к делу № 3а-740/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» ноября 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Авраменко Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Югавтотур» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Югавтотур» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 5 532,9 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............ в размере его рыночной стоимости 92 156 200 рублей по состоянию на 01.01.2021 г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 448-О-2023 от 03.07.2023г., подготовленным оценщиком ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 92 156 200 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 160 457 355,02 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя АО «Югавтотур» по доверенности ФИО1 поступило заявление об уточнении требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 5 532,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 160 457 355,02 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке № 448-О-2023 от 03.07.2023г., подготовленного оценщиком ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 92 156 200 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 08 августа 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 128 197 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 отличаются по площади от исследуемого объекта. Общая площадь объекта экспертизы составляет 5 532,9 кв. м, при этом площадь объекта-аналога № 1 равна 1 608,5 кв. м, объекта- аналога № 2 равна 1 293,3 кв.м, объекта-аналога № 3 равна 1 773,0 кв.м.. Применение в расчете понижающих коэффициентов на площадь в размере 19,0%, 22,0% и 18,0% соответственно, снижает рыночную стоимость объекта экспертизы. Применение в расчетах понижающей корректировки на состояние объектов для объектов аналогов № 1, № 2 и № 3 в размере 33%, 28% и 28% соответственно, экспертом не обоснованно и не подтверждено. В приложенных скринах объявлений объектов-аналогов на основании фото видно, что исследуемый объект и выбранные объекты-аналоги сопоставимы по данному ценообразующему фактору. Применение в расчетах вышеуказанной корректировки значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта. Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы в размере 23 170 рублей (стр. 68 экспертизы) значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв. м. (более чем в 2 раза) объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка – 49 062 рубля (стр. 38 экспертизы), пояснения эксперта отсутствуют.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего вышеуказанное заключение, в соответствии с п. 22 б. ФСО №7: «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Следует отметить, что законодательством в области оценочной деятельности критерии сопоставимости объектов не предусмотрены. Исходя из анализа требований нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность, экспертом произведен анализ рынка объектов, относящихся к одному с оцениваемым сегменту рынка. Следует учитывать, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества эксперт учитывает фактически сложившуюся рыночную конъюнктуру и производит отбор аналогов из тех объектов, которые имеются на рынке и не имеют влияния на имеющиеся характеристики. При этом, представленные на рынке объекты не являются точными копиями оцениваемого объекта недвижимости, что является допустимым с точки зрения законодательства в области оценочной деятельности. Исходя из вышеперечисленного, наиболее схожие с оцениваемым из представленных на рынке на момент определения стоимости были использованы в качестве объектов-аналогов. Поскольку, отобранные в качестве аналогов объекты, не являются точными копиями оцениваемых объектов, а имеют различия, в настоящем случае - по площади экспертом введены корректировки, учитывающие имеющиеся различия. Размер корректировок обусловлен уровнем различий оцениваемого объекта и объектов - аналогов. В следствие вышеизложенного и с учетом отсутствия в законодательстве в области оценочной деятельности критериев сопоставимости объектов, использование объектов-аналогов, имеющих различия с объектом, стоимость которого определяется не противоречит законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности и не нарушает принципов определения рыночной стоимости объектов. В соответствии с п. 2 ФСО VI: «существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников». Из чего следует, что информация, считается подтвержденной, если раскрыты источники ее получения. На стр. 67 Заключения экспертом приводится расчет корректировки на техническое со¬стояние, которое основано на определении физического износа объектов, исходя из их фактиче¬ского возраста и класса конструктивной системы, поскольку данный способ, учитывает срок экс¬плуатации несущих конструкций и работу материалов, которая имеет ограниченный ресурс, по¬скольку известными свойствами строительных материалов является их деградация в условиях эксплуатации, под действием нагрузки и внешних факторов. Следовательно, ресурс их тем меньше, чем дольше здание находится в эксплуатации. Наиболее точным, в данном случае, будет являться способ определения износа по сроку эксплуатации, а не фотоматериалам объектов-аналогов, поскольку сами по себе фотоматериалы не информативны с точки зрения сроков использования объектов, в отличие от дат постройки зда¬ний, которые известны, в связи с чем, экспертом выбран наиболее точный способ расчета. Физический износ определен по известным параметрам: сроку эксплуатации и конструк¬тивной системе, на основании материалов ресурса https://www.ocenchik.ru, на что в заключении Экспертом приводятся ссылки с скан-копии страниц с расчетом. Полученные данные физическо¬го износа далее экспертом классифицируются на предмет соответствия категориям состояний объектов, согласно материалам аналитического портала СтатРиелт, источник информации: https://statrielt.ru/statistika-na-01-01-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2375-na-iznos-ommercheskoj-nedvizhimosti-korrektirovki-na-01-01-2021-goda на что в заключении также приводятся ссылки и скан-копии материалов, после чего, на ос¬нове полученной информации производится расчет. Способ подтверждения информации соот¬ветствует критериям, изложенным п. 2 ФСО VI. Таким образом, утверждения об отсутствии обоснований и подтверждений использован¬ной экспертом информации нельзя признать достоверными. Исходя из определения рыночной стоимости, представленной в ФЗ №135 «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по ко¬торой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на ве¬личине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типич¬ной для аналогичных объектов оценки». Из чего следует, что рыночная стоимость имущества, которая определялась в заключении, не является средней стоимостью объектов из сегмента, к которым может быть отнесен объект, стоимость которого определяется. При этом, отклонения стоимости квадратного метра объекта исследования, от средних значений этого показателя, обусловлены индивидуальными характеристиками каждого объекта, в том числе и исследуемого. Экспертом учтено, что показатель средней стоимости рас-считывался на основании данных по объектам, отличающимся по ценообразующим факторам от исследуемого объекта, в силу чего средняя стоимость, носит информационный характер и не мо¬жет являться ориентиром при определении стоимости в данном конкретном случае. Следует учесть также, что указание на необходимость предоставления таких обоснований отсутствует в законодательстве, регламентирующем производство оценочной деятельности.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 20 июля 2023 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 июля 2023 года.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск АО «Югавтотур» подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 150 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 08 августа 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга». В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного АО «Югавтотур».

Определение суда от 08 августа 2023 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, заявление директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 150 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление АО «Югавтотур» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 5 532,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 128 197 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 20 июля 2023 года.

Взыскать с АО «Югавтотур» в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 150 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров