Дело № 2-267/2024

28 февраля 2024 года

УИД 29RS0014-01-2023-005373-85

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Тарамаевой Е.А.

при помощнике судьи Бойко И.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки, соглашения без применения последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки, соглашения без применения последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что она 11.06.2022 во исполнение соглашения от той же даты заключила с ФИО2 при содействии ФИО4 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, .... Обе сделки (соглашение и договор купли-продажи от 11.06.2022) истец заключила по предложению и уговорам ФИО3, которая предложила истцу вложиться в покупку земельного участка в Ленинградской области и осуществления на нем строительства жилого дома. Размер инвестиций составлял сумму 2 400 000 руб., срок окончания строительства – один год. На сообщение истца об отсутствии денежных средств для инвестирования ФИО3 предложила заключить кредитный договор под залог квартиры, для чего последняя взяла на себя расходы по проведению оценки квартиры, приискала покупателя квартиры. Как уверяла ФИО3, вырученных с продажи земельного участка и жилого дома денежных средств будет достаточно для погашения кредита, а остаток будет общей прибылью. С покупателем квартиры ФИО2 истец познакомилась в банке при заключении сделки. По условиям соглашения от 11.06.2022 оформление продажи квартиры являлось целью получения кредита, расходы по погашению кредита приняла на себя ФИО3, а ФИО2 взяла на себя обязательства контролировать погашение кредита, покупку земельного участка и строительство на нем дома не позднее 10.06.2023, после продажи которых и получения прибыли кредит должен был быть погашен, прибыль разделена, а квартира возвращена истцу. Для получения кредитных денежных средств истец выдала доверенность на имя ФИО3 Истец свои обязательства по договору и соглашению исполнила, после получения кредита денежные средства были получены ФИО3, истец осталась проживать в квартире, производила оплату жилищно-коммунальных услуг. В июне 2023 года истцу стало известно, что ФИО3 земельный участок для строительства на нем жилого дома не приобретен, у ФИО2 не имеется финансовой возможности платить за кредит, последней подано исковое заявление в суд о выселении истца из квартиры, то есть ответчики, третье лицо ФИО4 условия договора и соглашения не исполнили, что свидетельствует об обмане истца. Считает, что супруги Б-вы изначально знали, что соглашение ими не будет исполняться, при этом в результате заключения сделок получили от ФИО3 сумму 250 000 руб. и квартиру истца, в свою очередь ФИО3 завладела кредитными денежными средствами, тогда как истец осталась без квартиры. При этом истец не имела намерения производить отчуждение квартиры и лишить себя собственности безвозмездно. 18.08.2023 истец по факту обмана обратилась в правоохранительные органы. В связи с чем просит суд признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры с применением последствий недействительности сделки в виде возврата истцу квартиры без применения недействительности сделки в отношении ФИО2, признать недействительным трехстороннее соглашение от 11.06.2022 без применения последствий недействительности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ордеру адвокат Смирнов Д.В. на заявленных требованиях настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указали, что сделки являются недействительными на основании ст.ст. 169, 170, 179 ГК РФ. Поясняли, что как таковой продажи квартиры не было, истец там проживала, оплачивала жилищно-коммунальные услуги, о нарушении своих прав узнала в июне 2023 года. Аванс по договору купли-продажи в размере 500 000 руб. истец от ФИО2 не получала. Цена сделки в 2 900 000 руб. не соответствовала рыночной стоимости квартиры на тот период, сильно завышена. Б-вы перед заключением договора купли-продажи в квартире ни разу не были. При продаже земельного участка и жилого дома в Ленинградской области ФИО3 обещала истцу 15 % от прибыли. 

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности ФИО5 в суде возражала против исковых требований по доводам, подробно изложенным в письменном отзыве. Считает, что никакого сговора между ФИО2 и ФИО3 не было, ФИО2 приобрела квартиру у истца с целью вложения денежных средств и улучшения кредитной истории, в свою очередь истец повела себя беспечно, передав ФИО3 сумму 2 400 000 руб.

Ранее в суде ФИО2 поясняла, что в декабре 2021 года взяла кредит в АО «Почта Банк» на сумму 600 000 руб. для оплаты первоначального взноса при приобретении квартиры. Позже 500 000 руб. из кредита отдала в долг ФИО3 Через какое-то время последняя предложила приобрести небольшую квартиру за сумму 2 900 000 руб., взяв на оставшуюся сумму кредит в ПАО «Сбербанк России» в размере 2 400 000 руб. (большую сумму банк в кредит не давал). Целью приобретения небольшой квартиры являлось улучшение кредитной истории, чтобы впоследствии спустя год можно было взять кредит для приобретения квартиры большей площадью. ФИО3 обещала оказывать содействие в погашении ипотеки в случаях возникновения у их семьи (Б-вых) финансовых сложностей. Никаких денежных средств по соглашению в размере 250 000 руб. она (ФИО2) от ФИО3 не получала. Спорную квартиру она приобрела у истца, с которой познакомилась на заключении сделки в банке. Проживать в данной квартире с семьей она (ФИО2) не собиралась, в квартире зарегистрированных по месту жительства лиц не имелось, ФИО3 обещала взять расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг на себя. В настоящее время у нее них (Б-вых) возможности платить по ипотечному кредиту, они хотят квартиры продать и погасить задолженность перед банком.

Третье лицо ФИО4 в суд не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без иего участия.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом, в суд не явилась. Ее представитель по доверенности ФИО6 возражал против исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, где указано, что платежи по ипотечному кредиту вносились ФИО3 Пояснял, что истец понимала суть заключения договора купли-продажи квартиры, ФИО3 от своих обязательств по соглашению не отказывается, планирует их исполнить. ФИО3 не знает, почему ФИО2 решила продать спорную квартиру, она против этого.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России», извещенное надлежащим образом, в суд представителя не направило, возражает против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, заявляет о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 11.06.2022.

Третье лицо АО «Почта Банк», извещенное надлежащим образом, в суд представителя не направило, мнение по иску не высказало.

По определению суда в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено по существу при данной явке.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора (индивидуально определенный объект недвижимого имущества), цена договора. Такой договор должен быть выполнен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 11.06.2022 между ФИО1, ФИО2, и ФИО3 было заключено соглашение, согласно которому стороны договорились о следующем:

– ФИО1 продает, а ФИО2 покупает по договору купли-продажи от 11.06.2022 квартиру, расположенную по адресу: г. Архангельск, ..., с использованием ипотечного кредита на сумму 2 400 000 руб., выданного ФИО2 (кредитный договор 

<

***>);

– кредит берется в пользу ФИО3 для приобретения на территории Ленинградской области земельного участка и строительства на нем дома с целью последующей реализации и получения прибыли сторонами соглашения;

– со своей стороны ФИО1 обязалась предоставить документы на квартиру, подписать договор купли-продажи не позднее 11.06.2022, передать денежные средства от продажи квартиры ФИО3, но ФИО1 имела право пользоваться квартирой, сдавать ее в аренду, не ухудшать ее рыночную стоимость, проводить текущий ремонт, оплачивать коммунальные платежи и налог на собственность в период действия соглашения, после окончания сроков действия данного соглашения ФИО1 вправе была требовать возврата квартиры в собственность путем подписания договора купли-продажи и сдачи его в регистрирующие органы, где покупателем будет являться она, а продавцом ФИО2 или иное лицо, указанное ФИО1;

– со своей стороны ФИО2 обязалась подписать договор купли-продажи квартиры не позднее 11.06.2022, осуществить все действия, необходимые для получения кредита, не допускать просрочек по кредиту, передавая ФИО3 всю информацию по ипотечному кредиту, при закрытии ипотечного кредита подписать договор купли-продажи и сдать его в регистрирующие органы, где продавцом квартиры будет выступать ФИО2, а покупателем ФИО1 либо иное лицо, указанное последней, по окончании сроков действия данного соглашения;

– со своей стороны ФИО3 обязалась оплатить все расходы, связанные с получением кредита ФИО2 (оплата страхового полиса, расходов по оценке, расходов по регистрации), оплатить все расходы, связанные с обслуживанием кредита (выплата ежемесячных платежей на период действия настоящего соглашения) путем зачисления денежных средств на карту ФИО2 от своего имени или третьих лиц, обязалась закрыть ипотечный кредит за денежные средства, полученные от деятельности по данному соглашению не позднее 10.06.2023, по договоренности сторон данное соглашение может быть продлено, при этом ФИО3 вправе была на денежные средства, полученные от ФИО1, приобрести за цену и на своих условиях по своему усмотрению земельный участок на территории Ленинградской области.

По результатам исполнения данного соглашения ФИО3 обязалась выплатить ФИО2 денежную сумму в размере 250 000 руб. в срок не позднее даты переоформления права собственности на квартиру на имя ФИО1

Трехстороннее соглашение подписано всеми тремя его сторонами, а также созаемщиком ФИО4 (супруг ФИО2).

Во исполнение данного трехстороннего соглашения 11.06.2022 между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества – квартиры с кадастровым 

<

№>, расположенной по адресу: г. Архангельск, ....

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 09.12.199 № 2593 (зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 27.01.2000).

Цена договора составила сумму 2 900 000 руб., из которых 500 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств, 2 400 000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, представленных покупателю ФИО2 и ее супругу ФИО4 ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 11.06.2022 

<

***> под 11,4 % годовых сроком на 240 месяцев под залог приобретаемого недвижимого имущества. При этом 500 000 руб. переданы продавцу на дату подписании договора, а 2 400 000 руб. подлежат перечислению на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытый на имя продавца, после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщику.

Данный договор купли-продажи подписан ФИО1 и ФИО2, Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО 15.06.2022 произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». 

11.06.2022 ФИО1 от ФИО2 получена сумма 500 000 руб., что подтверждается распиской, подписанной ФИО1 Истец заявляет о неполучении данной суммы от ФИО2

Согласно расписке от 11.06.2022 ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб.

ФИО2 наличие денежной суммы 500 000 руб. на момент заключения договора купли-продажи и передачи денежных средств подтверждается кредитным договором от 27.12.2021 № 70029923, заключенному между нею и ПАО «Почта банк» на сумму 622 900 руб. Судебным приказом и.о. мирового судьи судебного участка № 1 Исакогорского судебного района города Архангельска от 10.10.2023 по делу № 2-6140/2023 с ФИО2 в пользу ПАО «Почта банк» взыскана задолженность по указанному кредитному договору в размере 491 108 руб. 01 коп.

В день заключения договора купли-продажи ФИО1 обратилась в ПАО «Сбербанк России» с заявлением о выдаче доверенности на имя ФИО3 на получение денежных средств с номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» 

<

№>, открытого на имя продавца.

11.06.2022 доверенность на ФИО3 была выдана, 16.06.2022 последняя получила сумму 2 400 000 руб.

Сторонами не оспаривается, что фактическая передача спорной квартиры между продавцом и покупателем не состоялась, продавец ФИО1 осталась проживать в квартире, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, а также продолжается погашение кредитного договора от 11.06.2022 

<

***> (имеются просрочки). 

В материалы дела представлено соглашение от 11.06.2022, заключенное между ФИО1 и ФИО3, согласно которому ФИО1 передала ФИО3 денежные средства в размере 2 400 000 руб. для покупки либо оформления договора долгосрочной аренды на имя ФИО1 земельного участка в Выборгском районе Ленинградской области с целью строительства на нем дома и последующей продажи с извлечением прибыли, из которых 15 % от разницы между общей прибылью и расходами является прибылью ФИО1, остальное – прибылью ФИО3 Общей прибылью является сумма ипотечного кредита, первоначальный взнос в общую прибыль не входит. После продажи земельного участка и дома ФИО1 обязалась вернуть принадлежащую ФИО3 прибыль, в противном случае последняя не будет исполнять п. 3.1.3 трехстороннего соглашения от 11.06.2022 (то есть не будет погашать ипотечный кредит, в связи с чем ФИО2 не будет заключать обратно договор купли-продажи квартиры).

По состоянию на 29.11.2023 задолженность по основному долгу по кредиту Б-вых перед ПАО «Сбербанк России» составляет сумму 2 353 963 руб. 43 коп., неуплаченные на текущую дату проценты – 14 394 руб. 65 коп.

Из представленной в материалы дела переписки между ФИО1 и ФИО3 в мессенджере WhatsApp следует, что в мае 2023 года ПАО «Сбербанк России» направил в адрес заемщика ФИО2 уведомление о наличии просроченной задолженности по кредиту, последняя приняла решение прекратить кредитные обязательства путем передачи объекта залога (квартиры) банку, ФИО3 имела намерение погасить кредит, после обещала ФИО1 приобрести взамен другую квартиру, чего сделано не было.

19.07.2023 истец ФИО1 обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления со стороны ФИО3, которая под видом инвестиционной деятельности путем обмана завладела суммой 2 400 000 руб., полученной ФИО1 в результате продажи квартиры.

09.10.2023 следователем СЧ СУ УМВД России по Архангельской области в отношении ФИО3 возбуждено уголовное дело № 12301110016000277 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Постановлением следователя от той же даты ФИО1 по уголовному делу признана потерпевшей.

Из протоколов допроса потерпевшей ФИО1 следует, что от знакомой ей стало известно о предпринимательской деятельности ФИО3 (инвестирование денежных средств граждан для постройки домов в Ленинградской области и г. Санкт-Петербурге с целью последующей продажи и извлечения прибыли). Она (ФИО1) решила попробовать вложить свои денежные средства в бизнес ФИО3, для чего продала свою квартиру ФИО2 По условиям соглашения в течение года ФИО3 должна была приобрести на кредитные денежные средства, полученные ФИО2 для покупки квартиры, земельный участок на территории Ленинградской области, оформить его на ФИО1, осуществить строительство на нем дома и продать, с полученной прибыли погасить ипотечный кредит, переоформить обратно квартиру на ФИО1, последняя также должна была получить прибыль в размере 15 % от суммы сделки. Свои обязательства ФИО3 не исполнила. Аналогичные пояснения истец дала суду по настоящему гражданскому делу.

В своих показаниях, зафиксированных в протоколах допроса, ФИО3 сообщает, что ФИО1 сделку по купле-продаже квартиры и соглашение от 11.06.2022 подписывала добровольно, также добровольно ею были переданы денежные средства в размере 2 400 000 руб. под 15 % годовых, последняя понимала существо сделки, хотела получить материальную выгоду, для чего продавала недвижимость, вкладывая денежные средства в инвестиции. В феврале 2023 года ФИО1 стала просить квартиру обратно, но срок соглашения еще не истек. С июля 2022 года по июнь 2023 года она (ФИО3) исправно перечисляла денежные средства ФИО2 для погашения ипотеки на счет супруга ФИО2 – ФИО4 В июле 2023 года ей (ФИО3) стало известно, что ФИО2 выгнала ФИО1 из квартиры, поэтому она (ФИО3) перестала перечислять денежные средства для погашения ипотеки, обещала приобрести ФИО1 новую квартиру. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1 с целью инвестирования и получения прибыли была продана принадлежащая ей квартира, расположенная по адресу: г. Архангельск, ..., ФИО2 за сумму 2 400 000 руб. (факт передачи денежных средств в размере 500 000 руб. опровергается двумя расписками от 11.06.2022). В течение года после заключения трехстороннего соглашения ФИО3 на полученные от истца денежные средства в размере 2 400 000 руб. должна была приобрести на имя ФИО1 земельный участок в Ленинградской области, организовать на нем строительство дома, а после продать, погасить ипотечный кредит, взятый ФИО2 в ПАО «Сбербанк России» для приобретения спорной квартиры, и разделить прибыль от продажи недвижимости с ФИО1 На последнюю подлежала обратно переоформлению квартира, а ФИО2 от совершения сделок должна была получить хорошую кредитную историю и доход в размере 250 000 руб. В течение всего срока действия трехстороннего соглашения ФИО7 должна была перечислять ФИО2 денежные средства для погашения ипотеки, что ФИО3 осуществлялось (подтверждается переводами на счет супруга ФИО4), но не регулярно. В конечном итоге ФИО7 на полученные от истца денежные средства земельный участок на имя последней не приобрела, денежные средства не возвратила, по данному факту возбуждено уголовное дело.

Истец просит суд признать сделки по заключению договора купли-продажи и трехстороннего соглашения от 11.06.2022 недействительными, нарушающими требования ст.ст. 1, 10, 167, 169, 170 и 179 ГК РФ.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из содержания ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 169 ГК РФ установлена, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Как разъяснено в п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, такая сделка ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, учитывая поведение сторон при подписании договора купли-продажи, кредитного договора, соглашений от 11.06.2022, суд усматривает, что все его участники осознавали правовой и фактический характер совершаемых сделок, данные договоры подписаны добровольно, без принуждения и обмана со стороны его участников. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи и трехстороннего соглашения ответчики не имели намерения исполнять условие о возврате истцу квартиры, вступили в сговор и желали завладеть квартирой и полученной с продажи квартиры суммой 2 400 000 руб., суду не представлено, материалы дела не содержат. Признаков недобросовестного поведения при заключении договоров, соглашения со стороны ответчиков судом также не установлено. В данном случае имеет место неисполнение ФИО3 соглашения от 11.06.2022, заключенного с истцом, что повлекло неисполнение трехстороннего соглашения. Действия ФИО2, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО1, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.

В свою очередь ФИО1, подписывая договор купли-продажи и трехстороннее соглашение, преследовала цель извлечение прибыли, без давления и принуждения отдала денежные средства 2 400 000 руб. ФИО3, при должной степени заботливости и осмотрительности не могла не осознавать последствия отчуждения принадлежащего ей недвижимого имущества и передачи крупной суммы денег постороннему лицу для инвестирования, которое является предпринимательской деятельностью, то есть деятельностью, осуществляемой на свой страх и риск.

Заключенная между ФИО1 и ФИО2 сделка купли-продажи квартиры содержала все существенные условия данного договора, была выполнена в надлежащей письменной форме и прошла процедуру государственной регистрации. Заключенная сделка являлась ничем иным как договором купли-продажи недвижимого имущества, признаков мнимой или притворной сделки не содержит, как и не имеется оснований считать, что она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, совершена под влиянием обмана, при том что ответчик ФИО3 стороной договора купли-продажи не являлась. Цена сделки по купле-продаже квартиры определена по соглашению ее сторон, что отвечает принципу свободы договора.

Сам по себе факт дальнейшего проживания в квартире, оплата жилищно-коммунальных платежей не отменяет саму сделку, не может служить основанием для признания ее недействительной, поскольку о данных условиях договорились участники трехстороннего соглашения. Также не может служить основанием для признания сделок недействительными перечисление ФИО3 денежных средств ФИО2 для погашения ипотечного кредита.

Трехстороннее соглашение между сторонами также было заключено добровольно, все его участники преследовали цель извлечения прибыли, заключение такого соглашения не противоречит правовым нормам.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания заключенного истцом договора купли-продажи квартиры и трехстороннего соглашения от 11.06.2022 недействительными. При этом отказ в удовлетворении исковых требований не лишает истца возможности иными предусмотренными законом способами защитить свои нарушенные права, в том числе путем предъявления к ФИО3 гражданского иска о возмещении убытков.

Кроме того, третьим лицом ПАО «Сбербанк России» как залогодержателем спорной квартиры заявляло о пропуске истцом срока на обращение в суд с настоящим иском с требованием о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Принимая во внимание, что суд не признал совершенные сделки ничтожными, они в силу ст. 166 ГК РФ являются оспоримыми.

В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, течение срока давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительным определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. 

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен 11.06.2022, переход права собственности зарегистрирован 15.06.2022, денежные средства были перечислены продавцу 16.06.2022, и она распорядилась ими, с настоящим иском ФИО1 обратилась в суд 25.09.2023, то есть с пропуском установленного ст. 181 ГК РФ срока, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт 

<

***>) к ФИО2 (паспорт 

<

***>), ФИО3 (паспорт 

<

***>) о признании недействительными договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки, соглашения без применения последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 6 марта 2024 года.

Председательствующий Е.А. Тарамаева