РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

02 марта 2017 года г. Заинск Республика Татарстан 

Заинский городской суд Республики Татарстан 

под председательством судьи Горшунова С.Г., 

при секретаре Рахматуллиной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.И.И. к Ж.М.Е. о расторжении договора купли – продажи квартиры недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения, возмещения материального ущерба, 

УСТАНОВИЛ:

Истец К.И.И. обратилась в суд с иском к Ж.М.Е. о признании договора купли – продажи квартиры недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ж.М.Е. и И.И.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи, указанная квартира продана за 980000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора. 

Во исполнение данного договора купли-продажи, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Ж.М.Е. получил денежные средства от И.И.И. в размере 980000 рублей за проданную квартиру. Однако, в соответствии с п.7 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. 

ДД.ММ.ГГГГ в Заинский отдел Управления Росреестра по РТ истцом были поданы документы для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Однако, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости приостановлена. Причиной приостановки является тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ определением Вахитовского районного суда г.Казани на квартиру по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности Ж.М.Е., наложен арест. 

При заключении договора купли-продажи квартиры и передаче денежных средств ответчику, истец не знала и не могла знать, что на данную квартиру наложено ограничение. Более того, по условиям договора купли-продажи квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 

Только после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, истец узнала о наличии обременения на квартиру. 

Также после фактической передачи квартиры в собственность, истец по своему усмотрению начала производить ремонтные работы в квартире, не подозревая о том, что данная квартира находится под арестом. В частности установила пластиковые окна на общую сумму 7000 рублей, кухонный гарнитур на общую сумму 16200 рублей, ванную стоимостью 7500 рублей, а также напольное покрытие на общую сумму 28370 руб.

Также при покупке квартиры истец обратилась в ООО «Агентство Агат» для оказания услуг по оформлению документов при купле-продаже квартиры. Стоимость по договору составила 20000 рублей. 

В соответствии со ст.48 ГПК РФ для защиты своих нарушенных прав истцом заключен договор возмездного оказания услуги с ООО «Коллегия юристов» №1 от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями п.3.31 данного договора составление искового заявления и представления интересов истца в суде составило 10000 рублей.

При обращении в суд истица просила признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Ж.М.Е. и К.И.И. недействительным. Взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. сумму неосновательного обогащения в размере 980000 рублей. Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 980000 рублей, расходы в размере 59070 руб., понесенные истцом на ремонтные работы; 20000 рублей - расходы понесенные при оформлении документов при купле-продаже квартиры; расходы на оплату госпошлины в размере 13000 рублей. 

В дальнейшем истица неоднократно уточняла и изменяла исковые требования. С учетом измененных исковых требований, истица в окончательной редакции просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Ж.М.Е. и К.И.И., взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. полученные по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере 980000,00 рублей, взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. расходы понесенные истцом на ремонтные работы в размере 151443,50 рублей согласно отчету оценщика, а также взыскать расходы на оплату госпошлины в размере 13000 рублей. 

Истица К.И.И. в судебное заседание явилась, иск просила удовлетворить. Пояснила также, что ремонт в квартире начала делать в ДД.ММ.ГГГГ года, продолжала делать ремонт в течение ДД.ММ.ГГГГ года, и закончила в начале ДД.ММ.ГГГГ года. Делая ремонт знала о том, что государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, но думала, что вопрос по поводу регистрации права собственности разрешится. 

Представитель истицы – М.Ю.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования просила удовлетворить. Также пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, однако данное предложение Ж.М.Е. было проигнорировано.

Ответчик Ж.М.Е. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что в заключении сделки купли-продажи квартиры он не участвовал, все документы готовил Автоградбанк. Денег за спорную квартиру он не получал, хотя во всех документах, в том числе договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточном акте, а также расписке в получение денег в размере 980000 рублей стоят его подписи. О том, что квартира находится под арестом он не знал, разрешения на проведение ремонта в его квартире он К.И.И. не давал. Досудебной претензии не получал.

Третье лицо – представитель Заинского отдела Управления Росреестра по РТ, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, решение просил принять на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из диспозиции п. 2 и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Судом с учетом приведенных норм права и положений п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что в рассматриваемом случае имеет место наличие одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец и ответчик не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора настолько нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается и денежных средств, и права собственности на строение, на которое рассчитывала при заключении договора;из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

Так, из материалов дела следует, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, Ж.М.Е. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Ж.М.Е. и И.И.И. заключен договор купли-продажи квартиры, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно свидетельству о заключении брака серии № ДД.ММ.ГГГГ истица заключила брак с К.О.А., после чего ФИО1 присвоена фамилия К..

Согласно п. 3 договора, стороны оценивают указанную квартиру в 980000 рублей.

Согласно п. 4 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Во исполнение условий п. 4 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, К.(И.)И.И. передала Ж.М.Е., в счет оплаты стоимости квартиры, денежные средства в размере 980000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной сторонами (л.д.12)

Право собственности, согласно п. 7 договора на жилой дом переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности после полной оплаты покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.

Согласно п. 9 договора продавец заявил, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Заинский отдел Управления Росреестра по Республике Татарстан для оформления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от Ж.М.Е. к ней.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до снятия ареста зарегистрированного на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ и запрета, зарегистрированного на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ определением Вахитовского районного суда г. Казани удовлетворено заявление ОАО «Сбербанк России» о принятии обеспечительных мер в рамках рассмотрения Третейским судом при АНО «Независимая Арбитражная Палата» искового заявления ОАО «Сбербанк России» к ООО «ТРАНСАВТО», Ж.М.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, в соответствии с которым наложен арест в пределах суммы исковых требований на имущество, принадлежащее на праве собственности Ж.М.Е., зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>. 

Определение суда вступило в законную силу, обеспечительные меры по отношению к имуществу, принадлежащему Ж.М.Е. на день рассмотрения настоящего иска день не сняты. 

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к К.И.И. приостановлена значительное время, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, и осуществить ее не представляется возможным в связи с наложением ареста по обязательствам Ж.М.Е., суд признает изменение обстоятельств в данном случае существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При указанных данных, суд считает требование истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежащим удовлетворению.

Доказательств объективно свидетельствующих о том, что истица знала или должна была знать об обременении квартиры в виде наложения ареста до заключения договора купли-продажи по гражданскому делу суду не представлено.

До настоящего времени у К.И.И. на спорный объект недвижимости права собственности не возникло, и он обременен обязательствами третьих лиц. 

Судом из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, п.4 спорного договора купли-продажи, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ достоверно установлено, что Ж.М.Е. получил от К.И.И. 980000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Согласно статье 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

о возврате исполненного по недействительной сделке;

об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Принимая во внимание то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ Ж.М.Е. получил от К.(И.)И.И. исполнение обязательства по договору в виде денежных средств в сумме 980000 рублей, что подтверждается материалами дела, однако переход права собственности на квартиру к К.И.И. не произошел, суд приходит к выводу о взыскании с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. денежных средств в сумме 980000 рублей уплаченных по договору купли-продажи квартиры, как неосновательно удерживаемые ответчиком.

Доводы Ж.М.Е. о том, что ему не направлялась претензия о расторжении договора купли – продажи являются несостоятельными, материалы дела свидетельствуют об обратном. Суду представлена копия претензии о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, а также квитанция о направлении данной претензии ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).

Доводы Ж.М.Е. о том, что денежных средств он по договору купли-продажи не получал полностью опровергаются вышеназванной распиской о получении денег (л.л.12).

Касательно возмещения убытков, понесенных истицей в результате ремонтных работ, суд приходит к следующему выводу.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено право на возмещение убытков.

Согласно положениям ст. 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этом убытки подлежат возмещению при наличии вины и доказанности причинной связи между убытками и незаконными действиями (бездействием) причинителя вреда.

Судом установлено, что истица после фактической передачи ей квартиры, произвела ремонтные работы. Отчетом №85 «Об определении рыночной стоимости работ и материалов, использованных для проведения косметического ремонта в квартире» подтверждена рыночная стоимость работ и материалов, использованных на проведение косметического ремонта квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 148254,50 рублей. 

Вместе с тем, оснований для взыскания данных убытков по заявленному основанию, с точки зрения права, у суда не имеется.

Как пояснила истица, она с момента заключения договора купли- продажи проживала в спорной квартире, которую приняла по акту приема – передачи в ДД.ММ.ГГГГ года, полагая о своем законном праве на данную квартиру, несла расходы по содержанию квартиры как своей собственной.

На собственнике в силу требований ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации лежит обязанность по содержанию, в том числе, несение расходов на ремонт, который и произвела истица в ДД.ММ.ГГГГ году и пользовалась произведенными улучшениями в квартире до настоящего времени. Эти обстоятельства указывают, что истица, производя ремонт в том объеме, который ее устраивал, действовала в своем интересе, но так как государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, не может реализовать свое право узаконить за собой квартиру, лишена возможности пользоваться результатами ремонта. Квартира находится в собственности другого лица. В этой связи по заявленному основанию, с учетом того, что в силу требований ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основание и предмет иска определяет истец, удовлетворить требование К.И.И. о возмещении убытков в связи с расторжением договора купли-продажи не представляется возможным, ввиду недоказанности причинной связи между виновными действиями ответчика, на которые указывает истец, и наступившими последствиями в виде несения расходов на ремонт, произведенный истицей не в связи с тем, что квартиру от ответчика она получила не соответствующую качеству по условиям договора.

Добросовестность и разумность осуществления гражданских прав, закрепленные в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагают осуществление своих прав с предельной осмотрительностью. В этой связи суд полагает, что истица, хотя и имела договор купли-продажи, акт приема-передачи ей спорной квартиры, могла и должна была знать, что право собственности на квартиру, в отсутствии государственной регистрации перехода права собственности, не возникло. Зная о том, что, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, истица производит ремонт в ней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Это указывает на то, что ремонт производился ею осознанно в жилом помещении, которое не являлось ее собственностью в силу закона (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По изложенным основаниям, суд отказывает истице в части удовлетворения требований о взыскании убытков в виде ремонта квартиры, затрат на оценку стоимости ремонта и отправке телеграммы.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При обращении в суд истицей оплачена государственная пошлина в размере 13000 рублей. Таким образом, с ответчика надлежит взыскать в пользу К.И.И. 13000 рублей в счёт возмещения затрат на уплату государственной пошлины. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.И.И. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., заключенный между Ж.М.Е. и К.И.И..

Взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. полученные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 980000 рублей.

Взыскать с Ж.М.Е. в пользу К.И.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере 13000 рублей.

В остальной части исковых требований К.И.И. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: