Дело № 2- 1597/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово в составе

Председательствующего Исаковой Е.И.

При секретаре Бочарниковой М.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

«29» мая 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка за квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка за квартиру.

Свои требования истец мотивирует тем, что 28 октября 2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости квартиры, расположенной г. Кемерово, .... Заключение договора и осмотр квартиры, осуществлялся через посредника, представившуюся как мать ФИО2, которая действовала на основании доверенности, как нам пояснил риэлтор агентства недвижимости ООО «Ясноград», осуществляющая сделку. Данную доверенность истец так и не увидела, не знает, насколько она законна.

Первый осмотр квартиры состоялся 25 октября 2016 года. 

ФИО1 пришла посмотреть квартиру, с посредником Д. 

В квартире были не долго, около 5 (пяти) минут, так, как Д. постоянно поторапливала, в связи с чем, реальное состояние квартиры установить не смогла.

Просмотрев очень быстро квартиру, посоветовавшись с мужем, решили ее приобрести. 28 октября 2016 года приехали в агентство недвижимости ООО «Ясноград» для заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры). Посредник Д. достаточно странно начала вести себя, просила снизить стоимость квартиры, мотивируя тем, что им не хотелось платить налог на полученную прибыль от продажи квартиры. На это предложение истец ответила отказом, поскольку у них был ипотечный договор, и они не могли снизить стоимость квартиры. При заключении договора уточняли, что в квартире остается все, что обговаривали, однако Д. пояснила, что они забирают гардины и люстру, поскольку последняя очень дорогая. 

Согласно предварительному договору, в счёт оплаты стоимости квартиры передали стороне ответчика 100 000 рублей в качестве задатка.

Для ипотечного кредитования, была необходима оценка квартиры, риэлтор сообщила, что у них есть свой оценщик, который без выезда оценит квартиру, необходимо оплатить ему 1800 рублей и пояснила, что квартира стоит дороже. После чего их опять стали уговаривать снизить стоимость квартиры в договоре, но они отказались. Позже оценка была проведена, истец как покупатель, самостоятельно ее забирала и увозила в банк.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи, семья истца арендовали жилье. В квартире, которую они решили приобрести проживали арендаторы. После заключения предварительного договора купли-продажи, они предложили риэлтору, арендуемую квартиру, для других арендаторов, которые на момент заключения договора проживали в квартире, расположенной по адресу: г. Кемерово, ..., которую они собирались приобрести. 

Риэлтор сообщила эту информацию арендаторам. Тогда последние приехали посмотреть квартиру для аренды. Арендатор Татьяна, подъехала посмотреть квартиру и при разговоре сказала, что в квартире, которую истец собирается приобрести, протекает душевая кабина в ванной. Также спросила: «Вообще вы точно уверены, что хотите приобрести данную квартиру в этом состоянии?».

Они сразу же позвонили риэлтору и спросили, что с душевой кабиной. Она была очень удивлена и пояснила, что уточнит данную информацию у продавца. После чего через некоторое время позвонила и сообщила, что там маленькая трещина. Тогда истец решила еще раз посмотреть квартиру, которую собиралась приобрести. Пошли более обстоятельно смотреть квартиру 15 **.**.**** и увидели, что дверь душевой кабины в трещинах, и полностью заклеена скотчем, крепления повреждены. При просмотре двери, она практически выпала им в руки, была неисправна. Далее пройдя по комнатам, было обнаружено, что на подоконниках имеются следы от затушенных сигарет, а именно подоконник на кухне был весь сожжен, покрытие на полу было так же не совсем в качественном состоянии, откосы окон отходили от стен, на варочной панели электропечи был белый налет.

Таким образом, стороной Продавца был нарушен п.4.1.2 предварительного договора от 28 октября 2016 года действующего по 13 декабря 2016 года.

После повторного просмотра квартиры они сообщили посреднику Ответчика -Д., о всех имеющихся недостатках не указанных в отчёте №И 11/03-16 об оценке рыночной стоимости квартиры, которые необходимо либо устранить, либо снизить стоимость квартиры, в противном случае предварительный договор считается недействительным, а задаток подлежит возврату. Сторона Ответчика на предложение ответила отказом, а действия по продаже квартиры другим покупателям не прекратила, обновляя объявление о продаже в сети интернет и приглашая для осмотра квартиры новых покупателей. Каких-либо уведомлений об исправлении недостатков и о выполнении других действий по предварительному договору (решения вопросов с опекой) стороной Ответчика, истцами не получено.

06 декабря 2016 года по адресу регистрации, г. Кемерово ..., Ответчика ФИО2 была направлена претензия о возврате задатка в размере 100000 рублей в связи с неисполнением предварительного договора. Согласно сведений с официального сайта Почты России, письмо получателем ФИО2 получено не было и 5 января 2017 года выслано обратно отправителю.

Причинённый им дополнительный материальный вред складывается из оплаты составления отчёта №И 11/03-16 - в размере 1800 рублей, оплаты юридических услуг, в том числе услуг представителя - в размере 20000 рублей, оплаты госпошлины - в размере 5200 рублей.

Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца двойной задаток за квартиру по адресу: г. Кемерово ..., в сумме 200 000 рублей, затраты на составление отчёта об оценке стоимости квартиры в сумме 1800 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 20000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 5200 рублей.

Истец в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просила рассмотреть в её отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности исковые требования не признал.

Третье лицо ФИО5 в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении дела не заявлял.

С учетом мнения участников процесса и в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, допросив свидетелей, считает требования подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что 28 октября 2016 года между ФИО2 в лице представителя Д. и ФИО1, ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости квартиры, расположенной г. Кемерово, ....

Согласно пункту 2.2.1. Предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) от 28.10.2016 г. в день его подписания Покупатель передает Продавцу 100 000,00 р. в качестве задатка в счет оплаты стоимости объекта недвижимости.

29.11.2016 года ФИО2 в адрес ФИО1 направлена телеграмма о приглашении заключить договор купли-продажи квартиры расположенной г. Кемерово, ....

06.12.2016 года ФИО1, ФИО5 в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием о возврате задатка, поскольку в приобретаемой квартире обнаружены недостатки, о которых не было сообщено покупателю при заключении предварительного договора.

Согласно сведений с официального сайта Почты России, письмо получателем ФИО2 получено не было и 5 января 2017 года выслано обратно отправителю.

До настоящего времени договор купли-продажи вышеуказанной квартиры между сторонами не заключен.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу приведенной нормы, предварительный договор по правовой природе является договором организационного характера и поэтому не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания пункта 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Исходя из приведенных выше положений закона следует, что договор о задатке заключается во исполнение обязательства, совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться как в договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре, предусматривающем определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

Учитывая, что денежная сумма, уплаченная истцом в соответствии с условиями предварительного договора, выполняла платежную функцию по договору купли-продажи, который заключен не был, данная сумма, указанная в пункте 2.2.1 предварительного договора, является авансом.

При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная истцом ответчикам денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, постольку независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, в силу части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации полученная сумма аванса подлежит возвращению ответчиком как неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что денежные средства в размере 100000 руб. по предварительному договору от 28.10.2016 года ответчику не передавались, п. 2.2.1 предварительного договора устанавливает только обязанность по передаче задатка в день подписания договора, но не является фактом передачи денежных средств и договор подписан лицом, не имеющим полномочий, поскольку у Д. отсутствовала доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи от имения ФИО2

П. 2.2.1. предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) от 28.10.2016 г. определен порядок расчетов между сторонами в день подписания настоящего договора покупатель передает, а продавец принимает деньги в сумме 100000 руб. в счет оплаты стоимости объекта недвижимости. Ни ФИО2, ни Д., заключавшей предварительный договор в интересах ФИО2 претензий по поводу не передачи денежных средств при заключении договора от 28.10.2016 года в размере 100000 руб. не предъявлялось.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Д. пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.10.2016 года доверенность на представление интересов ФИО2 у неё отсутствовала, но подписывая договор она действовала с её согласия и в её интересах. При подписании договор был прочитан, претензий не имела.

Показания свидетеля в части того, что денежные средства в размере 100000 руб. при заключении предварительного договора суд оценивает критически, поскольку они опровергается материалами дела и обстоятельствами, установленными в судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Согласно пункту 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В силу пункта 1 статьи 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Как усматривается из материалов дела ФИО2 одобряла заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, обеспечив осмотр квартиры представителем ПАО "Сбербанк", приобретение квартиры банком было согласовано, оформив разрешение Управления образование на совершении сделки купли-продажи квартиры от 25.11.2016 года, о намерении заключить договор купли-продажи свидетельствует, и направление телеграммы о приглашении заключить договор купли-продажи квартиры расположенной г. Кемерово, ....

Таким образом, предварительный договор заключался в интересах и с одобрения ФИО2

В судебном заседании представители истца, ответчика не оспаривали, что стороны не намерены заключать договор купли-продажи квартиры расположенной г. Кемерово, .......

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию аванс, уплаченный за квартиру, расположенную ... в размере 100000 руб.

Что касается требований истца о взыскании с ответчика расходов по оформлению отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, то суд считает, что они удовлетворению не подлежат, поскольку указанный отчет оформлен истцом для заключения кредитного договора между ней и банком, договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с отказом обоих сторон от совершения сделки и ответчик не может нести обязательства по возмещению истцу данных расходов (ст. 15 ГК РФ).

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из представленной в материалы дело расписки, истцом за оказание юридический услуг оплачено 20000 руб.

С учетом сложности дела, качеством оказанной юридической помощи, количества судебных заседаний суд считает подлежащими взысканию расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 3 200 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2,**.**.**** года рождения, уроженки гор. Кемерово в пользу ФИО1,**.**.**** года рождения, уроженки гор. Кемерово аванс в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 10000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3200 руб., всего 113200 руб.

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании с ФИО2 расходов по оформлению отчета об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 1800 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца

Судья Исакова Е.И.

В окончательной форме решение изготовлено « 05» июня 2017 года.