Дело № 2- 1578/18 Изготовлено 14 ноября 2018года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

Председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Цырулевой Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

9 ноября 2018 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен» о признании недействительным договора залога в части,

У С Т А Н О В И Л:

17 июня 2014 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Руф Стайл Констракшен» на квартиру с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

31 марта 2017 года между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (залогодатель) подписан Договор ипотеки №, предметом которого является, в том числе, квартира №. В соответствии с п. 2.1. Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение заемщиком - ООО «Руф Стайл Констракшен» всех обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 21 октября 2014 года. Ипотека зарегистрирована в ЕГРН 6 апреля 2017 года.

6 апреля 2017 года ФИО1 подано заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру № на основании Договора купли-продажи квартиры №02-28-17 от 2 марта 2017 года. 

18 апреля 2017 года Управлением Росреестра по ЯО оформлено уведомление, согласно которому регистрация перехода права на квартиру № приостановлена, так как в соответствии с п. 4.1.2. Договора ипотеки залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное вправление до полного выполнения обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным образом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Документ, подтверждающий согласие залогодержателя на продажу квартиры, не представлен. В договоре купли-продажи отсутствуют сведения об ограничении (обременении) права. 

Решением Ярославского районного суда от 1 декабря 2017 года ФИО1 отказано в требованиях к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен» о прекращении обременения на квартиру и признании за ФИО1 права собственности на спорное недвижимое имущество.

В состоявшемся решения суда указано, что переход права собственности на квартиру № не был зарегистрирован в ЕГРН, ООО «Руф Стайл Констракшен» оставалось собственником квартиры № и вправе было заключить в отношении указанной квартиры Договор ипотеки. Факт подписания Договора купли-продажи, оплаты квартиры № истцом, передачи Квартиры № истцу не являлись основанием для изменения отношений ООО «Руф Стайл Констракшен» с ПАО «Сбербанк России». Ипотека квартиры № зарегистрирована, возникла. 

Так как переход права собственности на Квартиру № не зарегистрирован, истец не стала собственником Квартиры №.

Требование о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры № также не подлежит удовлетворению, так как оснований для такого прекращения не имеется. Договор ипотеки не оспорен и недействительным не признан. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, на который ссылается истец, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Данные положения в настоящем деле применению не подлежат, так как нельзя прийти к выводу, что Квартира № приобретена истцом, так как переход права собственности на нее зарегистрирован не был. Собственником Квартиры № остается ООО «Руф Стайл Констракшен».

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен». Просила признать недействительным договор залога, заключенный 31 марта 2017 года между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Руф Стайл Констракшен» в части включения в него квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование исковых требований указала, что договор купли-продажи Квартиры № был заключен 2 марта 2017 года, то есть до заключения договора ипотеки. Обязательства по оплате квартиры, по передаче квартиры № исполнены истцом в полном объеме также до заключения договора ипотеки. В данной части сделка является недействительной поскольку в залог передано имущество, обремененное правом иного лица.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования в части признания недействительным договора ипотеки в части и применения последствий недействительной сделки поддержала по основаниям, указанным в иске. Пояснила, что ключи от квартиры у истца, там выполняется косметический ремонт.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, поддержала представленный отзыв по делу, где указывала на отсутствие у истца права собственности на спорное имущество, истец не является ни стороной сделки, а так же не является лицо, права которого нарушены. Ссылалась на обстоятельства, установленные состоявшимся решением суда, законность заключенного договора ипотеки и надлежащего его (договора) регистрации.

Иные участники процесса, извещенные своевременно и надлежащим образом в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении дело рассмотрено в их отсутствие. Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

Как указывалось выше, решением Ярославского районного суда от 1 декабря 2017 года ФИО1 отказано в требованиях к ПАО «Сбербанк России», ООО «Руф Стайл Констракшен» о прекращении обременения на квартиру и признании за ФИО1 права собственности на спорное недвижимое имущество. Данным решением суда установлено, что основания для признания за ФИО1 право собственности на спорную квартиру отсутствуют, как и отсутствуют основания о прекращении обременения в виде ипотеки. Договор ипотеки не оспорен и недействительным не признан.

Предметом настоящего спора является недействительность заключенного 31 марта 2017 года между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (залогодатель) договора ипотеки №, в части включения в него квартиры № №.

Как следует из п. 3.1.2 оспариваемого договора (л.д. 20) залогодатель является полноправным и законным собственником имущества, входящего в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности залогодателя никем не оспаривается.

Между тем, на момент заключения данного договора, в отношении квартиры № № был заключен договор купли-продажи с истцом 2 марта 2017 года, истцом исполнены все обязательства перед ООО «Руф Стайл Констракшен» по оплате договора (л.д. 13), подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 13 оборот), то есть на момент передачи в ипотеку, квартира № № не была свободна от притязаний третьих лиц, так как к ФИО1 перешло право пользования и владения квартирой, которое сохраняется за ней до настоящего времени.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Соответственно, покупатель имущества, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, является законным владельцем данного имущества.

Согласно положений ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть право собственности обладает тремя признаками одновременно. Отсутствие у ФИО1 право собственности в полном его выражении, не свидетельствует об отсутствии ее притязаний на указную квартиру в рамках имеющегося договора купли-продажи недвижимости, передачи этой недвижимости ей во владение и пользование.

Между тем, ООО «Руф Стайл Констракшен» до заключения договора ипотеки передал право владения и пользования спорной квартирой истцу, обладая только правом распоряжения ей.

Таким образом, п. 3.1.2 оспариваемого договора не соответствовал п.п. 4 п. 1.2 договора в части включения в предмет договора квартиры по адресу: 

<

адрес>.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом данных обстоятельств, включая в оспариваемый договор ипотеки недвижимого имущества квартиру № № ООО «Руф Стайл Констракшен», действовало не добросовестно, достоверно располагая информацией о том, что данный договор полностью исполнен как в части оплаты, так и в части передачи имущества.

Как следует из материалов дела генеральный директор ООО «Руф Стайл Констракшен» ФИО7 неоднократно (17 апреля 2017 года и 29 мая 2017 года) обращался в ПАО «Сбербанк» о снятии обременений с квартиры № № и прекращении залога на нее л.д. 27 и оборот). При рассмотрении гражданского дела 2-1828/2017, по которому было вынесено 1 декабря 2017 года решение, представитель ООО «Руф Стайл Констракшен» поддерживал позицию истца. Обратится в суд самостоятельно, как сторона договора ипотеки ООО «Руф Стайл Констракшен» не имело возможности в силу установленного п. 5 ст. 166 ГК принципа эстоппеля.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 6 апреля 2018 года (резолютивная часть от 2 апреля 2018 года) заявление ООО «РусьСтрой» о признании ООО «Руф Стайл Констракшен» банкротом признано обоснованным, в отношении ООО «Руф Стайл Констракшен» введена процедура наблюдения, утвержден временный управляющий.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, доводы представителя ПАО «Сбербанк» относительно того, что ФИО1 является ненадлежащим истцом не состоятельны, договором ипотеки существенно нарушаются ее права, в том числе на регистрацию права собственности на приобретенное имущество.

Истцом направлялись заявления в ПАО «Сбербанк» о прекращении ипотеки, снятии обременения с квартиры № №. В представленном ПАО «Сбербанк» отказе указывается на то, что ООО «Руф Стайл Констракшен» не перечислило в пользу ПАО «Сбербанк» денежные средства, поступившие от ФИО1 за проданную квартиру, по условиям договора ипотеки. Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, денежные средства от ФИО1 поступили ООО «Руф Стайл Констракшен» 2 марта 2018 года, что подтверждается представленными платежными документами, то есть до заключения договора ипотеки, по условиям которого 80% цены реализации должно поступать в погашение кредитных обязательств ООО «Руф Стайл Констракшен» перед ПАО «Сбербанк».

Кроме того, договор ипотеки от 31 марта 2017 года заключен в рамках ранее возникших обязательств ООО «Руф Стайл Констракшен» перед ПАО «Сбербанк» (договора от открытии не возобновляемой кредитной линии от 21 октября 2014 года), отсутствие того или иного объекта недвижимости в рамках (перечне) договора не изменило правоотношений сторон относительно кредитных обязательств, не могло повлиять на них.

По общему правилу, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, сделка с пороками содержания является оспоримой.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вступившим в законную силу решением Ярославского районного суда от 1 декабря 2017 года истцу было отказано в требованиях о прекращении обременения в силу залога. Между тем, требования о признании недействительной сделки в части не заявлялись, предметом рассмотрения не являлись, как указано в упомянутом решении, договор ипотеки не оспаривался, в связи с чем, удовлетворяя требования истца о признании недействительной сделки в части, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, прекратив ипотеку спорного имущества, зарегистрированную ПАО «Сбербанк России». 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор ипотеки № от 31 марта 2017 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (залогодатель) в части включения в предмет договора квартиры с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (п.п. 4 п. 1. 2 договора). 

Прекратить ипотеку (залог недвижимого имущества) ПАО «Сбербанк России» на квартиру с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 1 месяца

Судья Ю.М. Маханько

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>