Дело № 3а-277/2025

УИД - 78OS0000-01-2025-000970-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 5 ноября 2025 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Таврический Банк» к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» об оспаривании решения, об обязании повторно рассмотреть заявление,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Таврический Банк» (далее по тексту - административный истец, АО «Таврический Банк», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» от 25.04.2025 № №... об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №..., площадью 22 433 +/-30 кв.м.

В качестве меры по восстановлению нарушенного права истец просил обязать ответчика повторно рассмотреть заявление АО «Таврический Банк» от 04.04.2025 вх.№№... об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Общество является собственником указанного земельного участка, в отношении которого ответчиком, при проведении государственной кадастровой оценки 2022 года, допущена ошибка группировки (участок ошибочно отнесен к оценочной группе «Деловое управление»). 

При отнесении земельного участка к данной оценочной группе административным ответчиком был нарушен п.8 Методических указаний, согласно которому при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Согласно официальному ответу Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры № №... на запрос № б/н от 16.12.2015 земельный участок с кад. № №... расположен в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта 2 (участок ЗОЛ 2-3) объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Пушкинский район Санкт-Петербурга).

В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Классификация участка как «Деловое управление» предполагает наличие застройки коммерческой или офисной направленности. Однако в рассматриваемом случае на территории ЗОЛ строительство полностью запрещено. Следовательно, отнесение указанного земельного участка к группе с высокой потенциальной доходностью противоречит фактическому правовому режиму его использования.

Также истец указывает, что на дату оценки земельный участок фактически использовался как сквер (озелененная территория общего пользования), что подтверждается визуальной проверкой и сведениями муниципальных органов.

4 апреля 2025 года в соответствии со статьей 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ истец обратился в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка, однако решением административного ответчика от 25.04.2025 №... в пересчете кадастровой стоимости отказано.

Поскольку ошибка, допущенная ответчиком в части группировки земельного участка, приводит к необоснованному завышению кадастровой стоимости объекта оценки, Общество обратилось с настоящим иском в суд.

В процессе рассмотрения данного административного дела в суд поступили сведения о том, что 3 сентября 2025 года Центральный Банк Российской Федерации издал приказ №... «Об отзыве лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации АО «Таврический Банк».

Приказом №... от 03.09.2025 Центральный Банк Российской Федерации назначил с указанной даты временную администрацию по управлению кредитной организацией Таврический Банк (АО) сроком действия в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» до дня вынесения арбитражным судом решения о признании банкротом и об открытии конкурсного производства (утверждения конкурсного управляющего) или до дня вступления в законную силу решения арбитражного суда о назначении ликвидатора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2025 по делу № А56-88395/2025 Таврический Банк (АО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении Банка введена процедура конкурсного производства. Функции конкурсного управляющего Банка возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Протокольным определением от 22 октября 2025 года Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», как конкурсный управляющий АО «Таврический банк», привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

Представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. До начала судебного заседания от представителя Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО1 поступила письменная позиция по делу, согласно которой конкурсный управляющий поддерживает позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просит иск удовлетворить. 

Представители административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее также – СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение, административный ответчик) ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.136-139), из которого следует, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая проводилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. Спорный земельный участок был отнесен к группе «Земельные участки, используемые для делового управления» исходя из вида его разрешенного использования по состоянию на 1 января 2022 года - «Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.». Описание группы «Деловое управление», как и описание вида разрешенного использования земельного участка, не предполагает размещение на участке лишь объектов капитального строительства и допускает размещение не только зданий, но и сооружений любого (в том числе временного) характера, а расположение земельного участка в единой зоне охраняемого природного ландшафта не препятствует его использованию в соответствии с присвоенным ему видом разрешенного использования и извлечению из него дохода.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Протокольным определением от 30.07.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга. 

Представители заинтересованных лиц Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей конкурсного управляющего банка и заинтересованных лиц. 

Выслушав объяснения представителей административного ответчика и представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (статья 1) (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). 

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 01.02.2017 полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, применяемые с 1 марта 2022 года.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

При этом, в силу части 13 указанной статьи ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частями 16, 17 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления; информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 КАС РФ).

Судом установлено, что АО «Таврический Банк» с 8 февраля 2019 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 22 433 +/-30 кв.м. 

Кадастровая стоимость земельного участка, в результате проведения СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в 2022 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п в размере 82 979 447,16 рублей.

Государственная кадастровая оценка проводилась на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Росреестром и переданном в Учреждение для проведения кадастровой оценки.

Согласно данным Перечня вид разрешенного использования земельного участка, зарегистрированный в ЕГРН по состоянию на 1 января 2022 года – «Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.)». На земельном участке не зарегистрированы объекты капитального строительства.

На основании сведений ЕГРН о зарегистрированном виде разрешенного использования земельный участок был отнесен к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения объектов делового управления» (ОФИС).

4 апреля 2025 года АО «Таврический Банк» в лице ФИО обратилось в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее также – Заявление). 

25 апреля 2025 года решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №... (далее также – Решение) отказано в перерасчете кадастровой стоимости спорного земельного участка со ссылкой на то, что ошибок, допущенных при отнесении земельного участка с кадастровым номером №... к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения объектов делового управления», не выявлено. 

В силу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка в городе Санкт-Петербурге в 2022 году проведена в соответствии с данным Федеральным законом и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 (в действующей на тот момент редакции) (далее - Методические указания).

В соответствии с пунктом 2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый пункта 2 Методических указаний в редакции от 04.08.2021).

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абзац шестой пункта 2 Методических указаний в редакции от 04.08.2021).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 названных Методических указаний (пункт 3 Методических указаний).

Пунктом 8 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Как следует из пункта 10 Методических указаний в редакции от 04.08.2021, земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Согласно пункту 12 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021) при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний.

Таким образом, Методические указания, наряду с таким ценообразующим фактором, как вид разрешенного использования земельного участка, предусматривают необходимым при определении кадастровой стоимости земельного участка основываться и на том, какое использование из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным (что приводит к максимизации его стоимости), то есть Методические указания предусматривают механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.

При этом, согласно пункту 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В силу пункта 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 1 января 2022 года земельный участок с кадастровым номером №... имел вид разрешенного использования «Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.)», категорию: земли населенных пунктов.

Как следует из оспариваемого решения, в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. В качестве вида использования в соответствии с п. 2 Указаний учитывается вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно п. 10 Указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (п. 4 раздела 3.9.4 тома 1 Отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 12.09.2022 № 5/2022 (далее – Отчет), размещенном в Фонде данных государственной кадастровой оценки на портале пространственных данных «Национальная система пространственных данных».

Незастроенные земельные участки, в случае отсутствия признаков осуществления какой-либо хозяйственной деятельности на территории участков, не соответствующей видам разрешенного использования, относились к оценочной группе исходя из зарегистрированного вида разрешенного использования.

На основании сведений ЕГРН о зарегистрированном виде разрешенного использования спорный земельный участок был отнесен к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения объектов делового управления» (ОФИС).

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (ред. от 13.12.2021) земельный участок расположен в зоне ТД1-2 – общественно-деловая зона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Для установления наличия либо отсутствия у земельного участка обременений и их площади при проведении государственной кадастровой оценки в 2022 году использовался слой «Зоны_ОРИ.tab» (зоны особого режима использования), предоставленный Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в рамках Соглашения об информационном обмене с СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 13.07.2017 (включая Дополнительные соглашения № 1 от 01.06.2018, № 2 от 28.12.2019, № 3 от 01.07.2021) (Приложение 1 (папка «1_Данные для определения значений ЦОФ») к Отчету).

В соответствии с п. 11 Указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из Отчета, учет публично-правовых ограничений чаще всего связан с функционированием на участках охранных зон. Охранные зоны представляют собой территории, в пределах которых правомочие собственника ограничено, что выражается в запрете некоторых видов использования участков на ведение определенной хозяйственной деятельности, наиболее типичным запретом является запрет на строительство объектов капитального строительства в пределах таких территорий.

Анализ зон особого режима использования, присутствующих в слое «Зоны_ОРИ», показал, что не все они влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости или данное влияние незначительно.

В процессе разработки моделей определения кадастровой стоимости земельных участков каждый из факторов, характеризующих обременения, включался в рассмотрение. Однако в процессе статистического моделирования характеристики имеющихся рыночных объектов-аналогов не позволили установить адекватное влияние некоторых факторов на рыночную стоимость земельного участка, в том числе фактора «Обременения, связанные с зонами охраняемого природного ландшафта».

Кроме того, как следует из оспариваемого Решения и позиции административного ответчика, при проведении государственной кадастровой оценки 2022 года были проанализированы запреты в границах зон охраняемого природного ландшафта, установленные Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», а также установлено, что часть разновидностей зон охраны может иметь специальные режимы, имеющие приоритет над общими режимами.

Для анализа влияния регламента охранных зон на стоимость участков, полностью или частично расположенных в их границах, была сформирована выборка рыночной информации о предложениях и сделках по продаже таких земель (таблица 4.12 в разделе 4.6 файла «Описание алгоритмов расчета значений ЦОФ_2022» Приложения 2 к Отчету «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» в папке «1_Сведения о ЦОФ»).

По результатам проведенного анализа было установлено, что часть зон не подлежит учету при определении кадастровой стоимости, так как их регламент не оказывает влияние на хозяйственную деятельность земельного участка.

С учетом того, что уровень кадастровой стоимости, в целом, должен соответствовать уровню рыночной стоимости, сложившийся уровень цен сделок и предложений подтверждают вывод об отсутствии необходимости учета ЗОЛ в рамках массовой оценки.

На основании изложенного, обременения, связанные с зонами охраняемого природного ландшафта, в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года не учитывались.

Таким образом, административный ответчик в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года на основании установленного и содержащегося в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, с учетом отсутствия на земельном участке зарегистрированных объектов капитального строительства, правомерно отнес спорный земельный участок к группе «Земельные участки, используемые для делового управления», что соответствует требованиям Методических указаний. 

Довод административного истца о том, что отнесение земельного участка, расположенного в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта, к группе «Деловое управление» противоречит фактическому правовому использованию земельного участка, поскольку строительство капитальных сооружений на нем запрещено, не обоснован.

Согласно позиции административного ответчика, описание группы «Деловое управление» предполагает размещение на участке не только объектов капитального строительства, но и сооружений любого (в том числе временного) характера.

Как следует из пункта 5.2.4 части 4 приложения 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» на территории зоны охраняемого природного ландшафта допускается строительство временных строений, сооружений, которые не должны превышать следующие значения: площадь - 50 кв. м; высота - 5 м. Ограничения, установленные в настоящем пункте, не распространяются на случаи установки временных строений, сооружений на срок проведения публичных мероприятий. В этих случаях установка временных строений, сооружений осуществляется после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, нахождение земельного участка в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования, извлечению из него прибыли в соответствии с допустимыми способами его использования, а, следовательно, не вступает в противоречие с определенной для него группировкой «Деловое управление», из чего суд приходит к выводу, что требования пункта 8 Методический указаний ответчиком нарушены не были.

Поскольку при проведении государственной кадастровой оценки 2022 года административный ответчик определил кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании отнесения его к группировке «Деловое управление», которая соответствует установленному для этого участка виду разрешенного использования, при этом проанализировал запреты в границах зон охраняемого природного ландшафта, а доказательств обратного, отвечающих требованиям относимости и допустимости, а также критериям достоверности и достаточности, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом не представлено, то оснований для признания незаконным оспариваемого Решения у суда не имеется. 

Вопреки доводам административного истца, оспариваемое Решение бюджетного учреждения принято в соответствии с законом, нарушений требований законодательства в рамках рассмотрения заявления Общества об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, административным ответчиком не допущено, права административного истца не нарушены, в связи с чем требования административного искового заявления удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Таврический Банк» к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 25.04.2025 №..., обязании повторно рассмотреть заявление об исправлении кадастровой ошибки - отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2025 года. 

Судья А.Г. Бондарь