Дело № 2-2923/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2017 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе 

судьи Мироновой Ю.В., 

при секретаре Симоновой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2923/2017 по иску ФИО1 к ОАО «Экспериментальный керамический завод» о признании права собственности на квартиру, и встречному иску ОАО «Экспериментальный керамический завод» к ФИО1 о взыскании задолженности и пеней по договору долевого участия

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, мотивируя требования тем, что 12.02.2016 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 7/1-1/5/11/382 на строительство однокомнатной квартиры, под строительным номером 382/5, общей площадью 45,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 3 141 400 руб. Обязательства по оплате цены договора истцом исполнены полностью. Ответчик неправомерно требует доплаты по договору за превышение площади и отказывается передавать в собственность квартиру.

ОАО «Экспериментальный керамический завод» обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности и пеней по договору долевого участия, ссылаясь на то, что ФИО1 не исполнены обязательства по доплате стоимости квартиры за превышение площади после обмеров БТИ.

Истец по основному иску ФИО1 не явилась, извещена.

В судебном заседании представитель истца по основному иску поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика по основному иску (истца по встречному) ООО «Экспериментальный керамический завод» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, на удовлетворении встречного иска настаивал. 

Представитель третьего лица Химкинский филиал БТИ МО в судебное заседание явилась, доводы письменных пояснений поддержала.

Представитель третьего лица ООО «Городское БТИ» в судебное заседание явилась, доводы письменных пояснений поддержала.

Выслушав стороны, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ОАО «Экспериментальный керамический завод» был заключен договор участия в долевом строительстве № 7/1-1/5/11/382 от 12.02.2016.

Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом корпус №1 с инженерными сооружениями и сетями: водоснабжение, бытовая канализация, ливневая канализация, теплоснабжение, электроснабжение, сети связи и сигнализации, расположенный по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, предоставить участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. договора для приемки по Акту приема- передачи, а участник обязуется принять его в собственность и уплатить обусловленную договором цену, в сроки, указанные в договоре.

В п. 1.2 договора указано, что при надлежащем выполнении всех обязательств сторонами по договору, участнику долевого строительства подлежит передаче в собственность объект долевого строительства квартира, имеющая следующие основные характеристики:

Приложение № 2 к договору, содержит поэтажный план 11 этажа жилого дома, составленный на основании проектной документации стадии «П», согласно которому квартира имеет жилую площадь - 17.1 кв.м., площадь внутренних помещений - 44 кв. м. (в том числе кухня - 16 кв.м., комната - 17.1, коридор - 7.1 кв. м., санузел - 3.8 кв.м.), площадь холодного помещения - лоджия 4.1 кв. м..

Согласно п. 4.2 договора стоимость создания квартиры включает в себя затраты на создание всех принадлежностей квартиры, в том числе инженерных сетей, строений и сооружений, необходимых для ее обслуживания, элементов благоустройства прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.

В пункте 4.3. договора долевого участия от 12.02.2016 № 7/1-1/5/11/382 установлено, что при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах проектной общей площади квартиры и фактической общей площади квартиры.

Таким образом, согласно условиям договора общая площадь всех частей квартиры без учета понижающих коэффициентов составляет 48,1 кв.м.

Общая проектная площадь квартиры, применяемая в целях осуществления расчетов по договору, самостоятельно установлена застройщиком, как 45.2 кв.м., путем суммирования площади внутренних помещений 44 кв. м. и площади лоджии 4.1 кв.м. с понижающим коэффициентом 0.3, т.е. 4.1 кв.м.* 0.3 = 1.2 кв.м.

Из результатов обмеров БТИ, предоставленных ОАО «Экспериментальный керамический завод», следует, что во внутренних помещениях изменилась площадь: коридор с 7.1 кв.м., указанных в договоре, на 7.0 кв.м. по результатам БТИ, т.е. минус 0.1 кв.м.; жилая площадь (комната) с 17.1 кв.м., указанных в договоре, на 17.4 кв.м. по результатам БТИ, т.е. плюс 0.3 кв.м.; санузел с 3.8 кв.м., указанных в договоре, на 4.1 кв.м. по результатам БТИ, т.е. плюс 0.3 кв.м.; лоджия с 4.1 кв.м., указанных в договоре, на 4.0 кв.м., по результатам БТИ, с учетом понижающего коэффициента 2.0 кв.м. (4.0 кв.м.*0,5 = 2.0 кв.м.).

Общая площадь всех частей квартиры без понижающих коэффициентов, согласно обмерам БТИ составила 48,5 кв.м.

19.01.2017 ФИО1 получено сообщение от ОАО «Экспериментальный керамический завод» о завершении строительства многоэтажного жилого дома и о готовности квартиры к передаче.

Одновременно с указанным сообщением доведено, о том, что квартира подлежащая передаче после проведения обмеров БТИ имеет расхождение в площади в большую сторону, и имеются основания для внесения дополнительной платы в порядке, предусмотренном п. 4.3 договора. 

ОАО «Экспериментальный керамический завод» выставлен счет № 174 от 10.01.2017 на оплату дополнительных 1.3 кв. м. на общую сумму 90 350 рублей.

Таким образом, ОАО «Экспериментальный керамический завод» выставляя счет № 174 от 10.01.2017 на оплату дополнительных 1.3 кв. м. на общую сумму 90 350 рублей, суммировал увеличенную площадь внутренних помещений квартиры 0.5 кв.м. с площадью 0.8 кв.м.

Указанные 0.8 кв.м. возникли, как разница, рассчитанная путем вычетаиз площади лоджии, уточненной обмерами БТИ в целях технического учета 4 кв.м. * 0.5 = 2 кв.м площади лоджии, подлежащей оплате, согласно условиям договора: 4 кв.м. * 0.3 = 1.2 кв.м., т.е. 2 кв.м. минус 1.2 кв.м. = 0.8 кв.м.

Однако, суд с этим согласиться не может.

БТИ при подсчете площади лоджии был применен коэффициент 0.5 в соответствии с требованиями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 (далее - инструкция), которая была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Указанная инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. При этом требования инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Инструкция не является нормативным актом, который определяет цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит.

Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются положениями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу ст. 4 которого в договоре указывается подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.

При заключении договора истец и ОАО «Экспериментальный керамический завод» определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательного помещения (лоджии) понижающего коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемое при строительстве помещение являются лоджией, подлежит оплате с применением этого коэффициента.

Из обмеров БТИ следует, что фактическая площадь внутренних помещений квартиры увеличилась на 0.5 кв.м. Площадь холодных помещений (лоджия) уменьшилась на 0.1 кв.м. и составила 4.0 кв.м. При этом БТИ указывает площадь лоджии в 2.0 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0.5.

Представленное ОАО «Экспериментальный керамический завод» техническое описание здания, выполненное ООО «Городское БТИ», не содержит графы: «фактическая общая площадь квартиры». Вместо этого указываются общие площади всех частей квартиры с учетом понижающего коэффициента и без учета понижающего коэффициента.

То обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договор между застройщиком и участником долевого строительства заключен в письменной форме, то все изменения в него, в том числе относительно срока окончания строительства объекта, должны быть согласованы сторонами в письменной форме.

Обязательства по оплате цены договора № 7/1-1/5/11/382 участником долевого строительства ФИО1 выполнены в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов с ОАО «Экспериментальный керамический завод» от 10.03.2016.

В рамках заключенного договора истица надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика. Соответственно, вправе требовать защиты права в суде, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из того, что согласно обмеров БТИ общая фактическая площадь всех частей квартиры без применения понижающих коэффициентов увеличилась на 0.4 кв.м., которая не подлежит оплате в соответствии с п. 4.3 договора, учитывая, что основная часть дополнительных метров (0.8 кв.м.) возникла из-за изменения ОАО «Экспериментальный керамический завод» в одностороннем порядке условий договора по подсчету площади лоджии, подлежащей оплате, оснований для дополнительных взаиморасчетов между сторонами не имеется.

При этом оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру по адресу 

<

адрес> у суда тоже не имеется, поскольку согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН право истца по основному иску на спорный объект зарегистрировано 02 августа 2017 года, в свою очередь судебной защите подлежат лишь нарушенные или оспоренные гражданские права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации), в судебном порядке может быть признано соответствующее нарушенное или оспоренное право. По настоящему иску истец требует признать за ней право собственности, вместе с тем право собственности зарегистрировано ею во внесудебном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ОАО «Экспериментальный керамический завод» о признании права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ОАО «Экспериментальный керамический завод» к ФИО1 о взыскании задолженности и пеней по договору долевого участия – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Ю.В. Миронова

Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2017 года.

Судья: Ю.В. Миронова