УИД: 78RS0009-01-2024-007018-26 

Дело № 2-1413/2025 

28 августа 2025 года 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи 

ФИО1 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> При секретаре 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> ФИО2, 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Содружество-Авангард» к ФИО5 о взыскании денежных средств, обязании произвести работы,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «УК «Содружество-Авангард» обратилось в суд с иском к ФИО7., в котором, с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика сумму понесенных расходов по ремонту гидроизоляционного слоя на террасе квартиры 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, в размере 166 210 руб., обязать ответчика своими силами произвести за счет собственных средств работы по облицовке керамической плиткой открытой террасы в квартире по указанному адресу в соответствии с проектом.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ООО «УК «Содружество-Авангард» является управляющей организацией многоквартирного дома по указанному адресу. Ответчиком был нарушен гидроизоляционный слой и самовольно демонтирована керамическая плитка с открытой террасы в принадлежащей ответчику квартире, в результате чего происходят протечки в нижерасположенную квартиру №

<

адрес>. Силами истца были выполнены работы по ремонту гидроизоляционного слоя, стоимость которых составила 166 210 руб., в связи с чем истец полагает необходимым взыскать с ответчика указанную сумму, а также обязать ответчика произвести работы по облицовке террасы керамической плиткой.

Представитель истца в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал.

Ответчик и ее представитель в судебное заседание явились, возражали против заявленных требований, ранее представили возражения и технические заключения, полагали, что требования истца являются незаконными и необоснованными.

Представители третьих лиц в судебное заседание явились, решение суда оставили на усмотрение суда.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Содружество-Авангард» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Ответчик является собственником квартиры №

<

адрес> в доме по указанному адресу на основании договора участия в долевом строительстве от 21.07.2011, заключенного с ООО «Сэтл Сити». Квартира принята ответчиком от застройщика по акту приема-передачи от 29.11.2013.

Как указывает истец, с 2017 года в управляющую организацию с 2017 года поступают жалобы на протечки, которые происходят на открытую террасу квартиры 

<

адрес> с вышерасположенной открытой террасы в квартире ответчика.

Истцом 01.11.2023 составлен акт, согласно которому в результате визуального обследования открытой террасы в квартире 

<

адрес> было выявлено, что неопределенными лицами были произведены работы по укладке мягкой кровли на бетонную стяжку. По периметру террасы в местах примыкания наблюдается отслоение наплавляемой кровли. На мягкой кровле наблюдаются следы дефектов (следы от каблуков, следы от ножек стульев). В местах водостока имеются разрушения гидроизоляционного наплавляемого материала. Местами имеется контур уклон покрытия в сторону стены, примыкающей к квартире (т. 1 л.д. 34).

Также истцом составлен акт от 01.11.2023, согласно которому на балконе нижерасположенной квартиры 

<

адрес> наблюдаются следы протечки на потолке, при входе сперва на стене следы протечки и отслоение штукатурного слоя. Причина протечки – нарушение гидроизоляции на открытой террасе вышерасположенной квартиры 

<

адрес> (т. 1 л.д. 38).

На основании договора подряда от 28.08.2024 истцом проведены работы по ремонту гидроизоляции на открытой террасе квартиры 

<

адрес>, стоимость работ составила 166 210 руб. (т. 1 л.д. 95-100).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что согласно проекту многоквартирного дома, пол открытой террасы состоит из несущей плиты, стяжки, гидроизоляции и керамического покрытия (плитки). Истец полагает, что ответчик самовольно демонтировала керамическую плитку на открытой террасе, повредила гидроизоляционное покрытие, что послужило причиной протечек на балкон нижерасположенной квартиры 

<

адрес>, в связи с чем с ответчика надлежит взыскать понесенные истцом расходы на ремонт гидроизоляции, а также обязать ответчика облицевать пол террасы керамической плиткой.

Ответчик, возражая против заявленных требований, ссылается на то, что при приемке ею квартиры никакой плитки и гидроизоляционного слоя на открытой террасе не имелось, при этом открытая терраса в состав ее квартиры не входила и не входит, относится к общедомовому имуществу, обязанность по надлежащему содержанию которого возложена на истца. Кроме того, в связи с жалобами собственника нижерасположенной квартиры на протечки на открытой террасе ответчик сама неоднократно направляла в адрес застройщика и истца жалобы. В 2017 году застройщиком совместно с подрядной организацией по заявке ответчика был произведен осмотр террасы, после этого на террасе постелили мягкую кровлю (гидроизоляцию), однако никаких документов о проведенных работах ответчику никто не выдавал, мотивируя это тем, что терраса не входит в состав квартиры ответчика, в связи с чем ответчик не осведомлена о том, кто производил работы, однако она сама никаких работ не производила, напротив, неоднократно писала обращения, в том числе истцу, чтобы произвели работы для прекращения протечек. В сентябре 2024 года управляющая компания произвела ремонт гидроизоляции на террасе, однако это не решило проблему, протечки продолжаются, вода на террасе продолжает стоять. Также ответчик полагает, что причина протечек вовсе не в нарушении покрытия пола террасы, а в нарушениях, допущенных при строительстве дома, что подтверждается представленными ответчиком техническими заключениями.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пп. «в», «г» п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года (далее – Правила), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Действительно, в соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. При оказании услуг, связанных с их содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываются отдельно и финансируются за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Исключение составляют случаи, когда балконы, лоджии, веранды и террасы относятся к конструктивным элементам подъезда, лестничных площадок здания и могут рассматриваться указанной статьей как несущие и ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения.

В данном случае из представленных в дело доказательств, в том числе технического плана квартиры (т. 1 л.д. 125), кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 133), плана в выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 138), а также фотографий следует, что в состав квартиры ответчика входит комната, кухня, прихожая, санузел и ванная, площадь квартиры составляет 38,1 кв.м, то есть открытая терраса в состав квартиры не входит. Из фотографий, объяснений ответчика и показаний допрошенных свидетелей следует, что выход на открытую террасу из квартиры не предусмотрен как обычный выход на балкон через дверь, поскольку для выхода на террасу необходимо перешагнуть через высокую кирпичную кладку, что отчетливо видно на фотографиях, имеющихся в материалах дела. В этой связи суд соглашается с доводами ответчика о том, что открытая терраса не является частью ее квартиры.

Суд обращает внимание и на то, что аналогичные выводы изложены в ответах Государственной жилищной инспекции и прокуратуры Красносельского района Санкт-Петербурга на заявления ответчика (т. 1 л.д. 188-189, 191-193), которые также указали, что открытая терраса не является частью квартиры ответчика, а также сообщили, что нашли подтверждение доводы о невыполнении управляющей организацией обязанности по обеспечению надлежащего состояния балконных плит.

При этом суд отмечает, что открытая терраса одновременно является верхней несущей и ограждающей конструкцией здания и кровлей нижерасположенных балконов, то есть фактически обслуживает более одной квартиры. При этом зона протечки находится на ограждающей конструкции. 

Учитывая изложенное, суд не может согласиться с доводами истца о том, что зона протечек на ограждающей конструкции не находится в ведении управляющей организации.

Согласно пп. «д» п. 10 вышеуказанных Правил имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета, другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, что прямо указывает на необходимость исключения ситуаций, когда такое имущество приходит в неработоспособное состояние, независимо от того, вызвано ли это дефектами оборудования, находящегося в квартирах, но конструктивно являющегося элементом инженерных конструкций.

Согласно пп. «а» п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В силу п. 42 Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

В силу положений п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в данном случае протечки с открытой террасы на нижерасположенную открытую террасу нельзя вменить в вину ответчику, поскольку причина протечек находится в зоне ответственности управляющей организации, как лица, обязанного осуществлять надлежащее содержание общедомового имущества.

Указанное могло бы быть поставлено в вину ответчику, если бы истцом было доказано, что ответчик самовольно выполнила некие работы на открытой террасе, которые привели к протечкам на нижерасположенный балкон. Между тем, таких доказательств в порядке ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

Так, доводы истца о том, что согласно проекту многоквартирного дома пол открытой террасы состоит из несущей плиты, стяжки, гидроизоляции и керамического покрытия (плитки), суд оценивает критически, поскольку, несмотря на то, что в проекте многоквартирного дома действительно имеется указание на такой состав пола открытых террас, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что фактически при приемке ответчиком и иными дольщиками квартир ни плитки, ни гидроизоляционного слоя под ней на открытых террасах не имелось, пол был просто бетонный. Указанное подтверждается показаниями свидетеля ФИО8 О.В. (собственника нижерасположенной квартиры 

<

адрес>), ФИО10 П.А. и ФИО12 Г.И. (собственников квартир сперва и слева от квартиры ответчика), фотографиями, содержащимися в отчете о визуальном освидетельствовании и обмерных чертежах квартиры №

<

адрес>, составленном при приемке ответчиком квартиры в 2013 году, а также фотографиями, содержащимися в отчете об оценке квартиры от 16.05.2014, который был составлен банком при приобретении свидетелем ФИО11 П.А. квартиры в ипотеку. Указанными фотографиями подтверждается также и то, что выход на открытую террасу из квартир не является свободным, как на балкон или лоджию, при выходе на террасу необходимо преодолеть препятствие в виде высокой кирпичной кладки.

Кроме того, в ответ на заявление ответчика 10.01.2024 застройщик ООО «Сэтл Сити» сообщил, что устройство плиточного покрытия на полу террасы не предусмотрено (т. 1 л.д. 152).

При этом представитель ООО «Сэтл Сити» не смог пояснить суду, почему на запрос суда застройщиком дан ответ, что плитка на террасе была предусмотрена, а в ответе на заявление ответчика как дольщика дан обратный ответ.

В любом случае, с учетом иных представленных в материалы дела доказательств, фотографий, показаний допрошенных свидетелей, которые в исходе дела не заинтересованы и предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суд находит установленным, что ответчиком, вопреки предположениям истца, не производились работы по демонтажу плиточного покрытия на открытой террасе, поскольку такого покрытия не имелось при приемке квартир от застройщика.

То, что ответчик, равно как и допрошенные судом свидетели – собственники других квартир в многоквартирном доме, не обращались к застройщиками с претензиями относительно отсутствия плитки на открытой террасе, не может являться основанием для возложения на ответчика каких-либо обязанностей в рамках заявленных исковых требований, с учетом того, что обращение с претензиями к застройщику является правом, а не обязанностью дольщика. При этом, как установлено выше, отрытая терраса не входит в состав квартиры ответчика.

Между тем именно истец как управляющая организация при приемке многоквартирного дома в свою эксплуатацию должен был проявить добросовестность и предпринять меры для того, чтобы обеспечить сдачу ему общедомового имущества в надлежащем состоянии, предъявить соответствующие претензии относительно состава и состояния общедомового имущества застройщику, а также поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества в дальнейшем, чего в данном случае истцом сделано не было.

Суд также учитывает, что само по себе указание в составленных истцом актах осмотра от 01.11.2023 на то, что нарушен гидроизоляционный слой на открытой террасе, примыкающей к квартире 

<

адрес> (следы от каблуков, ножек стульев, разрушения наплавляемого материала), не может являться основанием для удовлетворения иска, поскольку, как указано ранее, доказательств того, что ответчиком производились какие-то работы на бетонной плите открытой террасы, относящейся к общедомовому имуществу, материалы дела не содержат.

При этом ответчик отрицает факт проведения ею каких-либо работ на открытой террасе и ссылается на то, что в 2017 году в связи с ее жалобами террасу обследовали представители застройщика, в результате чего составлен акт осмотра (т. 1 л.д. 165-166), в дальнейшем некие лица постелили гидроизоляционное покрытие (мягкую кровлю) на бетонный пол террасы, однако не предоставили ответчику никаких документов об этом, ссылаясь на то, что терраса является общедомовым имуществом, а не частью квартиры ответчика.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что при установленном судом факте отсутствия керамической плитки на полу открытой террасы при приемке квартиры ответчиком, указание истцом в актах от 01.11.2023 о том, что «неопределенными лицами были произведены работы по укладке мягкой кровли на бетонную стяжку», явно не может являться причиной протечек, поскольку нанесение покрытия на бетонный пол является улучшением пола, а не его ухудшением.

Указание же на частичное разрушение такого покрытия (мягкой кровли) не может ставиться в вину ответчику по причине того, что, как указано ранее, плита открытой террасы не входит в состав квартиры ответчика, а кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства того, что причиной протечек является вовсе не частичное разрушение покрытия и иные дефекты, указанные в актах истца.

Так, согласно техническому заключению ООО «Строй-Сервис» по результатам обследования плиты открытой террасы, составленного в 2017 году, причиной разрушения железобетонной плиты является отсутствие гидроизоляции плиты, плохо выполненные уклоны. Терраса открытая, поэтому подвергается воздействию внешней среды. Дождевые осадки, в связи с плохой геометрией уклонов, не полностью стекают в водосток, а остаются на балконе, в связи с этим происходит образование плесени и мха. Часть осадков в период минусовых температур замерзает. Вода, меняя свое агрегатное состояние, превращаясь в лед, увеличивается в объеме и разрывает трещины, в которые предварительно попала. Таким образом в проекте, учитывая, что терраса открытая, должна была быть заложена гидроизоляция балконной плиты, которая на момент обследования отсутствует.

Согласно техническому заключению ООО «Стройпроект», выполненному в 2024 году, при обследовании открытой террасы установлено, что причиной выявленных дефектов и протечек является обратный уклон участка балконной плиты, примыкающего к стене. Вода скапливается в зоне примыкания, далее намокает утеплитель стены, и далее по утеплителю стекает на балконную плиту, происходит намокание бетонной плиты. В период минусовых температур вода, попавшая в бетонную плиту, замерзает. Многократное замораживание бетонной плиты приводит к ее разрушению. Вода также пронимает через тепловые разрывы в теле железобетонной плиты балкона и стекает по ограждающей конструкции стены нижерасположенной квартиры (т. 1 л.д. 176).

Согласно заключению специалиста ООО «СМУ №19», разуклонка и гидроизоляция бетонной плиты являются ее неотъемлемой частью, так как выполняют функцию защиты железобетонной конструкции плиты от внешнего воздействия для предотвращения намокания, замораживания и защиты от коррозии бетона.

При таком положении, доводы истца о протечках, допущенных по вине ответчика, материалами дела не подтверждаются. Проведение судебной экспертизы стороны полагали нецелесообразным.

Разрешая спор, суд также учитывает, что проведенные истцом работы по ремонту гидроизоляции открытой террасы, примыкающей к квартире ответчика, не устранили протечки в нижерасположенную квартиру. Согласно показаниями свидетеля – собственника нижерасположенной квартиры 

<

адрес> ФИО9 О.В., после проведенных в августе-сентябре 2024 года работ протечки на ее балкон продолжаются. Указанное также подтверждается актом осмотра квартиры №

<

адрес> от 01.11.2024, составленным истцом.

При таком положении, оценивая представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что при приемке ответчиком квартиры какого-либо керамического покрытия на открытой террасе не имелось; бетонная плита открытой террасы является общедомовым имуществом, ответственность за содержание которого возложена на истца; ответчиком каких-либо работ, приведших к ненадлежащему состоянию такого имущества, повлекшего протечки, не проводилось, более того, протечки продолжаются и после произведенных самим же истцом работ, а причиной протечек согласно представленным в материалы дела заключениям является в том числе обратный уклон бетонной плиты, суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности по облицовке пола керамической плиткой и для взыскания с ответчика понесенных истцом расходов на ремонт гидроизоляции, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «УК «Содружество-Авангард» к ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

В окончательной форме решение изготовлено 02.09.2025.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>