Дело № 2-2230/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области 

в составе председательствующего судьи Безверхой А.В.,

при секретаре Слипак А.В.,

рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 12 ноября 2018 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о внесении изменений в договор аренды, перерасчете арендной платы, встречному исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом измененных исковых требований обратился в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к администрации Омского муниципального района Омской области о признании условий договора аренды земельного участка № согласованными в части передачи в аренду земельного участка площадью 405 кв.м., перерасчете арендной платы. В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено: 

<

адрес>. Вышеуказанный земельный участок предоставлен истцу в аренду на основании распоряжения от 08.04.2008 за № администрации Омского муниципального района Омской области. При предоставлении земельного участка был утвержден проект его границ, который надлежащим образом согласован, участок прошел кадастровый учет. Летом 2008 года границы земельного участка вынесены в натуру, по углам участка установлены межевые знаки. Площадь предоставленного участка составляла 1000 кв.м. После строительства жилого дома и регистрации на него прав, истец обратился за расторжением договора аренды и предоставлением его в собственность, обнаружилось, что границы земельного участка в ЕГРН отсутствуют, предположительно не были внесены при введении в действие системы координат МСК-55 и в настоящее время земельный участок являются декларативными. Обратившись к кадастровому инженеру для уточнения границ участка, истец выяснил, что на принадлежащий ему на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № накладывается земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий С.Ю.А. Границы земельного участка С.Ю.А. образованы путем выдела земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности, в том числе покосы, пастбища, назначение – земли сельскохозяйственного использования. В 2008 году границы земельного участка, принадлежащего С.Ю.А. также не были пересчитаны при введении в действие системы координат МСК-55 и только в 2011 годы были установлены в ГКН, однако права на земельный участок С.Ю.А. зарегистрированы задолго до предоставления земельного участка истцу. В то же время, при выделе участков из паевой земли границы земельного участка С.Ю.А. (проект границ) согласованы с администрацией Омского района, т.е. на момент согласования границ земельного участка с кадастровым номером №, часть формируемого участка уже была согласована администрацией Омского муниципального района Омской области для выдела в собственность С.Ю.А. Администрация Надеждинского сельского поселения не уполномочена на согласование границ участка сельскохозяйственного назначения и не была извещена об установлении границ С.Ю.А. земельных участков, в том числе покосов, пастбищ и регистрации прав на них. Исходя из этих обстоятельств, администрация Омского района должна была отказать в согласовании границ образуемого (в последующем предоставленного истцу в аренду земельного участка) в данных границах и данной площадью, так как ранее уже согласовала часть данного участка другому лицу. Таким образом, администрация Омского муниципального района Омской области предоставила ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., при этом 595 кв.м. данного участка на момент предоставления ФИО1, принадлежали С.Ю.А. на праве собственности и относились не к землям населенного пункта, а к землям сельскохозяйственного назначения. Граница населенного пункта деревни Большекулачье на момент предоставления ФИО1 земельного участка с кадастре установлена не была, сведения о границе населенного пункта д. Большекулачье внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2013 году и установлены по границе земельного участка С.Ю.А. Таким образом 595 кв.м. земельного участка, предоставленного в аренду ФИО1 находятся за границей населенного пункта деревни Большекулачье, имеют иное разрешенное использование. ФИО1 был заключен договор на выполнение кадастровых работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером №, администрация Омского муниципального района по заявлению ФИО1 внесла изменения в сведения ЕГРН о границах земельного участка. После уточнения границ площадь земельного участка с кадастровым номером № составила 405 кв.м. ФИО1 обратился в администрацию Омского муниципального района с заявлением, в котором просил внести изменение в договор аренды, относительно площади земельного участка, также просил пересчитать арендную плату с момента предоставления земельного участка в аренду. По сути ФИО1, весь период аренды, оплачивал арендную плату за земельный участок площадью 1000 кв.м., 595 кв.м. которого находились в собственности С.Ю.А. Истец полагает, что администрации надлежит пересчитать арендную плату за весь период аренды, из расчета фактической площади земельного участка. Администрация Омского муниципального района Омской области наделена полномочиями распоряжения землями госсобственности, полномочиями предоставления земельных участков, согласования границ. Администрация Омского муниципального района имеет в своем распоряжении департамент имущественных отношений, который в свою очередь укомплектован специалистами в области земельных отношений. Истец полагает, что администрация Омского муниципального района ответственна за предоставлением ему в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м., 595 кв.м. которого находились в собственности другого лица. Исходя из подготовленного администрацией соглашения следует, что арендная плата будет взиматься за земельный участок площадью 405 кв.м. с момента регистрации соглашения. За весь предшествующий период администрация намерена получить арендную плату, в том числе за земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения и принадлежащий С.Ю.А. Так как истцом уплачивалась арендная плата за земельный участок площадью 1000 кв.м., 595 кв.м. которого принадлежали С.Ю.А., истец считает незаконным взимание арендной платы за вышеуказанные 595 кв.м., следовательно, арендную плату надлежит пересчитать и зачесть излишне уплаченную сумму в счет текущих арендных платежей. ФИО2 произведена оплата по договору аренды с момента предоставления земельного участка по 31.03.2013 в размере 38467,97 рублей, следовательно, данная оплата подлежит перерасчету. Кроме того, поскольку ответчиком не предъявлялись требования по оплате задолженности за период с 31.03.2013 по 01.01.2015, данные период оплате не подлежат. С учетом изложенного и уточненных требования, истец просит: признать согласованным пункт 1.1 договора аренды земельного участка № от 21.04.2008 при условии передачи в аренду земельного участка площадью 405 кв.м., признать незаконным пункт 2 «Приложения к договору № от 21.04.2008» в части площади земельного участка равной 1000 кв.м., признать соглашения от 30.08.2018 по договору аренду земельного участка № согласованным в части площади земельного участка равной 405 кв.м., с 2008 года; Обязать администрацию Омского муниципального района Омской области применить расчет арендной платы исходя из площади передаваемого земельного участка – 405 кв.м., к правоотношениям возникшим с 21.04.2008 (дата заключения договора аренды); Признать оплату по договору аренды № от 21.04.2008, произведенную с момента предоставления земельного участка по 31.03.2013 на общую сумму 38467,97 рублей оплатой за следующие арендные периоды: с 20.06.2008 по 20.06.2011, с 20.06.2011 по 31.01.2011, с 01.01.2012 по 31.03.2013, с 10.01.2015 по 10.05.2015, с 11.05.2015 по 31.10.2015 на общую сумму 35920,91 рублей; Признать что с 31.03.2013 по 01.01.2015 не подлежит оплате арендный период, так как истец срок исковой давности для оплаты за данный период; взыскать с администрации Омского муниципального района Омской области излишне уплаченную арендную плату в сумме 2547 рублей в пользу ФИО1

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд со встречным исковым заявлением. В обоснование своих требований истец указал, что 21.04.2008 между ФИО1 и администрацией Омского муниципального района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., для индивидуального жилищного строительства. В установленном законом порядке договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области. Указанный земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи, замечаний и претензий со стороны арендатора не поступало. Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка, являющемуся приложением к договору, в разделе 16 особые отметки указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Арендная плата, согласно договору, составила 207,48 рублей в квартал. Соглашением от 11.01.2013, заключенным между администрацией и ФИО3, действующей в интересах ФИО1, на основании доверенности от 11.10.2012, стороны установили разделы 1-10 Договора в новой редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по 20.04.2014, земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 09.08.2012, площадью 1000 кв.м. в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Арендная плата за земельный участок составила 32396,83 рублей в год». Претензий по площади земельного участка от ФИО1 также не поступало, он продолжал пользоваться земельным участком. ФИО1 пользовался земельным участком, осуществлял строительство и возвел жилой дом, на который 27.10.2014 зарегистрировал право собственности. И даже в этот период по площади земельного участка у истца не возникало, то есть истец пользовался земельным участком площадью 1000 кв.м. Только 27.03.2018 истцом был заключен договор на выполнение кадастровых работ, в ходе которых кадастровым инженером было установлено несовпадение фактически используемой площади земельного участка и площади, установленной по сведениям ЕГРН. Межевой план составлен 29.05.2018. При обращении истца в администрацию с заявлением об уточнении границ земельного участка и его площади, а также перерасчете арендной платы, администрация в свою очередь, обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о постановке спорного земельного участка на кадастровый учет и определении кадастровой стоимости земельного участка с учетом уточненной площади. 09.06.2018 определена кадастровая стоимость спорного земельного участка исходя из его площади 405 кв.м. 30.08.2018 администрацией был направлен ФИО1 проект соглашения по договору аренды земельного участка № от 21.04.2008, согласно которому арендодатель предлагает изложить раздел 1 договора в следующей редакции в части площади арендуемого земельного участка и раздел 2 в части арендной платы за арендуемый земельный участок. Также, ФИО1 было предложено изложить приложение в договору Расчет арендной платы в новой редакции. Кроме того, пункт 3 Соглашения указывается, что стороны пришли к соглашению, что арендатор оплачивает арендодателю денежные средства в размере 71974,45 рублей в счет арендных платежей по договору за период с 12.03.2013 по 30.06.2018. Размер задолженности рассчитывается исходя из площади земельного участка 1000 кв.м.до 08.06.2018, т.е. до момента определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из размера площади в 405 кв.м., что, по мнению администрации, является законным основанием для расчета. Данное соглашение с ФИО1 не подписано, в связи с его несогласием с размером арендных платежей. Вместе с тем, поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером № до настоящего времени не зарегистрировано за ФИО1, следовательно, формой платы за земельный участок будет являться арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. В предусмотренных случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. У ФИО1, как арендатора, имеется обязанность вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка именно с момента такого изменения. Между тем, ответчик не уплачивал в сроки, установленные в соответствии с положениями договора, арендные платежи, в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате: по решению суда по делу № 2-1986-78/2013 задолженность составила 38131,85 рублей и за период с 12.03.2013 по 30.09.2018, всего в размере 72105,93 рублей. Согласно пункту 7.2 договора аренды, пункту 7.2 Соглашения в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки. На основании изложенного администрация Омского муниципального района Омской области просит взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка № от 21.04.2008 в размере 718268,22 рублей, из которых: 72105,93 рублей – основной долг, 646162,29 – пеня. 

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1, исковые требования по первоначальному иску поддержал, суду пояснил, что у него начиная с 2008 года отсутствовала возможность использовать арендованный земельный участок в площади 1000 кв.м. поскольку до начала строительства представитель Сутягинского его предупредил, где проходит граница земельного участка. В 2014 году он возвел жилой дом, который определяется в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 405 кв.м. 

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснила, что расчет арендной платы по договору аренды от 21.04.2008 года следует производить исходя из площади 405 кв.м., поскольку начиная с 2008 года ФИО1 не имел возможности пользоваться площадью больше, чем 405 кв.м. О том что права нарушаются ФИО1 достоверно узнал сентябре 2016 года когда обратился в суд с иском к Сутягинскому и Администрации ОМР. Считает, что именно с 2016 года следует исчислять срок исковой давности, поэтому его требованиям о перерасчете уплаченной суммы за весь период аренды подлежат удовлетворению. По встречному исковому требованию просила применить срок исковой давности. Обратила внимание суда, что хотя в 2018 году Соглашением было внесено изменение в договор аренды в части площади земельного участка, однако в такой редакции Туманов не имеет возможности его подписать, т.к. возьмет на себя обязанность выплатить задолженность по арендной плате рассчитанную из площади 1000 кв.м. до момента регистрации соглашения. Вместе с тем указанные обстоятельства препятствуют ФИО1, как собственнику жилого дома выкупить земельный участок. Встречные исковые требования не признала в полном объеме. 

Представитель ответчика, истца по встречному исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала, суду пояснила, что до момента пока в 2018 году не была изменена площадь земельного участка с кадастровым номером № до 405 кв.м., оснований полагать, что ФИО1 пользовался земельным участком меньшей площадью, чем это указано в договоре аренды не имеется. Более того, по требованиям о перерасчете арендной платы и зачете ее в счет начисленной арендной платы после 2014 года просила отказать применив последствия пропуска срока исковой давности, т.к. о том, что права нарушены ФИО1 было достоверно известно в 2014 году. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении. Более того, считала, что по настоящему делу отсутствуют основания пересматривать установленные при рассмотрении дела № 2-1986-78/2013 года обстоятельства. 

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, а так же материалы гражданского дела № 2-2913/2016, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В судебном заседании установлено, что 21.04.2008 между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании распоряжения Главы Омского муниципального района от 08.04.2008 № «О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> ФИО1», заключили договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 1000 кв.м., в границах указанных в прилагаемом плане, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора аренды).

Величина арендной платы в квартал на предоставленном участке рассчитывается по формуле: Ап = Кс*Сап*Кфи, где Ап – размер годовой арендной платы; Кс – кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования; Сап – ставка арендной платы в процентах от значения Кс; Кфи – коэффициент функционального использования земельного участка из земель населенных пунктов.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в силу). 

В случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы пункт 2.1 договора). 

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области (пункт 7.2 договора аренды). 

Согласно расчету арендной платы за аренду земельного участка за квартал, являющимся неотъемлемой частью к договору аренды, расчет осуществляется в соответствии с решением районного Совета от 28.04.2007 № 23 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Омского муниципального района Омской области» Ап = 34580*0,08*0,3/4=207,48 рублей, где:

Ап – размер арендной платы; 

34580 – кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, определена в соответствии с данными государственного земельного кадастра; 

0,08 – ставка арендной платы в процентах от значения Кс, определена в соответствии с решением районного Совета от 28.04.2007 № 23 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Омского муниципального района Омской области»; 

0,3 – коэффициент функционального использования земельного участка из земель населенных пунктов, определен в соответствии с решением районного Совета от 28.04.2007 № 23 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Омского муниципального района Омской области»;

4 – количество кварталов в году.

Земельный участок с кадастровым номером № передан арендодателем арендатору 21.04.2008, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду. Претензий у арендатора к качеству земельного участка нет, о чем свидетельствует личная подпись ФИО1 в акте. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 20.06.2008, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2018.

Границы земельного участка площадью 1000 кв.м. в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: 

<

адрес> из состава земель населенных пунктов, утверждены на основании постановления главы Омского муниципального района Омской области № от 18.03.2008.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2018, кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № осуществлен 17.04.2008. 

Из кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером № следует, что границы земельного участка установлены на основании описания земельных участков, подготовленного 15.04.2008 ООО «

<

данные изъяты>» в системе координат 1963 года. 

11.01.2013 между администрацией Омского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО3, действующей на основании доверенности от имени и в интересах ФИО1 (арендатор), заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от 21.04.2008, в соответствии с которым разделы 1-10 договора аренды изложены в новой редакции. Согласно пункту 1.1 договора аренды (в ред. Соглашения от 11.01.2013), арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по 20.06.2014 земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 09.08.2012 площадью 1000 кв.м. в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: № с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. 

Согласно пункту 2.1 договора аренды (в ред. Соглашения от 11.01.2013), арендная плата определяется согласно расчету арендной платы за земельный участок, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, в размере 32396,83 рублей в год. 

Согласно пункту 2.2 договора аренды (в ред. соглашения от 11.01.2013) арендатор перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в разделе 12 договора, ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый кварталы финансового года. 

Согласно пункту 2.3 договора аренды (в ред. соглашения от 11.01.2013) в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный настоящим договором, арендная плата, поступившая с опоздание, учитывается арендодателем в счет погашения задолженности за предшествующий период. При наличии по настоящему договору непогашенной пени переплата арендных платежей без дополнительного заявления на то арендатора, засчитывается в счет погашение указанной пени.

Согласно пункту 2.5 договора аренд (в ред. соглашения от 11.01.2013) при принятии правовых актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу). 

Согласно сведения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 17.04.2018 площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 1000 кв.м., участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства, расположен по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка 259710 рублей.

29.05.2018 по заявлению ФИО1, кадастровым инженером ООО «

<

данные изъяты>» проведены кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>. В ходе проведения кадастровых работ установлено, что площадь земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости – 405 кв.м., по фактическому использованию площадь земельного участка составила 1000 кв.м. На уточняемом земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, расположен жилой дом с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2018, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 405 кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>, относится к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства. Правообладатель земельного участка не установлен. На земельный участок зарегистрировано обременение в виде договора аренды на срок с 20.06.2008 по 20.06.2014 в пользу ФИО1 на основании распоряжения «О предоставлении земельного участка» № от 08.04.2008. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 105182,55 кв.м.

Из совокупности представленных доказательств усматривается, что в 2008 году ФИО1 был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадь которого по результатам межевания была определена 1000 кв.м. 

Из пояснений истца следует, что на принадлежащий ему на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № накладывается земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий С.Ю.А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2018, земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 5158981 кв.м., относится к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для ведения сельскохозяйственного производства. Граница земельного участка состоит из 17 контуров. Земельный участок принадлежит на праве собственности С.Ю.А. с 16.06.2014. Земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №

Из материалов гражданского дела № 2-2913/2016 (л.д. 126- 138 т. 3) следует, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 31.05.2006 года, принадлежал на праве собственности С.Ю.А. образован путем выдела доли из земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания. 

Границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства с 2014 года. ФИО1 обращаясь 28.07.2016 года в суд с иском об оспаривании результатов межевания (дело № 2-2913/2016), исковые требования оставлены без рассмотрения. 

Таким образом, границы земельного участка с кадастровым номером №, который является исходным к земельному участку с кадастровым номером № были установлены 31.05.2006 года, т.е. при образовании в 2008 году земельного участка с кадастровым номером № его границы были определены с наложением на земельный участок с кадастровым номером №. 

В настоящее время площадь земельного участка составляет 405 кв.м., изменения в ЕГРН относительно площади земельного участка были внесены 09.06.2018 на основании межевого плана от 29.05.2018, что подтверждается материалами реестрового дела земельного участка с кадастровым номером №. 

До настоящего времени правомерность установлении границ земельного участка с кадастровым номером № не оспорена, а учитывая последующие действия Администрации ОМР, которая обратилась с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части площади земельного участка с кадастровым номером №, изменив ее до 405 кв.м., суд приходит к выводу о доказанности доводов истца по первоначальному иску о том, что фактически по договору аренды ему был предоставлен земельный участок меньшей площадью, чем это указано в договоре аренды. 

При этом суд учитывает, что на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № в существующих границах был поставлен 04.03.2014, (л.д. 143 т. 1 дело № 2-2913/2016) т.е. начиная с марта 2014 года Туманов не имел фактической возможности использовать земельный участок с кадастровым номером № в площади 1000 кв.м. 

При таких обстоятельствах расчет аренной платы земельного участка следует производить исходя из площади земельного участка равной 405 кв.м. 

Администрация ОМР просит взыскать задолженность с ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 718268,22 рублей, из которых: 72105,93 рублей – основной долг, 646162,29 – пеня. 

Разрешая заявленные требования суд приходит к следующему. 

Согласно ч.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно положениям ч.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Согласно ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как усматривается из материалов дела площадь земельного участка равная 405 кв.м., не была оговорена при заключении договора арены. О том, что фактически ему передается земельный участок площадью 405 кв.м., на момент заключения договора Туманов не знал и не мог знать, т.к. по состоянию на 2008 год ему был передан земельный участок с установленными границами. 

Исходя из установленных по делу обстоятельств, Туманов как арендатор, которому не был предоставлен земельный участок в полном объеме, т.е. был предоставлен с недостатками вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, что им и было заявлено. 

ФИО1 заявлено о пропуске срока исковой давности. 

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса. 

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

С учетом того, что Администрация ОМР обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате только 25.10.2018, а ФИО1 заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, расчет задолженности по арендной плате следует производить за период с 25.10.2015 из площади 405 кв.м. 

Расчет арендной платы за земельный участок осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», постановлением администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» по формуле: Ап=Кс*Сап, где: 

Ап – размер годовой арендной платы в рублях; 

Кс – кадастровая стоимость земельного участка; 

Сап – ставка арендной платы за земельный участок, установленная постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 года № 108-п. 

Размер арендной платы за земельный участок в квартал составляет 525, 33 руб., исходя из следующего расчета: (кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п. Согласно приложению № 4 к вышеуказанному приказу удельный показатель для расчета кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале № составляет 259, 42. Удельный показатель следует умножить на площадь земельного участка, которая в данном случае составляет 405 кв.м. (259, 42 Х 405 кв.м. = 105 065, 10 рублей). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 105 065, 10 руб. 

Согласно п. 3 Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «Об определении порядка определения размера арендной платы….» в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 0,5 процента в отношении: земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных. 

105 065, 10 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) * 0,5 % = 525, 33 руб/4 =131 рубль 48 копеек в квартал. 

Таким образом, за период в пределах срока исковой давности с ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 1 577 рублей 72 копейки, а именно ( 25 октября 2015 по 31 октября 2015 года 1, 46 руб. х 6 дней = 8,76 руб.) + (ноябрь, декабрь 2015 год 87, 64 руб.) + (2016 и 2017 год по 525, 92 руб., ) + ( 01.01.2018 по 25.10.2018 - 430, 94 руб.). 

Так же с ФИО1 подлежит взысканию неустойка которая подлежит исчислению в переделах срока исковой давности и по правилам ст. 333 ГК РФ подлежит снижению до 800 рублей. 

Таким образом, задолженность ФИО1 по договору аренды земельного участка по состоянию на 25 октября 2018 года составила по сумме основанного долга 1 577 рублей 72 копейки, по неустойке 800 рублей, которая и подлежит взысканию по встречному иску. 

Требованиям ФИО1 о перерасчете задолженности и взыскании с Администарции ОМР излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 2 547 рублей суд считает подлежащими удовлетворению в части, а именно размер задолженности подлежит перерасчету в соответствии с расчетом примененным судом при разрешении встречного искового заявления. Требования о взыскании излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 2 547 рублей удовлетворению не подлежат с силу следующего. 

Как усматривается из представленного расчета задолженности и не оспаривается сторонами, взысканные по решению суда по делу № 2-1986-78/2013 денежные средства за период по 11.03.2013 года в сумме 38 131 рубль 85 копеек фактически были удержаны 17.04.2014 года. 

Возражая против заявленных ФИО1 требований представитель администрации ОМР заявила о пропуске срока для обращения в суд, поскольку о нарушенным праве Туманов узнал в апреле 2014 года, а за судебной защитой обратился 13.09.2018 года. 

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1).

Суд соглашается с доводами представителя Администрации ОМР Омской области, согласно которым ФИО1 пропущен срок для обращения с требованиями о зачете выплаченной по решению суда суммы, поскольку о том, что с него была удержана сумма задолженности по арендной плате за период до 11.03.2013 года ФИО1 было достоверно известно не позднее 17 апреля 2015 года, когда указанная сумма была фактически удержана, а с требованиями о перерасчете и взыскании оставшейся части излишне уплаченной суммы арендной платы Туманов обратился 13.09.2018 года, т.е. по истечении трех лет. 

Разрешая требованиям ФИО1 к Администрации ОМР о признании условий договора аренды согласованными на условиях передачи земельного участка с № площадью 405 кв.м. суд находит их подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

После внесения изменений в ЕГРН относительно площади земельного участка с кадастровым номером №, ФИО1 обратился в Администрацию ОМР с заявлением о внесении изменений в договор аренды. 

30.08.2018 администрацией Омского муниципального района Омской области подготовлен проект соглашения по договору аренды земельного участка № от 21.04.2008, по условиям которого сторонам предложено согласовать изменения в договор, а именно: раздел 1 изложить в новой редакции: пункт 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 405 кв.м., с кадастровым номером №, в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: 

<

адрес>, из состава земель населенных пунктов с разрешенным видом использования индивидуальное жилищное строительство». 

Раздел 2 предложено изложить в следующей редакции: «пункт 2.1 арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, в размере 131,48 рублей в квартал».

Указанные условия Соглашения от 30 августа 2018 года соответствуют фактическим правоотношениям. 

Вместе с тем, суд считает обоснованными требования ФИО1 о применении расчета арендной платы за земельный участок исчисляемой из площади 405 кв.м., начиная с 21.04.2008 года, т.е. с даты заключения договора аренды, по доводам изложенным при определении задолженности по арендной плате при разрешении встречных требований Администрации ОМР. 

Вместе с тем из Соглашения от 30 августа 2018 года, которым изложено в новой редакции Приложение к договору, следует, что новый расчет арендной платы должен быть применен только с 09.06.2018, когда были уточнены местоположение границ и площадь земельного участка. 

Кроме того, соглашением предусмотрена оплата ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка за период с 12.03.2013 по 30.06.2018 в размере 71974,45 рублей

Согласно положений ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок фактической площадью 405 кв.м., вместо 1000 кв.м., указанное обстоятельство является существенным нарушением, поскольку ФИО1 в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суд приходит к выводу о существенности нарушения права, что позволяет изменить условия договора аренды. 

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для изменений условий договора в части определения задолженности по арендной плате, а так же порядку расчета арендной платы до 09.06.2018 года. 

Пункт 2 Приложения к Договору № № от 21.04.2008 года следует изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы, указанный в п. 1.4 настоящего Соглашения применяется к правоотношениям сторон, возникшим с момента заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а именно с 21.04.2018 года.»

Пункт 3 Приложения Договору № № от 21.04.2008 года следует изложить в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства в размере 1 577 рублей 72 копейки в счет арендной платы по Договору за период с 25.10.2015 по 25.10.2018 в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего Соглашения, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 1.3 настоящего соглашения.» 

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

По смыслу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

При подаче искового заявления истцом ФИО1 уплачена государственная пошлины в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 13.09.2018. В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Администрации ОМР в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика по встречному иску ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден в размере 400 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о внесении изменений в договор аренды, перерасчете арендной платы удовлетворить частично. 

Пункт 2 Приложения к Договору № от 21.04.2008 года следует изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы, указанный в п. 1.4 настоящего Соглашения применяется к правоотношениям сторон, возникшим с момента заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а именно с 21.04.2018 года.» 

Пункт 3 Приложения Договору № от 21.04.2008 года следует изложить в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства в размере 1 577 рублей 72 копейки в счет арендной платы по Договору за период с 25.10.2015 по 25.10.2018 в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего Соглашения, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 1.3 настоящего соглашения.» 

В остальной части иска ФИО1 отказать. 

Встречное исковое заявление администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 21 апреля 2008 года в сумме 2 377 рублей 72 копейки из которых: 1 577 рублей 72 копейки - сумма основного долга, 800 рублей – неустойка.

В остальной части иска администрации ОМР Омской области отказать. 

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 рублей. 

Взыскать с администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 300 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2018 года.