Дело № 2-1084/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14.08.2019 г. 

Сальский городской суд Ростовской области

в составе:

Председательствующего судьи Федяковой М.В.

С участием адвокатов Мехонцевой Л.Б., Солдатовой Н.С.,

при секретаре Енове С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Масис» к ФИО1, ФИО2, третье лицо Администрация Ивановского сельского поселения Сальского района Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области о переводе прав покупателя по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ООО «Масис» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, мотивируя заявление тем, что 20.02.2018 между истцом и ответчиком ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 83000 кв. м с КН №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром в 

<

адрес>, сроком на десять лет с 20.02.2018 по 20.02.2028. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2019 № (выписка получена с использованием ФГИС ЕГРН).

Согласно п. 7 указанного договора, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Однако, при проведении инвентаризации находящихся в аренде ООО «МАСИС» земель, истцу стало известно о том, что с 07.02.2019 собственником вышеуказанного земельного участка является ответчик ФИО2.

При обращении к ответчику ФИО1 истцу стало известно о том, что участок был продан ею ФИО2 в феврале 2019 года, при этом продавать ФИО1 планировала земельный участок с КН №, находящийся в аренде ответчика ФИО2 К нему, как к арендатору земельного участка с КН №, она обратилась с предложением о продаже. Однако ФИО2 убедил ее выкупить земельный участок с кадастровым номером №. При этом, по мнению истца, ФИО2, являясь главой КФХ, знал о наличии у арендатора ООО «МАСИС» права на выкуп земельного участка в преимущественном порядке.

По имеющейся у истца информации, земельный участок был продан ответчику ФИО2 за 450 000руб.

Статьей 8 Закона N 101-ФЗ определено, что собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения; представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения; информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Таким образом, в силу действующего законодательства ни истец, ни ответчик ФИО2, не обладают правом преимущественной покупки спорного земельного участка. Вместе с тем, преимущественное право покупки было предоставлено истцу самим ответчиком ФИО1 , при заключении договора аренды п.7 договора аренды ответчиком не оспорен.

Таким образом, согласно действовавшему между ООО «Масис» и ФИО1 договору аренды, после отказа Муниципального образования «Ивановского сельского поселения» приобретение принадлежащего ФИО1 земельного участка, ФИО1, должна была уведомить ООО «Масис» о намерении продать находящийся в аренде истца земельный участок. 

Поскольку ООО «Масис», обладает преимущественным правом покупки спорного земельного участка в силу п.7 заключенного между ним и ответчиком ФИО1 договора аренды отказывался от этого права, в то время как ответчик ФИО2, не обладает таким правом ни в силу закона, ни в силу договора, истец имеет намерения реализовать свое преимущественное право покупки. 

На основании изложенного просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продажи от 01.02.2019 г. земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 83000 кв.м. КН №, находящегося по адресу 

<

адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром 

<

адрес>, заключенному между ФИО1 и ФИО2, на общество с ограниченной ответственностью «Масис». 

Представитель истца ООО «Масис» по доверенности Солдатова Н.С. в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с требованиями истца не согласился, просил в иске отказать, представил в материалы дела письменные возражения, просил применить срок исковой давности. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.55), в материалы дела приобщены письменные возражения (л.д.38-41), заявление о рассмотрении дела в её отсутствии. Суд считает неявка ответчика не препятствует рассмотрению дела в отсутствии не явившегося ответчика с учетом положений ст. 167 ГПК РФ. согласно ст.167 ГПК РФ неявка ответчика не является препятствием к рассмотрению дела.

Представитель третьего лица Администрации Ивановского сельского поселения Сальского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.56), в материалы дела приобщено заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя (л.д.29, 57), применительно ст.167 ГПК РФ суд считает возможным по имеющимся материалам дела рассмотреть спор по существу в отсутствии не явившегося представителя 3-его лица. 

Суд, выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, считает, исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям: 

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу вытекающего из Конституции Российской Федерации, ст. ст. 8, 19, 34 и 35, основополагающего принципа, согласно которому граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В гражданско-правовые отношения стороны вступают, руководствуясь принципом свободы договора, установленным ст. 421 ГК РФ. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством 

Как установлено пунктом 4 этой же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, чрезмерное, не соответствующее целям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации ограничение субъективного права на выделение земельного участка в счет земельной доли и не позволяло бы реализовать право на судебную защиту, которое, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, носит универсальный характер и как таковое выступает гарантией всех других конституционных прав и свобод.

Из совокупности приведенных норм следует, что собственник земельного участка вправе распоряжаться им по своему усмотрению и в своих интересах.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 6 той же статьи ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Из материалов дела следует, что 20.02.2018 между истцом и ответчиком ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 83000 кв. м с КН №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром в 

<

адрес> сроком на десять лет с 20.02.2018 по 20.02.2028. 

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2019 №. (л.д.5-7)

Земельный участок на момент заключения договора аренды принадлежал Арендодателю П.А.П. на основании свидетельства о государственной регистрации права № собственности № о чем в ЕГРН 05.07.2005 г. сделана запись регистрации №.

Согласно пункту 7.2 договора аренды Арендатор имеет преимущественное право на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (л.д.5).

ФИО1 по договору купли-продажи от 01.02.2019 г. продала ФИО2 указанный выше земельный участок КН № договор и переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области 07.02.2019 года (л.д.46). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО2 является собственником спорного земельного участка, который обременен арендой до 20.02.2028 г. в пользу ООО «Масис» (л.д.8-17).Основанием предъявления требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи истец ссылается на то, что заключением данного договора ФИО1 нарушила право преимущественной покупки арендатора.

Из искового заявления усматривается, что ООО «Масис», заявляя требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя ФИО2 по договору купли-продажи от 01.02.2019 г. спорного земельного участка, ссылается на положения ст. 309-310 ГК РФ и пункт 7.2 договора аренды от 20.02.2018 г., заключенного между ООО «Масис» и ФИО1.

В силу положений ст.ст.8, 8.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов

Защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения (статья 12 ГК РФ). 

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, истцом доказательства нарушения заключенным договором купли-продажи прав арендатора земельного участка - ООО «Масис» нет, арендатор продолжает пользоваться участком в соответствии с условиями договора, а сам переход права собственности на земельный участок к ФИО2 в силу закона не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Предусмотренное п. 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже ФИО1 было соблюдено.

До заключения договора купли-продажи земельного участка КН № продавец известил муниципальный орган о намерении продать земельный участок по цене 450 000 рублей (л.д.30). 

14.12.2018года за исх. № Администрация Ивановского сельского поселения известила ФИО1 об отказе в преимущественном праве покупке земельного участка категория земель: земли с/х назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 8,3 га, кадастровый (или условный) №, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в кадастровом квартале № с условным центром в 

<

адрес> почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> за 450 000 рублей (л.д.31).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п. п. 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Доводы, приведенные в возражениях ответчика в части того, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, заслуживают внимание и принимаются судом.

Не соглашаясь с предъявленными истцом требованиями, ответчики в том числе просили применить срок исковой давности, ссылаясь на положения ст. 6, 250 ч.3 ГК РФ. Как следует из объяснений, приобщенных в материалы дела, ответчика ФИО1 о продаже земельного участка директору ООО «Масис» ФИО3 стало известно еще в феврале месяце 2019 г.. Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердил также и ответчик ФИО2.

В судебном заседании по ходатайству ответчиков были допрошены свидетели Свидетель , Свидетель , пояснившие о том, что о продаже земельного участка находящегося в аренде ООО «Масис» было известно с февраля месяца 2019 г., о чем было ему доведено как при личной встрече с ФИО1, так и по телефону.

В возражениях об отсутствии пропуска исковой давности представитель истца ссылался на то, что при проведении инвентаризации находящихся в аренде земельных участков директору ООО «Масис» стало известно о продаже ответчиком земельного участка, в подтверждение обоснованности возражений по ходатайству истца были допрошены свидетели Свидетель , Свидетель , Свидетель пояснившие, что, в период покоса травы был убран участок ФИО1 как пайщика ООО «Масис», данные работы выполняются только пайщикам ООО по условиям договора аренды, на период покоса травы выполняя емой в июле месяце не знали о том, что ФИО1 не является уже пайщиком, за что потом были наказаны руководителем ООО «Масис».

Давая оценку представленным истцом доказательствам суд относится к ним критически, поскольку из объяснений свидетелей не следует о том, что о заключенной сделке между ответчиками директору ООО стало известно лишь только в июле месяце 2019 г. в период выполнения работ по покосу травы, кроме того, следует отметить, что по условиям договора аренды срок и период выполнение указанных работ у пайщиков Общества не предусмотрен и данный факт не является бесспорным подтверждением тому, что истец не мог не знать и ранее о совершенной сделке.

Ссылки представителя истца относительно того, что ответчик как собственник обязан был уведомить истца о совершаемой им сделке в данном случае неуместны, и противоречат как положениям ст. 421 ГК РФ, так и основным принципам Конституции РФ на что указывалось выше.

Суд считает, заслуживают внимание доводы ответчиков относительно пропуска истцом при обращении в суд с настоящим иском срока исковой давности, предусмотренной положениями ст. ст. 195, 197, 200 ГК РФ.

Не может суд также согласиться и с тем, что у ответчика ФИО1 перед истцом возникли обязательства (ст. 309-310 ГК РФ) относительно решения о продаже ему по праву преимущественной покупки, принадлежащей собственности.

Согласно ст. ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд считает, оснований для удовлетворения исковых требований истца в судебном заседании не нашло своего подтверждения, в иске истцу о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 01.02.2019 г. земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 83000 кв.м. КН №, находящегося по адресу 

<

адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром 

<

адрес> в том числе и с учетом применения положений ст. 199 ч.2 ГК РФ, следует отказать. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Масис» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 01.02.2019 г. земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 83000 кв.м. КН № находящегося по адресу 

<

адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром 

<

адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19.08.2019г.