Дело № 2 – 139/2021

42RS0014-01-2020-001869-39

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе 

судьи Ульяновой О.А.,

с участием представителя истца – ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа – ФИО1, действующего на основании доверенности от 12.01.2021 г. №, 

представителя ответчика – истца ФИО2 – адвоката Фатенковой Л.В., действующей на основании ордера от 24.12.2020 г. и представившей удостоверение от 17.08.2018 г. №, 

при секретаре судебного заседания Митьковской А.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Мыски

04 марта 2021 г.

гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и встречному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании договора недействительным в части, 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее по тексту – КУМИ МГО) обратился с иском к к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, согласно которому просит взыскать с ФИО2 в пользу КУМИ МГО задолженность по договору аренды земельного участка от 08.06.2020 г. № – 20 за период с 18.06.2018 г. по 31.12.2019 г. в размере 2706879 руб. 54 коп., из которых сумма основного долга – 2532487 руб. 32 коп., пени – 174392 руб. 22 коп. 

В обоснование заявленных требований КУМИ МГО в исковом заявлении указал следующее. Между сторонами 08.06.2020 г. был заключён договор аренды земельного участка № в соответствии с которым истец предоставляет из земель категории – земли населённых пунктов, а ФИО2 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13247 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация Кемеровская область Мысковский городской округ 

<

...>. Вид разрешённого использования: под часть здания цеха металлоконструкций и здание АБК. Условиями договора предусмотрены, в том числе, размер арендной платы, ответственность сторон договора. Согласно п.3.3. Договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 г. Согласно Протоколам определения величины арендной платы за землю на 2018 г. и 2019 г. размер арендной платы за период с 01.06.2018 г. по 31.12.2019 г. составляет 2532487 руб. 32 коп. В связи с невнесением арендной платы в установленный договором срок истцом начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования от невнесённой арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2. договора), что составило 174392 руб. 22 коп. 30 сентября 2020 г. ответчику была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако, до настоящего времени задолженность не погашена. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований в полно объёме по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

По пояснению представителя, ответчик не признаёт исковые требования в полном объёме по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Согласно условиям договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кемеровской области. Регистрация договора до настоящего времени не проведена. В связи с отсутствием государственной регистрации договор не вступил в законную силу, а потому исковые требования КУМИ МГО истца о взыскании задолженности по этому договору удовлетворению не подлежат. Кроме этого, в договоре отсутствует дата начала срока аренды земельного участка. При этом, согласно п.3.3. договора условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 г. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым. В 2018 г. земельного участка с кадастровым номером №№ ещё не существовало. Он не был поставлен на кадастровый учёт, а потому не может являться предметом договора аренды и, соответственно, условие п.3.3. договора в силу приведённого положения закона не считается согласованным. Ответчик не уклоняется от исполнения обязательств по оплате аренды земельного участка, но считает, что расчёт арендной платы должен производиться со дня заключения договора, а не с 2018 г., когда объект аренды ещё не был сформирован. Кадастровый номер земельному участку был присвоен в 2019 г. В 2020 г. решением Кемеровского областного суда была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, а потому расчёт арендной платы должен производиться с учётом новой кадастровой стоимости.

ФИО2 подано исковое заявление к КУМИ МГО о признании договора недействительным в части, принятое определением суда как встречное. Истец ФИО2 просит признать недействительным договор аренды земельного участка №, заключённый 08.06.2020 г. между КУМИ МГО и ФИО2 в части распространения его условий на правоотношения, возникшие с 18.06.2018 г., а именно, п.3.3. договора. Применить последствия недействительности сделки, признав сроком начала действия договора аренды дату его заключения- 08.06.2020 г. 

В обоснование заявленного требования в исковом заявлении указано следующее. В 2019 г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка по адресу: 

<

...>. В связи с тем, что земельный участок не был сформирован (не имел кадастрового номера) истцу было предложено поставить земельный участок на учёт, что он и сделал в конце 2019 г. После чего ФИО2 вновь обратился в КУМИ МГО, который направил ему два экземпляра договора аренды земельного участка для подписания. В связи с ограничительными мерами по нераспространению КОВИД и отсутствием приёма граждан ФИО2 не имел возможности урегулировать какие-либо вопросы по договору. Однако, договор был ему необходим для установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка. Подписывая договора, ФИО2 не обратил внимание на содержание п.3.3. договора аренды. В договоре отсутствует дата начала срока аренды участка. При этом, согласно п.3.3. договора условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 г. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, в соответствующий договор не считается заключённым. В 2018 г. земельного участка с кадастровым номером №№ ещё не существовало. Он не был поставлен на кадастровый учёт, а потому не может являться предметом договора аренды и, соответственно, условие п.3.3. договора в силу приведённого положения закона не считается согласованным. Ответчик не уклоняется от исполнения обязательств по оплате аренды земельного участка, но считает, что расчёт арендной платы должен производиться со дня заключения договора, а не с 2018 г., когда объект аренды ещё не был сформирован. Кадастровый номер земельному участку был присвоен в 2019 г. В связи с тем, что договор аренды заключён только 08.06.2020 г., а условие п. 3.3. договора не соответствует требованиям закона, в частности, положениям ст. 607 ГК РФ, обязательства по оплате аренды за период до даты заключения договора (с 01.06.2018 г. по 31.12.2019 г.) у арендатора не могут возникнуть. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 настаивал на удовлетворении требований встречного искового заявления. 

Заслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

К основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плате, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Земельный кодекс РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно производить платежи за землю предусмотрена ст. 42 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником нежилого помещения № 1, площадью 10537,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> а пом. 1 кадастровый №, право собственности на которое зарегистрировано 18.06.2018 года, что подтверждено сведениями ЕГРН.

Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 13247 +/- 40 кв. м, вид разрешенного использования: под часть цеха металлоконструкций и здание АБК, для размещения промышленных объектов, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

08.06.2020 года между КУМИ МГО и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования под часть здания цеха металлоконструкций и здание АБК с кадастровым номером №, площадью 13247 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область Мысковский городской округ 

<

...>, а/1, сроком до 08.06.2069 г. (л.д. 14 -21). 

В соответствии с п. 2.1. договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кемеровской области. 

Согласно п. 8.1. договора он является актом приёма – передачи земельного участка. 

В соответствии с п. 3.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 г. 

Как усматривается из содержания п.3.1. договора размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчёту арендной платы за землю, указанному в протоколе определения величины арендной платы (приложение № 1). Согласно приложению № 1 (л.д. 18 – 21), расчёт арендной платы произведён за период с 18.06.2018 г. по 31.12.2020 г. 

Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. 

Из расчета арендной платы (Приложение № 1 к договору аренды) следует, что 

с 18.06.2018 по 31.12.2018 года арендная плата составляет 864021, 48 руб., 

с 01.01.2019 по 31.12.2019 года – 133769, 82 руб., 

с 01.02.2019 по 31.12.2014 года – 1527834, 50 руб.;

с 1.01.2020 по 31.12.2020 года – 1724399, 42 руб. 

В силу п. 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. 

Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему арендную плату (п. 4.4.3).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Обязательства по уплате предусмотренной условиями договора арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Согласно представленному истцом расчету задолженность по договору аренды составляет 2532487 руб. 32 коп. На просроченные платежи начислены пени в размере 174392 руб. 22 коп. 

Проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик, являясь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке общей площадью 13247 кв.м., использует указанный земельный участок, не исполняя принятые на себя обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора, потому имеются основания для взыскания с ответчика основного долга. Вместе с тем, подсчёт размера задолженности КУМИ МГО осуществлён неверно. Размер задолженности по арендной плате, рассчитанный путём сложения сумм арендной платы за период использования земельного участка с 18.06.2018 по 31.12.2019 г., указанных в подписанных сторонами протоколах определения величины арендной платы (л.д. 18 – 20), составляет 2525625 руб. 80 коп., которые подлежат взысканию с ФИО2 ФИО3 арендной платы рассчитана с применением предусмотренных для исчисления годового размера платы за землю размеров коэффициентов. 

Как следует из вышеприведенных норм права (положений п. 7 ст. 1, ст. 42, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ), любое использование земли осуществляется за плату. Исходя из того, что до приобретения земельного участка в собственность в установленном порядке собственник объекта недвижимости не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, при отсутствии права собственности на земельный участок арендная плата остается единственным способом оплаты использования земли. При этом, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое фактически пользовало земельный участок, от обязанности вносить плату за землепользование. Обязанность вносить плату за пользование землей следует из самого факта размещения объектов недвижимости на земельном участке.

Пунктом 1 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Достижение сторонами в договоре аренды соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит закону. Суд исходит из того, что распространяя действие договора аренды земельного участка на прошедший период, стороны, тем самым, урегулировали существовавшие правоотношения по пользованию земельным участком, что соответствует положениям части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком договор аренды подписан без возражений, в установленном законом порядке условия договора не оспорены. 

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

ФИО2 не представил доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый им пункт договора аренды, является ничтожным по основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В то же время пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, пункт 3.3. договора аренды не противоречит требованиям закона.

Не основан на законе довод ФИО2 о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды он не считается заключённым, и исковые требования в связи с эти удовлетворению не подлежат. Как усматривается из п. 4.4.5. договора, обязанность по его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кемеровской области возложена на арендатора. Согласно п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 г., сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. 

Также суд не может согласиться с доводом ФИО2 о том, что размер арендной платы должен рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Кемеровского областного суда от 17.11.2020 г. В соответствии ст. 3, абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действующей на дату заключения договора), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В решении Кемеровского областного суда от 17.11.2020 г. дата обращения ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости указана 11 августа 2020 г. 

Вместе с тем, суд считает необоснованным требование КУМИ МГО о начислении неустойки по платежам за период с 18.06.2018 г. по 08.06.2020 г., начиная с 18.06.2018 г. (л.д. 10 - 11). Согласовав условия о применении положений договора аренды земельного участка к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 г., КУМИ МГО и ФИО2, вместе с тем, не согласовали условие о порядке внесения арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. 

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Поскольку условиями договора срок исполнения обязательства по внесению арендной платы, начисленной за период с 18.06.2018 г. до даты заключения договора аренды земельного участка не предусмотрен, срок исполнения обязательства должен быть определен моментом его востребования. 30.09.2020 г. КУМИ МГО в адрес ФИО2 была направлен претензия с требованием об уплате арендных платежей, которой установлен срок уплаты в течение 10 дней (л.д. 12 -13). Суд считает, что начисление неустойки возможно по истечении установленного претензией срока, с 11.10.2020 г. По изложенным основаниям суд приходит к выводу, что требование КУМИ МГО о взыскании неустойки является необоснованным и не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку КУМИ МГО при подаче искового заявления в суд было освобождено от уплаты государственной пошлины, с ответчика ФИО2 в доход бюджета муниципального образования подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20828 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Мысковского городского округа удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Мысковского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.06.2020 г. № в размере 2525625 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования государственную пошлину в размере 20828 рублей. 

ФИО2 отказать в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании договора недействительным в части полностью за необоснованностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Ульянова О.А.

Мотивированное решение изготовлено 09.03.2021 г.