Дело № 3а-89/2020 УИД 21ОS0000-01-2019-000232-18 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2020 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе судьи Спиридонова А.Е., при секретаре судебного заседания Владимирове А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Специализированный застройщик «Чебоксарский завод строительных материалов» к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Чебоксарский завод строительных материалов» (далее также – АО «СЗ «ЧЗСМ») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной рыночной стоимости в размере 4123 400 руб., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной рыночной стоимости в размере 72 400 руб., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной рыночной стоимости в размере 110 300 руб. и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной рыночной стоимости в размере 272 700 руб., расположенных по адресу: .... Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником, арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики» установлена соответственно в размере 22969 080 руб. 64 коп., 320679 руб. 04 коп., 489017 руб. 76 коп., 1267339 руб. 92 коп. Между тем, рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости. С целью установления рыночной стоимости земельных участков АО «СЗ «ЧЗСМ» обратилось к независимому оценщику ООО «Консалтинговый центр «Содействие». Согласно отчету оценщика от 23 декабря 2019 года по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... и ... составила 4123 400 руб., 72 400 руб., 110 300 руб. и 272 700 руб. соответственно. Между тем, по мнению административного истца, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости и законность акта об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не является. 

В ходе судебного разбирательства дела по ходатайству представителя АО «СЗ «ЧЗСМ» - ФИО1 по делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков АО «СЗ «ЧЗСМ».

Согласно заключению эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» от 14 июля 2020 года № ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., определенные по состоянию на 1 января 2018 года, составляет 5410 327 руб. 15 коп., 108 764 руб. 96 коп., 160026 руб. 83 коп. и 382413 руб. 55 коп. соответственно.

По результатам судебной экспертизы административный истец АО «СЗ «ЧЗСМ» исковые требования уточнило, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 5410 327 руб. 15 коп., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 108 764 руб. 96 коп., земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 160026 руб. 83 коп. и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 382413 руб. 55 коп.

В судебном заседании представитель административного истца АО «СЗ «ЧЗСМ» - ФИО1 исковые требования поддержала. Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 и представитель заинтересованного лица БУ ЧР «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики – ФИО3 против удовлетворения административного иска не возражали. В судебное заседание остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим п. 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 1 ст. 245 КАС РФ также предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «СЗ «ЧЗСМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

На основании договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО «Чебоксарский завод строительных материалов» (в настоящее время - АО «СЗ «ЧЗСМ»), административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., находящегося в собственности Чувашской Республики. 

1 октября 2019 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и АО «СЗ «ЧЗСМ» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, по условиям которого с 1 января 2019 года размер арендной платы исчислен исходя из кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 457 от 14 ноября 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 декабря 2019 года, 10 декабря 2019 года и от 13 декабря 2019 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 22969 080 руб. 64 коп., 320679 руб. 04 коп., 489017 руб. 76 коп., 1267339 руб. 92 коп. соответственно. Дата утверждения кадастровой стоимости – 1 января 2019 года.

Поскольку АО «СЗ «ЧЗСМ» является собственником и арендатором земельных участков, и размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости участков, следует признать, что результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности, в связи с чем административный истец имеет право на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями.

В силу ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Как было указано выше, административный истец АО «СЗ «ЧЗСМ» согласилось с заключением эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» от 14 июля 2020 года № ..., в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., и ..., площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равна 5410 327 руб. 15 коп., 108 764 руб. 96 коп., 160026 руб. 83 коп. и 382413 руб. 55 коп. соответственно и уточнило свой иск в части установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с данным заключением эксперта.

Иными участвующими в деле лицами результаты судебной экспертизы также не оспорены.

В соответствии со ст.ст. 82, 84 КАС РФ заключение эксперта оценивается в совокупности со всеми имеющимися в административном деле доказательствами. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» от 14 июля 2020 года № ... соответствует законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, положениям ст. 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование; физические характеристики (площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Для сравнения эксперт выбрал пятнадцать объектов-аналогов, представляющих собой земельные участки, находящиеся в Ярославской области, Псковской области, Брянской области, Воронежской области, Московской области, Рязанской области, Ставропольском крае, Дагестане, Ростовской области, Краснодарском крае. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, и исходя из этого определил рыночную стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Учитывая проведение судебной экспертизы в соответствии с требованиями КАС РФ, в том числе с предупреждением эксперта судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выбор экспертом ООО «Институт оценки и консалтинга» объектов-аналогов сходных объекту оценки, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты судебной экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5410 327 руб. 15 коп.; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 108 764 руб. 96 коп.; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 160026 руб. 83 коп. и земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 382413 руб. 55 коп.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, данным в абз. третьем п. 25 и в п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела следует, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков подано АО «СЗ «ЧЗСМ» в суд 30 декабря 2019 года. 

Руководствуясь ст.ст. 177, 249 КАС РФ, Верховный Суд Чувашской Республики

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5410 327 руб. 15 коп.; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 108 764 руб. 96 коп.; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 160026 руб. 83 коп. и земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 382413 руб. 55 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ...; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ...; земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ....

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья А.Е. Спиридонов

Мотивированное решение составлено 27 августа 2020 года