн. рублей инвестиций, из них 90 млн. рублей собственных средств ответчика и только 48 млн. рублей средств дольщиков. Предстоит освоить 537 млн. рублей собственных средств компании «Акстрой». ООО «СЗ «Акстрой» планировало завершить строительство объекта в декабре 2019 года. В ходе реализации проекта открылись новые обстоятельства, которые ООО «Акстрой» не могло предвидеть на момент заключения договора. Сметная стоимость строительства составила 675 млн. рублей, вместо запланированных 550 млн. рублей на основании расчёта, представленного ООО «Кубаньжилстрой». Технические условия присоединения объекта к сетям водоснабжения, водоотведения, ливнеотведения, теплоснабжения, электроснабжения, полученные от ООО «Кубаньжилстрой» не подтвердились. ООО «Кубаньжилстрой» по настоящий момент не выполнило взятые на себя обязательства по договору купли-продажи земельного участка о передаче ООО «СЗ «Акстрой» проектной, рабочей и исполнительной документации на объект строительства. В сложившихся обстоятельствах необходимо было реализовать комплекс организационно-технических мероприятий, который позволил найти решение возникших проблем, без привлечения денежных средств участников долевого строительства, пострадавших от деятельности недобросовестного застройщика ООО «Кубаньжилстрой». В настоящее время ООО «СЗ «Акстрой» направил уведомление всем участникам долевого строительства, включая Истца, с предложением заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о перемене лиц в обязательстве, далее по тексту Дополнительное соглашение, без изменения условия договора за исключением срока передачи помещения. Срок передачи помещения приведён в соответствие с нормативным сроком, установленным в проекте организации строительства, имеющем положительное заключение государственной экспертизы. На данный момент продолжается работа по заключению Дополнительного соглашения и Договора участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства пострадавшими от деятельности недобросовестного застройщика ООО «Кубаньжилстрой». С марта 2019г. года ответчик возобновил работы по реализации проекта строительства объекта. Идёт работа по изменению проекта теплоснабжения объекта от газовой котельной. Завершена работа по инженерным изысканиям по сейсмике, геодезии, геологии, гидрометеорологии. Продолжается работа по натурному испытанию свайного фундамента на несущую способность. В Ходатайстве истец расширил список оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным. По мнению истца, он был введён в заблуждение действиями ответчика и на этом основании считает договор купли-продажи земельного участка оспоримой сделкой. В ходатайстве истца отсутствуют доказательства нарушения прав или охраняемых законом интересов или наступивших для него неблагоприятных последствий, которые являются предусмотренным п. 2 ст. 166 ГК РФ основанием для признания сделки недействительной. В результате спорной сделки у истца появилась возможность восстановить право требования жилого помещения, нарушенное первоначальным застройщиком ООО «Кубаньжилстрой». В производстве Арбитражного суда Краснодарского края с 18.10.2017 года находится Дело № А32-42523/2017 43/146-Б-19-БД о признании ООО «Кубаньжилстрой» несостоятельным (банкротом). Признание Договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2018 N2 НР/СК-2 недействительным может привести к неблагоприятным последствиям по отношению к 128 участникам долевого строительства, правами которых обременена спорная сделка. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 29 июня 2017г. между ООО «Кубаньжилстрой» (застройщик) и ФИО7 (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщику соответствующий объект долевого строительства, а дольщик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. 

Объект долевого строительства предусмотрен в подп. 3.2. договора – 2-комнатная квартира, номер на площадке 1, проектной площадью 66,00 кв. метров, расположенная на 5 этаже, в 3 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>

На момент подписания договора его цена составила 2670000,24 руб. (подп. 4.1).

Согласно подп. 5.1 договора, срок передачи дольщику квартиры и принятие ее дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства не позднее 30 сентября 2018г. 

Стороны предусмотрели условие о том, что обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у дольщика считается находящимся в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости (п. 10.6).

Вышеуказанный договор был подписан сторонами, и переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован 13.07.2017г. в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, договор никем не оспорен, не изменен и является действующим по настоящее время.

09 апреля 2018г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «АКСТРОЙ» (покупатель), исполняя обязательства сторон согласно заключенному 29.11.2017г. Дополнительному соглашению № 1 к Инвестиционному Соглашению № КЖС-АК/СК-3 от 30 мая 2017г., Инвестиционному соглашению от 01.02.2018г. заключен договор купли-продажи земельного участка № НР/СК-2, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1321 площадью 9049 кв.м. по адресу: Россия, 

<

адрес> (п. 2 договора). Продавец продает. А покупатель приобретает в собственность расположенный на земельном участке незавершенный строительством объект, с кадастровым номером 23:47:0309018:3532 на условиях настоящего договора. 

Согласно подп. 5 п. 1 договора, после государственной регистрации перехода права на объект недвижимости продавец переведет на покупателя долг:

1) по отношению к участникам долевого строительства. Обязательства продавца возникли на основании договоров участия в долевом строительстве. Сведения, об обязательствах продавца приведены в Приложении 3 к договору;

2) по отношению к лицам, перед которыми у продавца возникли долговые обязательства на основании соответствующих договоров. Сведения об обязательствах продавца приведены в приложении 5 к договору. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктами 1,2 ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из преамбулы вышеуказанного договора, он подписан представителем продавца – генеральным директором ФИО16. и представителем ответчика – ФИО8 Шахзаде, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО2, номер в реестре №39/73-н/39-2018-3-1137. 

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пунктам 2,3 ст. 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Из материалов дела следует, и не отрицается сторонами, перед отчуждением земельного участка ООО «АКСТРОЙ» по договору купли-продажи от 09.04.2018г., ответчиками было получено согласие ФИО7, являющееся залогодержателем земельного участка – участником долевого строительства на отчуждение указанного объекта недвижимости.

Таким образом, ответчиками соблюдены требования ч.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), об отчуждении заложенного по договору об ипотеке имущества путем продажи с согласия залогодержателя.

Из вышеуказанных норм права следует, что при получении предварительного согласия залогодержателя на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие, следовательно, согласование ответчиками с ФИО7 других условий договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2018г., не требовалось.

Договор купли-продажи от 09.04.2018г. содержит все существенные условия о предмете, цене, сторонах. Переход права собственности на земельный участок, указанный в договоре и расположенный на нем объект незавершенного строительства в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 11.07.2018г., следовательно, соблюдены требования Закона об обязательной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

Суд не принимает доводы истца о том, что ФИО13 не имел 09.04.2018г. права на подписание договора купли продажи земельного участка от имени ООО «АКСТРОЙ», поскольку не имел доверенности, которая была выдана 29.05.2018г. по следующим основаниям.

Как следует из доверенности 39 АА 1656465, копия которой приобщена к материалам дела, она выдана 29.05.2018г. генеральным директором ООО «АКСТРОЙ» – ФИО11 на имя ФИО13 с правом заключать и подписывать от имени общества любые сделки, удостоверена нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО2, зарегистрирована в реестре за №, то есть после даты, указанной в договоре купли-продажи, следовательно, если бы оспариваемый договор купли-продажи заключался действительно 09.04.2018г., ФИО13 не могла бы быть представлена доверенность от 29.05.2018г., ввиду её не существования на день заключения договора.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что данный договор от 09.04.2018г. был подписан позднее даты 29.05.2018г. 

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Поскольку ФИО7 не являлась стороной оспариваемого ей договора купли-продажи, а является третьим лицом, в отношении неё в соответствии с правовой позицией ВС РФ, договор считается заключенным 11.07.2018г., и не указание фактической даты подписания договора не влечет для неё никаких неблагоприятных последствий.

В обоснование своих доводов о признании сделки недействительной, истец ссылается на обстоятельство направления ему ООО «АКСТРОЙ для согласования другого проекта договора купли-продажи земельного участка № НР-СК-2, заключенного между ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «АКСТРО» также, датированного 09.04.2018г., однако, подписанного представителем ООО «АКСТРОЙ» ФИО12, действующей на основании доверенности от 19.12.2016г., в подтверждение чего предоставлена копия указанного договора.

Доводы истца о том, что направлением ему для получения согласия на сделку другого текста договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2018г. нарушены его права, суд отклоняет, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ им не указано, какие конкретно права нарушены оспариваемым договором, переход прав по которому был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Вместе с тем, исследовав содержание оспариваемого договора и копии договора, представленной истцом, в обоснование своих доводов, судом установлено, что предмет договора в указанных документах один и то же, следовательно, представленная копия договора не имеет доказательственного значения для данного дела.

Доводы представителя истца в судебном заседании о том, что ответчиком ООО «Акстрой» нарушается срок – 30.09.2018г. исполнения договора долевого участия в строительстве от 29.06.2017г. - суд не принимает во внимание, поскольку, как установлено в судебном заседании, первоначальным должником по данному договору было ООО «Кубаньжилстрой», а права и обязанности по договору к ответчику ООО «АКСТРОЙ» перешли на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2018г. № НР/СК-2. Кроме того, не исполнение стороной договора своих обязательств не предусматривает такой способ защиты права, как признание сделки недействительной. 

Также, представитель истца в обоснование своих требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном заседании пояснил, что ООО «Акстрой» заключаются с истцом дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве № от 29.06.2017г., в которых предусмотрены иные условия о цене договора и сроке исполнения обязательств, с которыми истец не согласен. Данные доводы суд, также, не принимает во внимание, поскольку сторонам договора ст. 434.1 ГК РФ, предоставлено право на вступление переговоров о заключении договора, и в случае не согласия с предложенными ответчиком ООО «АКСТРОЙ» дополнительными соглашениями, истец вправе был их не подписывать, предложить ответчику ООО «АКСТРОЙ» заключить дополнительное соглашение на иных наиболее выгодных для него условиях. Указанные обстоятельства не относятся предусмотренным ГК РФ основаниям для признания сделки недействительной. Кроме того, дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве не зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, в связи с чем, не являются заключенными в силу п. 14.4 указанного договора, и, следовательно, истец не вправе на них ссылаться. 

Доводы истца в уточненном исковом заявлении о том, что ООО «Акстрой» не исполняет свои обязательства по договору купли-продажи перед ООО «Кубаньжилстрой», поскольку не произведена до настоящего времени оплата по нему, суд отклоняет, поскольку исполнение договорных обязательств покупателем по данному договору не является предметом данного спора.

Представителем ответчика ООО «Кубаньжилстрой» в судебном заседании заявлено о признании заявленных исковых требований в полном объеме.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Из содержания оспариваемого договора следует, что истец не является единственным участником долевого строительства, обязательства ООО «АКСТРОЙ» перед которым возникло по данной сделке, в приложении к договору указаны другие участники долевого строительства, которые, как следует из доводов стороны ответчика и не оспаривается сторонами, также, давали свое согласие на отчуждение земельного участка, находящегося у них в залоге.

Признание иска представителем ответчика ООО «Кубаньжилстрой» суд не принимает, поскольку оно нарушает права других лиц, являющихся участниками долевого строительства.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 2 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пункт 2 ст. 1 ГК РФ предусматривает что, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Поскольку в судебном заседании установлено, что сделка по отчуждению земельного участка от 09.04.2018г. совершена ответчиками с соблюдением требований Закона, переход права собственности по ней зарегистрирован в установленном законом порядке, истцом не предоставлено доказательств нарушения ответчиками каких-либо его прав, исковые требования ФИО7 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что требование о применении последствий недействительности сделки является производным от требования о признании сделки недействительной, оно также, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Отказать ФИО7 в удовлетворении иска к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «АКСТРОЙ» о признании недействительным договора купли-продажи № НР/СК-2, от 9 апреля 2018г., земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309018:1321, площадью 9049 кв.м., заключенного между ООО «Кубаньжилстрой», ООО «АКСТРОЙ».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Судья Октябрьского 

районного суда г. Новороссийска С.Н. Есипко 

Мотивированное решение составлено 27.05.2019г.