дело №

УИД: №

Решение

Именем Российской Федерации

16 июля 2021 2021 года 

<

адрес>

Пятигорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Степаненко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Сафарове М.Г.,

с участием: 

представителя административного 

истца ФИО1 ФИО6,

представителя административного 

ответчика УФСГРК и К по СК ФИО4, 

представителя заинтересованного 

лица – администрации 

<

адрес> ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление № обязании в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №). 

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представив заявление о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие. 

Полномочный представитель административного истца – адвокат ФИО7, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, не известив об уважительности своей неявки. 

В соответствии с п. 6 ст. 226 КАС РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и ее представителя. 

Представитель административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ООО «ИнвестСтрой 2013» – ФИО6 в судебном заседании заявленные ФИО1 административные исковые требования поддержал, указав в их обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «ИнвестСтрой-2013» (застройщик) представлен на государственную регистрацию договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление № №). ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация приостановлена в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации, а именно договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 

Истец считает, что решение о приостановке государственной регистрации незаконным по следующим основаниям. Земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ООО «ИнвестСтрой-2013» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок аренды Договором установлен ДД.ММ.ГГГГ Приостанавливая государственную регистрацию, государственный регистратор прав указал, что договор аренды является прекращенным ввиду истечения срока его действия. Однако, указанный вывод противоречит нормам законодательства. Согласно ч.3 ст. 621 Гражданского кодекса РФ «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». Согласно ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок». В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит ни запрета на пролонгацию договора, ни исключения в применении вышеуказанных норм. ООО «ИнвестСтрой-2013» продолжает использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием - строительство многоквартирного дома, ни одна из сторон договора аренды уведомлений о его прекращении не направляла. Исходя из изложенного, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым номером № заключен на неопределенный срок. Указанная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, Определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ. №, Определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ. №

Кроме того, в силу статей 131 и 452 ГК РФ прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. Согласно п. 16 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015г. № «При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются: кадастровый номер объекта недвижимого имущества; номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость); сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием: слов "снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании", соответствующей нормы Закона (части 11 или 15 статьи 60.2, части 3 или 3.1 статьи 70, части 7 статьи 72); номер записи о регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость); номер записи о регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость). Вместе с тем в ЕГРН запись о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует.

Сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок (Постановление ФАС 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-13075/2010).

Действия по приостановке государственной регистрации нарушает предусмотренное ст. 40 Конституции РФ право на жилище, произвольно ограничивают мои гражданские права в частности право на приобретение права собственности на недвижимое имущество. 

Просил удовлетворить заявленные ФИО1 административные исковые требования в полном объеме, признать незаконными действия по приостановке государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №), и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №). 

Полномочный представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ФИО4 в судебном заседании заявленные ФИО1 административные исковые требования не признала, указав в обоснование своих возражений, что правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», другие Федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Закон о регистрации, в соответствии с положениями которого Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество состоит в том числе из реестра объектов недвижимости и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (часть 2 статьи 7 Закона о регистрации). С ДД.ММ.ГГГГ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости об объектах недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными статье 4 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 6 статьи 72 Закона о регистрации).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились ФИО1, Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой-2013», с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, о чем в книге входящий документов сделана запись № КУВД- №. На государственную регистрацию представлен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов й иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Согласно пункта 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно сведениям ЕГРН за ООО ПФ «Базис» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного, между Арендатором ООО «Базис-строй» и ООО ПФ «Базис» - Арендодателем, арендатор владеет на праве аренды земельным участком КН №, срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Базис-строй» передал права и обязанности по договору аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнвестСтрой-2013», принадлежащий «Застройщику» на праве аренды, в пределах срока действия договора аренды, срок которого истек ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на момент приостановления государственной регистрации договора участия в строительстве и ипотеки в силу закона отсутствуют сведения о продлении договора аренды. На основании вышеизложенного провести государственную регистрацию участия в строительстве и ипотеки в силу закона не представляется возможным.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям; установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Как следует из ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. В ЕГРН информация о продлении аренды на земельный участок с кадастровым номером № отсутствует, также как и информация о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке.

Обращает внимание суда на сложившийся правовой подход, который находит отражение в постановление Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А10-2702/2018. Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, осуществление действий по государственной регистрации приостановлено с ДД.ММ.ГГГГ. На основании статьи 27 Закона о регистрации, в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока приостановления и не устранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, в осуществлении регистрационных действий отказано. 

Из содержания разъяснений, данных в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что действия государственного органа могут быть признаны недействительными лишь при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого действия закону и нарушения данным действием прав и законных интересов административного истца. Права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не предопределяет возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №). Оспариваемые действия Управления прав приняты в строгом соответствии с положениями норм действующего законодательства. Исполнение Управлением обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия Управления как незаконные.

На основании изложенного просила в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме. 

Полномочный представитель заинтересованного лица администрации 

<

адрес> ФИО5 в судебном заседании полагался при рассмотрении дела на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в делу в судебное заседание не явились. От собственника земельного участка поступило заявление, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ между должником и ООО «Базис –Строй « был заключён договор аренды земельного участка №, в последствии арендатор сменился. Сделки были заключены на нерыночных условиях, цена аренды -30 000 рублей. Сделка носит признаки недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Срок аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ у арендатора отсутствует право аренды. Решением Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ.ООО ПФ «Базис» признан банкротом, открыто конкурсное производство. 

С учётом наличия надлежащего извещения всех лиц участвующих в деле, а так же мнения лиц, принимающих участие в судебном заседании, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, иные представленные сторонами доказательства, в их совокупности и каждое в отдельности, о дополнении которых ходатайств заявлено не было, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, а также право обжалования в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (части 1 и 2 статьи 46).

В силу пункта 2 части 2 статьи 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном данным Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений органов государственной власти, иных государственных органов, должностных лиц.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, по общему правилу, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих, в частности, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу положений частей 3 и 7 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Как следует из пунктов 2 и 3 части 3 статьи 14 Закона о государственной регистрации, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно по общим правилам в связи с образованием объекта недвижимости и прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации. Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в статье 26 указанного федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (статья 27 Закона о государственной регистрации).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона и без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договора аренды такого земельного участка не был расторгнут с эти гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как установлено судом в ходе судебного разбирательства, подтверждается представленными суду сторонами доказательствами, - на оснований разрешения на строительство многоквартирного дома по 

<

адрес> (позиция 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ №-ru№ и внесенных в него постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № изменений, ООО «ИнвестСтрой 2013» осуществляет строительство многоквартирного дома по 

<

адрес> (позиция 5 по генплану).

ООО «Инвест-Строй 2013» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Базис», переданы права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Укачанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «ИнвестСтрой-2013» (застройщик) представлен на государственную регистрацию договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от 17.02.2021г. (заявление № № ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации, а именно договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 48 Федерального закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства На основании пункта 1 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее в действовавшей редакции) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм право быть застройщиком у юридического лица возникает с момента приобретения прав на земельный участок, а право на привлечение денежных средств участников долевого строительства - с момента получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как следует из части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Также согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ.

С учетом изложенного, на залог прав требования участника долевого строительства распространяется действие всех положений Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.

Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Частью 1 ст. 62 Закона об ипотеке установлено, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный а договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако п.3.1.5 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан при истечении срока договора аренды, а также при досрочном его расторжении возвратить земельный участок арендодателю в течение 10 календарных дней по ату приема-передачи.

Согласно п. 1.2, 1.6 Договора уступки в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации «Арендатор» (ООО «Базис-строй») передаёт «Новому арендатору» (ООО «ИнвеетСтрой-2013») все права и обязанности, возникающие из Договора аренды. Срок действия данного договора не может превышать срок действия Договора аренды.

Таким образом, у ООО «ИнвеетСтрой-2013» как на момент заключения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, так и в настоящее время отсутствует возможность залога прав аренды земельного участка в пользу участника долевого строительства ФИО1 ввиду отсутствия зарегистрированного в установленном законом порядке пролонгированного права аренды земельного участка земельного участка с КН № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям; установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

Как следует из ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. 

Сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома по строительному адресу 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) расположенного на земельном участке с кадастровым номером № суду не представлено.

Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. 

Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из содержания разъяснений, данных в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что действия государственного органа могут быть признаны недействительными лишь при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого действия закону и нарушения данным действием прав и законных интересов административного истца. 

В пп. 4 п. 168, 215, 216 Административного регламента, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, в том числе, наличие всех необходимых документов, наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя, необходимость направления межведомственного запроса, действительность поданных заявителем документов, соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и Единого государственного реестра недвижимости, отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (ст. ст. 26, 27 Закон о регистрации № 218-ФЗ).

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства того, что на момент заключения между ООО «Инвест-Строй 2013» и административным истцом ФИО1 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:110502:1717, у застройщика отсутствовало право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:110502:1717, поскольку указанное право закончилось с окончанием срока действия договора аренды указанного земельного участка, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, застройщик, в силу закона, не мог передать участнику долевого строительства право на залог права аренды земельного участка с кадастровым номером №, что является нарушением действующего законодательства как о залоге, так и об участии в долевом строительстве, и, при этом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> не имеет права подменять собой стороны договора и судебные органы (самостоятельно определять, что договор аренды спорного земельного участка с кадастровым номером № пролонгирован сторонами на определенный или неопределенный срок), суд приходит к выводу о законности действий административного ответчика по приостановлению государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №), а административные исковые требования ФИО1, заявленные к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №), обязании в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление №), необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 227, 175-186 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> по приостановке государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (поз. 5 по генплану) от ДД.ММ.ГГГГ (заявление № и возложении обязанности произвести государственную регистрацию указанного договора, отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья Н.В. Степаненко