УИД №92OS0000-01-2024-000057-12 

Дело 3а-74/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 августа 2024 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе председательствующего судьи Кондрак Н.И., при секретаре Бондюковой А.В., с участием представителей: административного истца ФИО1, административного ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Золотая Балка» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

14 марта 2024 года ООО «Агрофирма «Золотая Балка» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 42 248 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 2 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 34 556 329 рублей.

Указывает, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2022 года определена административным ответчиком в сумме 187 451 605,25 рублей. Однако, в соответствии с отчетом оценщика ООО «Центр оценки и экспертизы» № от 27 февраля 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 42 248 кв.м по состоянию на 01 января 2022 года составляет 34 556 329 рублей. Полагает, что установленная ответчиком кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, затрагивает имущественные интересы административного истца, влечет за собой необоснованное увеличение издержек предприятия, нарушает его права и законные интересы как арендатора в части уплаты арендной платы в справедливом размере.

В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении административного искового заявления настаивал. Полагали заключение судебной оценочной экспертизы надлежащим доказательством.

Представитель административного ответчика ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» против удовлетворения административного иска возражала по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключения экспертизы, пояснения эксперта Б. Е.П. в судебном заседании, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы в силу следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка № от 23 сентября 2022 года, заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 42 248 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 2 (т. 1 л.д. 7-13). Кадастровая стоимость земельного участка установлена актом об определении кадастровой стоимости № от 24.03.20023 года по состоянию на 01 января 2022 года в размере 187451605, 25 рублей (т. 2 л.д. 127-128). Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01 апреля 2023 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными. Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы и может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке оценщика ООО «Центр оценки и экспертизы» № от 27 февраля 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 42 248 кв.м по состоянию на 01 января 2022 года составляет 34 556 329 рублей (т. 1 л.д. 29-261).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствии отчета оценщика действующему законодательству об оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Согласно заключения эксперта Б. Е.П. № от 9 июля 2024 года отчет об оценке в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Однако при отборе объектов-аналогов оценщиком отобраны аналоги с неактуальной стоимостью. Чем нарушены требования Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО Y). Что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена в сумме 80 480 750 рублей (т. 2 л.д. 199-227).

Полагая, что экспертом в заключении допущены нарушения и противоречия, представитель ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» просил вызвать в судебное заседание эксперта для дачи пояснений. Эксперт Б. Е.П. представила в суде пояснения к экспертному заключению.

Оценив данное экспертное заключение, пояснения эксперта в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка и кадастровую стоимость надлежит установить в размере, установленной повторной судебной оценочной экспертизой.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Из содержания заключения повторной судебной оценочной экспертизы следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода с применением рыночной информации по сегменту, что является верным. Исследование проводилось с применением метода сравнения продаж, основанном на сравнительном подходе. В судебном заседании эксперт подробно изложил свои пояснения относительно замечаний представителя административного истца.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Эксперт проанализировал все предложения, представленные на рынке и относящиеся к сегменту земельных участков под коммерческую застройку. Принял достаточное количество аналогов. Требования п. 20 ФСО № 7 им выполнены. Вопреки доводам представителей истца экспертом проанализирована вся информация, полученная от суда и из открытых источников, анализ в заключении приведен.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с требованиями ФСО.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям законодательства об экспертной деятельности, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении экспертизы, не имеется. Судебной экспертизой установлено не соответствие представленного истцом отчета требованиям федерального стандарта оценки.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной, дополнительной экспертизы судом не установлено.

По всем доводам представителей административного истца о несогласии с экспертным заключением в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы. Выводы, к которым эксперт пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтверждены им в пояснениях. При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона №73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом надлежит отметить, что само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года №15-П, от 11.07.2017 года №20-П, Определении от 03.07.2014 года №1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в г. Севастополе, муниципальное образование Балаклавский муниципальный округ, территория автодороги Ялта-Севастополь, километр 67, земельный участок 2 площадью 42 248 кв.м с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 80 480 750 (восемьдесят миллионов четыреста восемьдесят тысяч семьсот пятьдесят рублей).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 марта 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст решения изготовлен 02 сентября 2024 года.