Дело № 2-10/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Джанкой 11 июля 2018 года 

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е. А.,

при секретаре Кузь Т.А.,

с участием прокурора Буркун Н.А., истца ФИО5, представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7 – ФИО8, представителя органа опеки и попечительства Джанкойского района Республики Крым ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, по встречному иску ФИО7 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

установил:

5 июля 2017 года (сдано на почтовое отделение связи) ФИО5 обратился в суд с иском, требования которого неоднократно уточнял (л.д. 35-38, 91-95), окончательно просит признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома 

<

адрес>, заключенный 10.10.2014 между ФИО12, действовавшей от его имени, и ФИО7 Просит устранить со стороны ФИО7, ФИО10, ФИО11 препятствия в пользовании и распоряжении своим домом, выселив их из дома. Также просит взыскать солидарно с ФИО7, ФИО10, ФИО11 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

Требования мотивированы тем, что ФИО5, являясь собственником жилого дома 

<

адрес>, 10.10.2014 выдал нотариальную доверенность на имя ФИО7 и ФИО12 на право оформления документов на дом по российскому законодательству. Доверенность отменил 14.11.2016, но узнал, что якобы 10.10.2014 между ФИО12, действовавшей от его имени, и ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи дома. Считает, что этот предварительный договор заключен после отмены доверенности, т.е. без полномочий продавца, без фактического исполнения, поэтому считает эту сделку мнимой, просит признать договор купли-продажи недействительным, применив последствия недействительности – выселить ответчиков ФИО7, ФИО10, ФИО11 из дома.

4 декабря 2017 года ФИО7 обратилась в суд с встречным исковым заявлением, в котором указывает, что 10.10.2014 между нею и ФИО5 в лице его представителя ФИО12 заключен письменный предварительный договор купли-продажи дома 

<

адрес>, стоимостью 100000 руб., часть средств – 80000 руб. ФИО7 передала ФИО5 в этот же день, а он дал согласие на ее вселение. Срок окончательного расчета и заключения основного договора купли-продажи был установлен до 10.10.2017. Поскольку по договору от 10.10.2014 ФИО7 оплатила ФИО5 большую часть стоимости приобретаемого дома, продавец передал покупателю документы на дом и вселил туда ФИО7, т.е. условия договора сторонами выполнены, кроме полной оплаты дома, поэтому этот договор считается основным, истец по встречному иску просит произвести регистрацию перехода права собственности на дом с ФИО5 на ФИО7 (л.д. 108-110).

В судебном заседании 28.09.2017, протокол которого судом оглашен 03.07.2018 в связи с неявкой истца, ФИО5 пояснял, что о продаже своего дома дал объявление в сети Интернет, ему позвонила ФИО7, и они договорились о цене дома в 5000 долларов США, 10.10.2014 ФИО7 передала истцу в счет покупки дома 2000 долларов США, а он оформил нотариальную доверенность на оформление документов с тем, чтобы в 2015 году ФИО7 передала ему оставшуюся сумму за дом, и они оформили договор купли-продажи. Поскольку в 2015 году у ФИО7 не было необходимой суммы, она попросила еще отсрочку, истец согласился, но забрал оригиналы документов на дом, но ключи от дома не забрал, требование о выселении не заявил, а в ноябре 2016 года отозвал доверенность и отказался заключать договор купли-продажи дома.

В судебном заседании 11.07.2018 истец ФИО5 и его представитель исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Истец пояснил, что доверенность на имя ФИО7 давал исключительно для того, чтобы оформить его «украинские» документы на дом в соответствии с российским законодательством, полномочия на продажу дома передавать не хотел, но нотариус сказал, что это шаблон доверенности, а он может ее или подписать или нет, истец ее подписал, т.к. нуждался в переоформлении документов, но надеялся на то, что Лейман будет исполнять устные договоренности. Также пояснил, что в день получения денежных средств за дом он передал ключи ФИО7 и разрешил перевезти в дом вещи, а потом проживать и ей и членам ее семьи. Подтвердил, что уже получил посланные ФИО7 уведомление об открытии счета на 20000 руб. и доверенность на право им распоряжаться.

Представитель истца указывает на то, что предварительный договор от 10.10.2014 не является основным, является мнимым, оформленным для вида в период, когда ФИО5 отменил выданную доверенность. 

Ответчики ФИО7, ФИО13 и ФИО11 (дети ФИО7) в судебное заседание 03.07.2018 и 11.07.2018 не явились, 26.10.2017 ФИО7 подала ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 80). 

Представитель ответчика ФИО7 исковые требования ФИО5 не признал, встречный иск поддержал полностью. Пояснил, что между ФИО5 и ФИО7 существовала договоренность о купле-продаже дома, принадлежащего ФИО5, была оговорена стоимость покупки 100000 руб., ФИО5 получил от ФИО7 10.10.2014 года 80000 руб., выдал доверенность, в которой передал полномочия как на оформление документов, так и на распоряжение имуществом на условиях, определяемых доверенными лицами, – ФИО7 и ФИО12, выдал ФИО7 ключи и дал разрешение жить в доме. Считает, что такими действиями ФИО5 выразил волю по отчуждению спорного дома, после чего уже его доверенное лицо ФИО12 заключила 10.10.2014 предварительный договор купли-продажи дома с ФИО7, а, учитывая, что стороны договора его условия по приему-передаче имущества выполнили, уплата товара осуществлена в значительном размере, заключенный 10.10.2014 договор является основным договором купли-продажи с отсрочкой оплаты товара. Также указывает, что оставшиеся 20000 руб. от полной стоимости дома ФИО7 положила на открытый на ее имя счет, выдала на имя ФИО5 нотариальную доверенность на право распоряжения этим счетом и направила по почте истцу, т.е. на сегодняшний день условия договора купли-продажи от 10.10.2014 выполнены полностью, поэтому переход права собственности состоялся и может быть зарегистрирован. При таких обстоятельствах, оснований для выселения ФИО7 как собственника приобретенного дома и ее детей представитель не усматривает.

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, 27.10.2017 подала письменные возражения на иск, в которых подтвердила обстоятельства выдачи 10.10.2014 ФИО5 на её имя доверенности на право распоряжаться его домом № по 

<

адрес> и обстоятельства заключения в этот же день с ФИО7 предварительного договора купли-продажи, по условиям которого стоимость дома определена в 100000 руб., 80000 руб. уже были выплачены ФИО7 лично ФИО5, а срок окончательного расчета определен до октября 2017 (л.д. 84-85).

Представитель органа опеки и попечительства в судебном заседании пояснила, что оснований для выселения несовершеннолетнего ребенка ответчика ФИО7 она не усматривает, поскольку мать действовала в интересах дочери, а недооформленные документы могут быть приведены в соответствие с законодательством. 

Прокурор дал заключение об обоснованности требований ФИО7 и, в связи с этим, отсутствием оснований для выселения ее и ее детей из спорного дома.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО5 является собственником жилого дома 

<

адрес> в порядке наследования после смерти ДД.ММ.ГГГГ отца ФИО2, который в свою очередь принял наследство, но не оформил наследственных прав после смерти ДД.ММ.ГГГГ своего отца ФИО1, что подтверждается свидетельством о праве на наследство, выданном 07.12.2012 (л.д. 6). 

Наличие у ФИО5 права собственности признается сторонами, подтверждается свидетельством о праве на наследство (л.д. 6) и отсутствием сведений об отчуждении этого имущества (л.д. 228, 234). 

В настоящее время спорный дом общей площадью 62,5 кв.м. поставлен на кадастровый учет под № (л.д. 235).

10 октября 2014 года ФИО5 выдал нотариально удостоверенную доверенность ФИО7 и ФИО12, которые могут действовать как совместно, так и самостоятельно в отдельности друг от друга. Данная доверенность содержала полномочия по продаже принадлежащего ФИО5 жилого дома по адресу: 

<

адрес>, за цену и на условиях по их усмотрению, с правом подписывать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ему аванса или задатка, получать следуемые ему деньги, а также полномочия по оформлению регистрации договора в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру РК, и другие полномочия, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи (л.д. 68).

Сторонами признано, что 10.10.2014, но до выдачи указанной доверенности, ФИО5 получил от ФИО7 в счет оплаты за проданную квартиру 80000 рублей, о чем была составлена расписка (л.д. 69).

Также судом установлено, что в этот же день 10.10.2014, но после приема-передачи денежных средств и оформления у нотариуса доверенности ФИО12, действуя от имени ФИО5 на основании нотариальной доверенности от 10.10.2014, с одной стороны и ФИО7 с другой стороны заключили договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, по условиям которого в срок не позднее 10.10.2017 стороны заключат основной договор купли-продажи, по которому ФИО5 продает, а ФИО7 покупает принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом с надворными строениями, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 62,5 кв.м. (п. 1.1.). Стоимость предмета купли-продажи определена сторонами в 100000 руб. (п. 2.1), из которых 80000 руб. уже уплачена покупателем непосредственно продавцу, а оставшиеся 20000 руб. покупатель обязана передать продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи (п. 2.2). Покупатель вселяется в жилой дом с даты подписания данного договора (п. 2.9), обязуется за свой счет произвести ремонт (п. 2.10) (л.д. 193-196).

13 ноября 2016 года доверенность, выданная 10.10.2014 ФИО5 ФИО12 и ФИО7, была им отозвана (л.д. 40). 

Решением Красногвардейского районного суда Республики Крым от 29 марта 2017 года ФИО7 отказано в удовлетворении её иска о понуждении ФИО5 заключить основной договор купли-продажи дома. Основанием для такого решения стал вывод о том, что заключенный 10.10.2014 договор был фактически договором купли-продажи, а не предварительным договором и недействительным он не признан (л.д. 18-19).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу статьи 429 ГК РФ предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (абзац 1 пункта 8 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8 Постановления № 54).

Заключенный 10.10.2014 между ФИО5 в лице представителя и ФИО7 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны установили обязанность продавца передать имущество, а приобретателя - уплатить большую часть покупной цены до заключения основного договора, обусловив переход права собственности на приобретаемое имущество исполнением обязанности по оплате товара.

Таким образом, учитывая направленность воли сторон на переход права собственности в отношении имущества, а также условия спорной сделки о предварительной оплате вещи, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от 10.10.2014 по существу является договором купли-продажи. 

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, на которую ссылается истец в исковых требованиях, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как установлено судом и следует из пояснений ФИО5 и ФИО7, при совершении сделки купли-продажи 10.10.2014 стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили её: ФИО5 лично получил значительную и большую часть денежных средств от стоимости продаваемого дома лично от ФИО7, о чем свидетельствует лично им написанная расписка, передал ключи от дома, дал согласие на вселение, проживание, что признано им в судебном заседании 28.09.2017 (л.д. 45-46) и 11.07.2018.

Данные обстоятельства, имевшие место 10.10.2014, были потом лишь зафиксированы в тексте спорного договора, который заключался в этот же день, но позже и уже не лично ФИО5, но его представителем по доверенности - ФИО12

Из показаний свидетеля ФИО3, допрошенного в судебном заседании 19.10.2017, чьи показания были оглашены судом, следует, что 10.10.2014 года к нему за юридической консультацией и составлением предварительного договора обратилась ФИО7, предоставила оригинал доверенности, он составил договор, передал ей, она оплатила его услуги. Действительно, при нём ФИО7 договор не подписывала, ФИО12 свидетель в этот день не видел (л.д. 74-76).

Обстоятельства обращения Лейман к юристу ФИО3 именно 10.10.2014 подтверждается также договором на оказание услуг от 10.10.2014 и квитанцией о получении свидетелем денежных средств от ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 90, 89).

Согласно заключению эксперта № от 07.05.2018 по назначенной судом технической экспертизе документа – договора от 10.10.2014 - подпись ФИО12 от имени продавца ФИО5 в этом договоре произведена в период времени с 10.10.2014 по 13.11.2016 (л.д. 144-192), т.е. в период действия доверенности, выданной ФИО5 10.10.2014 и отозванной 14.11.2016.

Оценив в совокупности данные доказательства, суд считает подтвержденным то обстоятельство, что спорный договор от 10.10.2014 был заключен от имени ФИО5 его представителем ФИО12 в период действия выданной на ее имя доверенности, предусматривавшей все полномочия по продаже принадлежащего ему дома.

Показания свидетеля ФИО4, данные ею в судебном заседании 19.10.2017, о том, что в ноябре 2016 года к ней обратилась ФИО7 с просьбой проконсультировать по вопросу возврата от ФИО5 денежных средств за дом и произведенный в нем ремонт, т.к. имея на руках доверенность, она не смогла оформить документы на дом из-за отсутствия денежных средств, а в декабре 2016 года просила подготовить «задним числом» предварительный договор купли-продажи, суд во внимание не принимает, поскольку они противоречат материалам дела и совокупности доказательств, подтверждающих, что спорный предварительный договор заключен, по крайней мере до 13.11.2016, следовательно, это не был тот проект, который свидетель могла подготовить в декабре 2016 года.

Довод истца о том, что он вынужденно 10.10.2014 подписал доверенность на продажу дома, т.к. желал лишь передать полномочия по оформлению документов, суд во внимание не принимает. Истцом требование о признании этой доверенности недействительной не заявлено, доказательств, свидетельствующих о том, что ему что-то препятствовало не подписывать эту доверенности или обратиться к другому нотариусу для составления именно той доверенности, которая соответствовала бы его волеизъявлению, не представлено. Кроме того, исходя из текста доверенности, усматривается, что основное правомочие, которое по ней передано, это продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий истцу дом, а остальные правомочия, в том числе и по оформлению документов, являются производными.

При таких обстоятельствах, доводы истца и его представителя об отсутствии волеизъявления собственника на заключение сделки по продаже принадлежащего ему дома, совершенной 10.10.2014 от его имени представителем, а также о мнимости этой сделки не соответствуют материалам дела и приведенным выше нормам материального права, поэтому в удовлетворении первоначального иска суд отказывает.

При разрешении встречного иска суд исходит из следующего.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как уже было установлено судом, между ФИО5 и ФИО7 сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены (80000 руб. уплачены до подписания договора по расписке, оставшиеся 20000 руб. перечислены на открытый расчетный счет ФИО7 с предоставлением нотариального засвидетельствованного права доступа ФИО5 к этому счету), спорный жилой дом фактически передан ФИО7, которая владеет и пользуется им на протяжении более 3-х лет, что нашло отражение в договоре купли-продажи, т.е. сделка полностью исполнена, но продавец ФИО5 уклоняется от регистрации сделки, в том числе путем досрочного отзыва выданной им же доверенности.

Таким образом, исходя из цели обращения ФИО7 и установленных по делу обстоятельств, с учетом положений п.3 ст. 551 ГК РФ права покупателя ФИО7 по договору купли-продажи от 10.10.2014 подлежат судебной защите путем государственной регистрации перехода права собственности на спорный дом от ФИО5 к ней. 

Поскольку проживание ФИО7 и ее детей в спорном доме с 10.10.2014 основано на договоре купли-продажи, правомерность такого проживания подтверждена в судебном заседании, обстоятельства ничтожности сделки по отчуждению объекта недвижимости не нашли своего подтверждения, оснований для выселения ФИО7, ФИО11 и ФИО10 не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд 

решил:

в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО7, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении – отказать полностью.

Иск ФИО7 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом – удовлетворить полностью.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом 

<

адрес>, общей площадью 62,5 кв.м., кадастровый № от продавца ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право которого на этот дом возникло в порядке наследования после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, и ДД.ММ.ГГГГ ему выдано свидетельство о праве на наследство, к ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от 10 октября 2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 11.07.2018.