САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0011-01-2023-002611-30

Рег. № 33-553/2025 (33-16527/2024;) Судья: Ужанская Н.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Исаковой А.С.,

судей

ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 декабря 2025 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 августа 2023 года по гражданскому делу №2-2761/2023 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество,

Заслушав доклад судьи Исаковой А.С., выслушав объяснения представителя истца ФИО5 - ФИО6 судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указала, что 21.04.2017 г. между ФИО5 и ответчиком был заключен договор займа с одновременной ипотекой недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого займодавец предоставил ответчику заем в размере 6 375 064,50 рублей, что на день заключения, что на день заключения договора было эквивалентно 113 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, сроком до 21.04.2020 г.

Исполнение обязательств ответчика гарантировалось залогом квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №....

По условиям договора указанные денежные средства подлежали возврату в срок до 21.04.2020 включительно, при этом сумма должна быть эквивалентна 113 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день возврата.

Обязательства по возврату денежных средств истцу ответчик не исполнил, в связи с чем 21.04.2022 г. временно исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 - ФИО8 совершила исполнительную надпись № 78/29-н/78-2022-1-974 на договоре займа.

28.04.2022 судебным приставом - исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и совершению отдельных исполнительных действий в отношении ответчика было возбуждено исполнительное производство №...-ИП.

Однако, на момент подачи искового заявления, денежные средства с ответчика не взысканы, ответчик задолженность перед истцом не погасил. Учитывая изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит обратить взыскание на имущество, заложенное по договору займа с одновременной ипотекой недвижимого имущества от 21.04.2017 г. - квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №..., путем её продажи на публичных торгах, а денежные средства от реализации направить в счет погашения задолженности по оговору займа с одновременной ипотекой недвижимого имущества от 21.04.2017 г.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07.08.2023 исковые требования ФИО5 удовлетворены.

Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 10 800 000 рублей, направив денежные средства от реализации имущества в счет погашения задолженности по договору займа с одновременной ипотекой недвижимого имущества от 21 апреля 2017 года, заключенного между ФИО5 и ФИО4

С ФИО4 в пользу ФИО5 взысканию расходы по госпошлине в размере 300 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, указывает, что судом первой инстанции нарушены правила подсудности, суд неверно установил начальную продажную стоимость спорного имущества.

Представитель истца ФИО5 - ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, посчитал возможным изменить первоначальную продажную стоимость квартиры.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представила.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, что 21.04.2017 между ФИО5 и ответчиком был заключен договор займа с одновременной ипотекой недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого займодавец предоставил ответчику заем в размере 6 375 064 руб. 50 коп., что на день заключения, договора было эквивалентно 113 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, сроком до 21.04.2020 года.

Исполнение обязательств ответчика гарантировалось залогом квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №....

Согласно п. 9 Договора закладываемая Квартира оценивается сторонами в 7 838 445 руб. 91 коп.

Государственная регистрация ипотеки произведена управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 12.05.2017 года за номером государственной регистрации №....

Согласно п. 1 Договора указанные денежные средства подлежали возврату в срок до 21.04.2020 года включительно, при этом сумма должна быть эквивалентна 113 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день возврата.

Обязательства по возврату денежных средств истцу ответчик не исполнила, в связи с чем 21.04.2022 года временно исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 ФИО8 совершила исполнительную надпись на договоре займа № 78/29-н/78-2022-1-974.

28.04.2022 г. судебным приставом - исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и совершению отдельных исполнительных действий в отношении ответчика было возбуждено исполнительное производство №89391/22/78022-ИП

На момент подачи искового заявления, денежные средства с ответчика не взысканы, что подтверждается справкой, выданной Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и совершению отдельных исполнительных действий, ответчик задолженность перед истцом не погасил.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.04.2023 ответчик является собственником Квартиры, в отношении которой зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу истца.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком обязательства по возврату суммы займа не исполнены, согласно отчету об оценке № 1975-ОН/ФЛ/2023 от 20.07.2023 года представленному истцом, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 13 500 000 рублей, в связи с чем, суд пришел к выводу об удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество на основании указанного отчета, поскольку заявленная стоимость ответчиком не оспорена, и посчитал необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 10 800 000 рублей (13 500 000 : 100 х 80%).

Судебная коллегия не может в полном объеме согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы ответчика относительно того, что судом первой инстанции нарушены правила подсудности, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм процессуального права.

Согласно положениям ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Как следует из материалов дела, ответчик ФИО4 зарегистрирована и проживает в квартире, обремененной залогом, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается справкой о регистрации /т. 1 л.д. 41/. Таким образом, гражданское дело подсудно Куйбышевскому районному суду Санкт-Петербурга.

Судебная коллегия не может согласиться с установленной судом первой инстанции начальной продажной стоимости спорного имущества в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (п.1 ст. 350 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Так, подп. 4 п. 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество указать его начальную продажную стоимость прямо предусмотрена действующим законодательством.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы сводящихся к несогласию с отчетом об оценки стоимости заложенного имущества, судебной коллегией назначена экспертиза.

Согласно заключению ЧЭУ «Городское учреждение судебной экспертизы» № 646/87 от 10.02.2025 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... составляет: 22 210 000 рублей.

Учитывая проведение перепланировки в квартире, являющейся объектом исследования, судебной коллегией назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению ЧЭУ «Городское учреждение судебной экспертизы» №267/87 от 22.10.2025 рыночная стоимость на момент производства экспертизы (октябрь 2025 года) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... с учетом перепланировки и отделки, имеющейся на момент производства экспертизы, составляет 18 600 000,00 рублей.

Рыночная стоимость на момент производства экспертизы (октябрь 2025 года) приведения помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... в состояние, соответствующее выписке из ЕГРН от 14.04.2023г. составляет 230 756,60 рублей с учетом НДС 20%.

Экспертное заключение соответствует требованиям закона, выполнено на основании исследования материалов гражданского дела и натурного осмотра объекта исследования, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит в выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения продажной стоимости заложенного имущества и считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 17 537 263,40 рублей ((22 210 000 % 100 х 80) – 230 756,60).

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела и отмене судебного решения, судом первой инстанции не допущено, при этом, решение суда подлежит изменению по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 августа 2023 года изменить в части определения продажной стоимости заложенного имущества.

Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №... путем продажи с публичных тортов, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 17 537 263 рублей 40 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.