Материал № М-3357/2023

Гражданское дело №

УИД 05RS0№-80

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Советский районный суд 

<

адрес> Республики Дагестан в составе

председательствующего судьи Газаралиева Ф.Э.,

при секретаре судебного заседания ФИО6, 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры и обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО5, в котором просит суд:

признать недействительной сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО5 в отношении квартиры с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенной по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>;

применить последствия недействительности сделки, путем аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО5 на указанную квартиру, с восстановлением записи о праве собственности ФИО3 на данную квартиру;

обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенной по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, на условиях предварительногодоговора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1.

В обоснование искового заявления указано, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью жилого помещения 110,5 кв. м., расположенной на 9-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:1907.

Согласно условиям указанного предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор купли-продажи по соглашению сторон должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ

По условиям предварительного договора купли-продажи, квартира подлежала отчуждению по цене 3 850 000 рублей.

Как следует из п. 3 указанного предварительного договора ФИО1 выплатила продавцу 

<

адрес> 000 000 рублей в момент подписания предварительного договора.

Стороны договорились (п. 4 предварительного договора), что истец ФИО1 обязуется выплатить продавцу 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ Истец данное обязательство выполнила, что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ получении от истца указанной суммы денег.

Как следует из п. 4 предварительного договора ФИО1 должна была выплатить продавцу оставшуюся сумму в размере 1 350 000 рублей с апреля 2021 

<

адрес> выплатила указанную сумму: ДД.ММ.ГГГГ в размере 675 000 рублей, что подтверждается распиской продавца о получении указанной суммы; ДД.ММ.ГГГГ в размере 675 000 рублей, что подтверждается распиской продавца о получении указанной суммы.

Таким образом, на дату ДД.ММ.ГГГГ истец выполнила условия предварительного договора купли-продажи в полном объеме, выплатив продавцу полную стоимость продаваемой квартиры.

Выплатив всю договорную сумму за квартиру, истец ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме предложила продавцу в течение 2 недель, а именно в срок до ДД.ММ.ГГГГ исполнить условие предварительного договора и заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры.

Продавец, хотя и передал квартиру истцу в фактическое владение, но уклонялся от заключения основного договора, обещав это сделать в срок до ДД.ММ.ГГГГ, как это указано в предварительном договоре.

Учитывая, что ответчик ФИО3 не выполнил свое обещание, истец ДД.ММ.ГГГГ сделала повторное предложение о заключении основного договора купли-продажи, но никакого ответа не получила.

Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения и в установленном законом порядке недействительным не признан.

Расписками, выданными ответчиком ФИО3, подтверждается факт передачи истцом всех платежей по предварительному договору.

Однако, в ходе переговоров выяснилось, что продавец (ответчик) ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключил со ФИО5 договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого спорная квартира продана по существенно заниженной цене - 900 000 рублей.

Действия ФИО7 по отказу заключить с истцом договора купли-продажи, и продажа спорной квартиры ФИО5, истец считает незаконными и направленными фактически на его отказ от исполнения условий предварительного договора.

Истец ФИО1, ответчики ФИО8 и ФИО5, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал и просил суд удовлетвореить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 исковые требования призанла и просила суд удовлетвореить их в полном объеме.

Ответчик ФИО5, извещенная о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, причину неявки суду не сообщила, заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие суду не направила.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие ответчик ФИО5 не обратились, в связи с чем с согласия представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2 и ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 судом определено рассмотреть дело в порядке заочного производства, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ. 

Изучив материалы дела, проверив доводы искового заявления, выслушав стороны, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ответчиком ФИО3 и истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью жилого помещения 110,5 кв. м., расположенной на 9-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:1907.

По условиям п. 2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ строны приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры состоящей из трех комнат, общей площадью жилого помещения 110,5 кв. м., расположенной на 9-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:1907.

Согласно п. 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 выплатила продавцу (ответчику) ФИО3 в качестве аванса сумму в размере 2 000 000 рублей в счет причитающихся с истца платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры. Передача суммы аванса произведена полностью во время подписания предварительного договора.

В соответствии с п. 7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ договр купли-продажи квартиры будет заключен по цене 3 850 000 рублей.

Стороны договорились (п. 4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ), что истец ФИО1 обязуется выплатить продавцу (ответчику) ФИО3 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ 

Истец ФИО1 данное обязательство выполнила, что подтверждается распиской продавца (ответчика) ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ получении от истца указанной суммы денег.

В соответствии с п. 4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 должна была выплатить продавцу (ответчику) ФИО3 оставшуюся сумму в размере 1 350 000 рублей с апреля 2021 г. 

Истец ФИО1 выплатила указанную сумму по частям: ДД.ММ.ГГГГ в размере 675 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ в размере 675 000 рублей, что подтверждается соответствующими расписками продавца (ответчика) ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о получении соответствующих денежных сумм.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 в письменной форме предложила продавцу (ответчику) ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ исполнить условие п. 2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно заключить с истцом основной договор купли-продажи спорной квартиры.

Поскольку с истцом основной договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен, ДД.ММ.ГГГГ истец сделала повторное предложение продавцу (ответчику) о заключении основного договора купли-продажи квартиры, но никакого ответа не получила.

Из материалов дела также следует, что продавец (ответчик) ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключил со ФИО5 договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого спорная квартира продана по цене 900 000 рублей.

Из вышеизложенного следует, что на дату ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 выполнила условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, выплатив продавцу (ответчику) ФИО3 полную стоимость продаваемой квартиры.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Положениями ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст.1) (п. 3).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании изложенного следует, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения и в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, истец тем самим выразила свою волю на приобретение квартиры, принадлежащего ответчику ФИО7 и стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи кваартиры в соответствии со ст. 309 ГК РФ

При таких обстоятельствах оценить предварительный договор купли-продажи квартиры подлежит исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов, так и из существа сделки с учетом действительной воли сторон, цели договора.

Из содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что, хотя он и поименован предварительным договором, он является основным договором, поскольку в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцу в собственность спорную квартиру, и по которому истец выполнила свое обязательство в полном объеме, выплатив продавцу квартиры (ответчику) полную сумму стоимости этой квартиры. 

Следовательно, ответчик (продавец квартиры) ФИО7 не имел право, не расторгнув предварительный договор купли-продажи квартиры с истцом (покупателем квартиры) ФИО1, заключить договор кули-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5

Тем самым действия ответчика (продавца квартиры) ФИО7 направленны фактически на его отказ от исполнения условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, основным из условий которогго было заключение с истцом (покупателем квартиры) ФИО1 основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 233 - 235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии 82 11 №) к ФИО3 (паспорт серии 82 20 №)и ФИО5 (паспорт серии 82 03 №), удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО5 в отношении квартиры с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенной по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО5 на квартиру с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенную по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, с восстановлением записи о праве собственности ФИО3 на данную квартиру с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенную по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенной по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1 в отношении квартиры с кадастровым (или условным) номером 05:40:000045:10907, расположенной по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд 

<

адрес> Республики Дагестан, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Ф.Э. Газаралиев

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ