Дело №3а-37/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000353-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2021 года город Тамбов

Тамбовский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Гурулевой Т.Е., 

при секретаре Стерликовой В.С.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, ТОГБУ «ЦОКСОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее по тексту –ООО «Прогресс») 26 ноября 2020 г. обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что ему на праве собственности принадлежит торгово-развлекательный центр с кадастровым номером *** площадь 8 664 кв.м, расположенного по адресу: ***.

В отношении названного объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость, с размером которой административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика налога на имущество физических лиц. 

В административном исковом заявлении ООО «Прогресс»просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Представитель административного истца в судебном заседании административное исковое заявление поддержал по изложенным в нем основаниям с учетом уточнений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом. Представители административных ответчиков и заинтересованные лица не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие. Ходатайств об отложении рассмотрения дела участвующие в деле лица не заявляли.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Управление Росреестра по Тамбовской области в своем письменном отзыве возражает против удовлетворения административных исковых требований по процессуальным основаниям, полагая себя ненадлежащим административным ответчиком. 

Административный ответчик Комитет по управлению имуществом Тамбовской области в своем письменном отзыве возражает против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на существенное отклонение величины рыночной стоимости от кадастровой, что должно вызывать сомнения, ссылается на недостатки отчета.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области, в своем отзыве указало, что не утверждало результаты государственной кадастровой оценки, а определило в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) путем формирования в электронном виде соответствующих актов кадастровую стоимость объектов недвижимости административного истца как вновь учтенных, сведения о которых были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом при расчете кадастровой стоимости использовались удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные правовым актом уполномоченного государственного органа. 

Выслушав представителя, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс»является собственником торгово-развлекательного центра с кадастровым номером ***, площадь 8 664 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В силу пункта 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости устанавливаются законом субъекта Российской Федерации только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

Согласно п.7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень);

2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;

3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно абзаца 2 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества на территории Тамбовской области установлены Законом Тамбовской области 2 ноября 2017 г. № 141-З «О внесении изменений в Закон Тамбовской области «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области»(принят Тамбовской областной Думой 27 октября 2017 г).

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 25 декабря 2020 г. № 757 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2021 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость» спорный объект недвижимости был включен в вышеуказанный перечень на 2021 год под номером 581.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как плательщика налога на имущество юридических лиц.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В рассматриваемом случае таковым, а следовательно, и надлежащим административным ответчиком по делу является филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, которым кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена по состоянию на 26 декабря 2018 года в размере 477 931 798,8 руб. 

Так как Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, Управление Росреестра по Тамбовской области и ТОГБУ «ЦОКСОН» не утверждали оспариваемую кадастровую стоимость нежилого здания, административные исковые требования к названным лицам предъявлены необоснованно.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, административный истец 16 июля 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в связи с установлением кадастровой стоимости равной рыночной. Решением Комиссии № 204 от 29 июля 2020 года заявление административного истца было отклонено в связи с наличием недостатков отчетов об оценке.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец представил отчет об оценке объекта *** от ***, составленный оценщиком ООО «СО-Эксперт» ФИО2, членом НП СРО РАО, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 26 декабря 2018 года составляет 218 747 459,04 руб.

Определением суда от 15 декабря 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истцапо состоянию на 26 декабря 2018года.

Согласно заключению эксперта *** от ***, выполненного судебным экспертом ФИО3, сотрудником АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 26 декабря 2018года составляет 220 082 149 руб. 

Исследовав заключение судебного эксперта, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Судебный эксперт ФИО3 имеет высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат № 015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Факт наличия у оценщика высшего образования и необходимого стажа работы подтверждается также фактом наличия у него квалификационного аттестата, поскольку согласно положений Приказа Министерства экономического развития РФ от 29 мая 2017 г. № 257 «Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числепорядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности, Порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности» квалификационный аттестат в области оценочной деятельности может быть выдан только при наличии документов, подтверждающих названные факты.

Выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

При составлении заключения судебный эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Заключение содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.

В заключении имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Судебным экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж, и доходный подход, метод капитализации дохода.

При этом судебным экспертом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Судебным экспертом был в полной мере проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, что подтверждается содержанием заключения, материалов, на которые имеются ссылки в заключении.

При этом налог на добавленную стоимость (НДС) судебным экспертом не использовался как ценообразующий фактор и не повлиял на размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Таким образом, оснований не доверять заключению судебного эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Представитель административного истца согласился с заключением судебного эксперта, просил установить кадастровую стоимость объектанедвижимости административного истца в размере, определенном судебным экспертом.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке, так как названный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При исследовании представленного административным истцом отчета об оценке судом было установлено, что рыночная стоимость земельных участков под спорным объектом недвижимости существенно завышена, что повлекло занижение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о том, что объекты-аналоги № 2 и 3 являются едиными объектами недвижимости, сведениями из объявлений об их продаже не подтверждаются. Определенная оценщиком стоимость одного квадратного метра 25 247,86 руб. не входит в диапазон стоимости торгово-офисных помещений в городе Тамбове, который согласно «Краткого обзора рынка коммерческой недвижимости Тамбовской области за 2018 год» составляет от 30000 до 60000 руб. за кв.м. Сведения о том, что 70% здания не имеют отделки, а 30% - требуют косметического ремонта, документально не подтверждены. Поправочные коэффициенты на состояние отделки, которые согласно отчета об оценке, взяты из «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией ФИО4, тексту названного справочника не соответствуют. Отказ оценщика от доходного подхода не обоснован, поскольку объектом оценки является торгово-развлекательный центр, построенный и сданный в эксплуатацию в 2018 году. Назначение спорного здания предусматривает его коммерческое использование, и фактически здание в этих используется, следовательно, потоки доходов генерирует. Сведения о сдаче в аренду содержатся в объявлениях о продаже объектов-аналогов, и в целом сдача в аренду помещений в торгово-развлекательных центрах является обычной деловой практикой в городе Тамбове.

Согласно пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РоссийскойФедерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 17 ноября 2020 года № 667 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания административного истца по состоянию на 01 января 2020 года, таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость стала архивной.

Следовательно, необходимо определить период действия установленной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На основании изложенного,

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Прогресс», поданное в Тамбовский областной суд 26 ноября 2020 г. после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области 16 июля 2020 года, удовлетворить в части административных исковых требований, предъявленных к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области. 

Установить кадастровую стоимость торгово-развлекательного центра с кадастровым номером ***, площадь 8 664 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2018 года в размере 220 082 149 руб.

Период действия установленной кадастровой стоимости определить со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административных исковых требований, предъявленных к ТОГБУ «ЦОКСОН», Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 04 июня 2021 года

Судья Т.Е.Гурулева